Hva er et blancoskjøte?

Blanco betyr normalt sett “blankt”. I forbindelse med boligkjøp / boligsalg er det noen kjøpere som ønsker at selger underskriver et såkalt “blancoskjøte”. Dette betyr at partene unnlater å skrive inn hvem som kjøper eiendommen. Normalen, og den klare hovedregelen, er at det utarbeides en kjøpekontrakt vedrørende boligen (her avtales hvilken bolig som kjøpes, kjøpesum m.m) og et skjøte undertegnes av begge parter. Som du sikkert er klar over, et skjøte skal sørge for at kjøperen får overført hjemmelen (eiendomsretten) til seg. Disse dokumentene fylles ut, signeres og sendes til tinglysing.

Hva skjer ved tinglysing? Jo, tinglysingen sørger for å etablere et vern for kjøper. I grunnboken blir det gjort en endring, slik at kjøper blir oppført som ny hjemmelshaver, dvs. eier, for eiendommen/boligen. Disse dokumentene er offentlig tilgjengelig, slik at interessenter kan kontrollere hvem som faktisk eier boligen. Det som automatisk skjer i forbindelse med en slik hjemmelsoverføring er at staten innkrever en kostnad – denne kalles for dokumentavgift. Dokumentavgiften er 2,5 % av kjøpesum, noe som kan føre til relativt høye utgifter ved større boligprosjekter. 

Dersom kjøper ønsker å videreselge eiendommer etter hjemmelsoverføringen, vil han ofte benytte seg av blancoskjøte for å unngå dokumentavgift. Dette er en kjent metode innen eiendomsutvikling, ettersom det skal kjøpes en tomt, som igjen skal klargjøres og bebygges for salg på det åpne markedet. I disse tilfellene ønsker man å unngå dokumentavgift på 2,5 %, som fort kan bygge seg opp til et millionbeløp innen eiendomsutvikling. Det var dette som var tilfelle i en relativt nylig avsagt dom i Høyesterett; eiendomsutvikler unnlot å tinglyse eiendom hvor verdiene oversteg flere hundre millioner. Eneste grunnlaget var for å unngå dokumentavgift, som utgjorde i underkant av kr 2 000 000. Problemet var at det ble åpnet konkurs hos en tidligere eier, neo som medførte at eiendomsutviklingsselskapet mistet hele eiendomskjøpet til vedkommendes konkursbo.

Høyesterett kom da frem til at konkursboet hadde rettmessig krav på eiendommen.

Ikke overraskende konklusjon

Høyesteretts konklusjon overrasket få eiendomsadvokater ettersom ordlyden i tinglysingsloven § 23 er klar; det fremgår av bestemmelsen at (frivillig) erverv av bolig må tinglyses for at kjøper skal ha rettsvern (dvs. “beskyttelse”) mot at selgers konkursbo gjør krav på eiendommen. Det kan imidlertid være en rekke andre grunnlag for blancoskjøte. I noen tilfeller er kjøper eier av flere selskap, og det er på det gitte tidspunktet ikke konkludert hvilket selskapet som oppføres som hjemmelshaver.

Det kan også være at selskapet som skal oppføres som eier er under stiftelse, og dermed uten org.nummer.

I noen tilfeller vil kjøper “hemmeligholde” kjøpet, slik at kreditorer ikke blir opplyst om at vedkommende har fått nytt aktiva. Kreditorer kunne i så fall få utlegg i eiendommen dersom kjøper har ubetalt og forfalt gjeld.

Hvilken risiko innebærer blancoskjøte for selger og kjøper?

For selger utgjør blanco skjøte ikke særlig stor risiko, særlig hvis vedkommende har mottatt kjøpesum. Selger blir stående som hjemmelshaver i grunnboka, samt som eier i registre. Det kan bety at diverse regninger blir feilsendt til selger, herunder offentlige avgifter. Dersom disse ikke blir gjort opp av kjøper, vil selger kunne urettmessig få registrert diverse krav, inkasso og/eller utlegg på seg – noe som kan påvirke annet aktiva vedkommende er i besittelse av.

Disse kostnadene vil nok selger kunne kreve tilbakebetalt/dekket av kjøper, men det skaper imidlertid unødvendig ubehag.

Kjøper står svakere med blancoskjøte enn ved alminnelig tinglysing.

Dersom kjøper ikke har fått etablert rettsvern (ovennevnte “beskyttelse”) vil han kunne oppleve av det blir registrert utlegg på eiendommen – dette kan være gjeld som stammer fra selger. Da vil selgers kreditorer begjære om å få utlegg i eiendommen. Da vil kjøper i verste fall kunne oppleve at eiendommen blir tvangssolgt, eller at en mister eiendommen dersom selger personlig/selgers foretak går konkurs.

I det sistnevnte tilfelle vil bostyrer i konkursboet kreve beslag i den eiendommen som selger enda står oppført som eier på.

Dersom du vurderer å bruke blanco skjøte – sett opp en strategisamtale!

De aller fleste eiendomsadvokater fraråder kjøpere og eiendomsutviklere fra å bruke blancoskjøter. En bør i ethvert tilfelle forhøre seg med erfarne eiendomsadvokater, da det er lett å overse de risiko et slikt valg vil kunne medføre.

Avtal en strategisamtale med en av våre advokater som jobber spesialisert med eiendom på daglig basis. Bli opplyst på en klar og forståelig måte. Bruk kontaktskjemaet på denne siden.