Når er et bud bindende?
Det første spørsmålet vi normalt mottar er «når er et bud bindende». Som et utgangspunktet er det når bud og aksept foreligger. Det vi imidlertid ofte behandler er scenariet hvor budgiver trekker eller tilbakekaller budet og selger ønsker å gjennomføre salget. Det skal svært mye til for at budgiver kan trekke budet og få til et gyldig tilbakekall. Dersom aksept er gitt rettidig, er normalt en avtale inngått. Selger kan kreve at boligsalget gjennomføres, men problemet er å få budgiver til faktisk å betale. I artikkelen ser vi på hva man skal gjøre det
Den siste måneden har vi behandlet to ulike typer saker, som krever hvert sin fremgangsmåte. I den første saken tilbakekalte ikke kjøper budet, men prøvde å gå fra avtalen ved å la være å betale inn kjøpesum. Han håpet at saken skulle «blåse over» og at selger skulle selge huset sitt på nytt uten å rette krav mot ham.
I den andre saken tilbakekalte kjøpet budet sitt noen få minutter etter aksept.
Disse tipsene er noe vi tenkte på av taktikk for at begge selgerne fikk det som var avtalt:
TIPS # 1- kontrollere om det foreligger bud og aksept
Vi har skrevet en god artikkel hvor du kan kontrollere om budgiver kan trekke budet – les: Tre ting du må vite hvis budgiver ønsker å trekke eller tilbakekalle budet
Det skal svært mye tid for at en budgiver kan trekke eller tilbakekalle budet sitt. Oppsummert må det selger ikke ha innrettet seg og for det andre må det i tillegg foreligge særlige grunner for at en kan få tilbakekalt budet sitt. Det er viktig å legge merke til at begge vilkårene må være oppfylt, samtidig som dette er en «kan»-regel. Det betyr at kjøper likevel ikke automatisk får trekke budet sitt. Det er svært få eksempler i norsk rettspraksis hvor kjøper har vunnet frem med tilbakekall av bud.
I et av eksemplene fra Høyesterett fikk kjøper trekke budet ettersom vedkommende hadde sterke psykiske lidelser og var innlagt som pasient på budgivningstidspunktet. Dette kaster et godt lys på hvor mye som skal til for å trigge en «angrerett» av boligkjøp, da dette i utgangspunktet ikke finnes som et fullgodt alternativ ellers.
TIPS # 2 – kan selger kreve kjøpet gjennomført?
Vi mottar ofte spørsmålet om selger kan kreve kjøpet gjennomført når kjøper mener at han har tilbakekalt budet rettmessig. Det korte svarte; Ja, selger har rett til å fastholde avtalen og kreve at kjøper betaler kjøpesummen til meglers konto innen avtalt tidspunkt (normalt et par dager før overtakelse). Dette fremgår av avhendingsloven og kjøpekontrakten som inngås.. Bestemmelsen i avhendingsloven sier ikke noe annet enn at selger selvfølgelig kan kreve oppfyllelse av kjøpers såkalte primærforpliktelse – det betyr at selger kan med loven i håndt kreve at kjøper betaler kjøpesummen selv om kjøper mener at budet er tilbakekalt etter aksept eller i første omgang er forsinket med betalingen.
En god oppsummering er å sitere den setningen advokater elsker aller mest; avtaler skal holdes og gjennomføres slik de er inngått.
– eiendomsadvokat Aki Viitala
TIPS # 3 – kan selger heve kjøpet dersom budgiver ikke betaler?
La oss tenkte oss situasjonen hvor kjøper fortsatt opprettholder standpunktet om at tilbakekall av bud ble gjort rettmessig, evt. at kjøper ikke kan, ønsker eller vil gjennomføre kjøpet likevel. Heving er nok ikke alltid det beste alternativet i disse tilfellene, men dette kan imidlertid vurderes fra minst to vinkler:
- Dersom budgiver går urettmessig fra avtalen, da vil betalinger også utebli i sin helhet. Da vil selger i de aller fleste tilfeller ha tilstrekkelig god grunn til å heve avtalen basert på manglende oppfyllelse av kjøpers kontraktsforpliktelser, eller
- Dersom budgiver, som nå har blitt kjøper, faktisk unngår å betale av ulike grunner, da kan selgeren heve avtalen når betalingen er forsinket i en lengre periode. Da innebærer den langvarige betalingsforsinkelsen (vesentlig betalingsmislighold) en tilstrekkelig god grunn til å gå fra avtalen. Det er dette vi advokater kaller for «vesentlig avtalebrudd».
TIPS # 4 – dekningssalg – krev prisdifferansen av kjøper
I tilfelle boligen heves kan selger foreta noe som heter et dekningssalg. Da er ditt neste spørsmål; hva er et dekningssalg? Et dekningssalg er når du velger å selge boligen på nytt. Dersom boligen din i denne omgang selges for mindre enn det budet som aldri ble innbetalt, da kan selger i mange tilfeller kreve prisdifferansen i erstatning fra den opprinnelig budgiveren.
På fint heter det at selger kan kreve erstatning for tap forårsaket av kjøpers forsinkede betaling. Vi skal nå tar for enn liste som ikke tar sikte på å være uttømmende::
- kommunale utgifter
- forsikringer
- finansieringsutgifter/kapitalkostnader (ved eksempelvis å ha to lån)
- kostnader til juridisk bistand
- Kjøper er ansvarlig for det tap selger lider ve då oppnå lavere kjøpesum ved et dekningssalg enn ved det opprinnelige salget (prisdifferanse) (det forutsetter at salget er gjort på en forsvarlig måte). Man må eksempelvis ta hensyn til at selger normalt har behov for å selge eiendommen raskt. Dersom salget da skjer i typiske «feriemåneder», evt. på en annen måte som ikke er like gunstig som ved det første salget, da kan det normalt likevel ikke gjøres fradrag eller reduksjon i selve erstatningskravet. Den opprinnelige kjøper blir da som hovedregel ikke hørt med at selger skulle ha ventet i et halvt år når markedet for denne typen boliger var bedre.
- Dersom selger hever avtalen, eller kjøper uberettiget trekker seg fra denne, vil selger i tillegg bli påført andre tapsposter
Vi har en artikkel om hvem som er beste boligadvokaten til slike saker – kanskje verdt å lese denne før du svarer budgiver. Hvis du lurer på hva en boligadvokat koster kan du lese vår ærlige artikkel om boligadvokatens faktiske kostnader.
Ellers er det alltid lurt å lese hva Forbrukerrådet har skrevet om dine rettigheter.
Ofte stilte spørsmål om budgivning
Spørsmål 1: Hvor lenge skal jeg la budet stå?
Du kan legge inn bud fra det øyeblikket du får kjennskap til salget via en salgsplattform, normalt når annonsen er publisert. Som budgiver kan du selv bestemme hvor lenge budet skal stå. Det er selger som deretter avgjør om en ønsker å akseptere budet du har inngitt. Det normaler er å sette budfrister i sine bud – de kan variere alt fra 15-60 minutter i budrunden. Ellers praktiserer meglere hovedregelen om at bud skal minst stå til kl 12 den dagen budrunden gjennomføres. Dette kalles normalt den første virkedagen etter offisiell visning.
Spørsmål 2: Hvordan fungerer en budrunde?
For noen år siden, nærmere bestem 2014, ble gitt regler rundt dette med budrunder. Nå skal budrunden dokumenteres, noe betyr at alt loggføres. Det innebærer at samtlige bud og ev. budøkningen skjer skriftlig, herunder også per sms eller andre elektroniske meldinger. Samme reglene gjelder også for det som heter motbud og alt det megler gir av opplysninger under en budrunde. Til sist skal selgers aksept på budet også skje skriftlig.
Spørsmål 3: Kan kjøper trekker seg fra inngitt bud?
Vi behandler dette spørsmålet i denne artikkelen og vår artikkel «Tre ting du må vite om budgiver trekker budet», men i korte trekk kan man konkludere med at det ikke eksisterer noen form for reell angrerett ved kjøp av bolig. Den klare hovedregelen er at et bud ikke kan trekkes når det i) har kommet til selgers kunnskap og ii) selger aksepterer budet innen den fristen som budgiver satte for bud. Dersom disse tidspunktene er sammenfallende, så må man nok konkludere med at dere har inngått en bindende avtale.
Snakk med erfaren boligadvokat i dag – vederlagsfritt
Bruk skjemaet på siden for å komme i kontakt med noen av Norges mest erfarne boligadvokater – kom i kontakt vederlagsfritt allerede idag. Vi bruker gjerne 30-45 minutter av vår dag til å ha en strategisamtale med deg. Da hører vi mer om saken din, vurderer om du bør ta saken videre og peker ut den riktige retningen for deg. Hva du velger å gjøre etter det er opp til deg.
