Dekningssalg – hva du har krav på når kjøper ikke betaler
Å selge bolig er spennende, men når kjøperen ikke gjør opp som avtalt, kan følelsen fort skifte fra glede til bekymring. I slike situasjoner kommer reglene om dekningssalg deg til unnsetning. Dekningssalg vil både begrense tapet og sikre at den opprinnelige kjøperen må ta regningen for eget mislighold. Denne artikkelen går gjennom når du kan heve, hvordan du varsler, hva et «forsvarlig» nytt salg innebærer og – ikke minst – hvilke kostnader du kan kreve dekket.
Våre advokater bistått i flere saker, hvor vi kan vise til følgende høydepunkter fra våre siste saker:
Referansesak #1
Alle kostnader og hele differansen dekket når kjøper trakk seg fra avtalen.
Kjøper forsøkte å trekke seg fra kjøpet, og sa at han ikke hadde råd til å betale likevel. Dermed satte vi i Ekko Advokatfirma i gang prosessen ved å selge det han hadde av aktiva – og fikk dekket alle kostnader og differansen ved nytt salg.
Referansesak #2
Klient fikk 300 000 i differanse og kostnader dekket når kjøper mente at hen ikke var bundet av bud som var gitt.
I denne saken anførte kjøper at hen hadde mentale utfordringer, som gjorde at hen ikke var bundet av avtalen likevel. Det finnes én lignende sak i norsk rettshistorie, hvor vedkommende fikk gå fra kjøpet. I vår sak var det likevel ikke sterke nok bevis som talte for at hen kunne gå fra avtalen. Vår klient mottok kr 300 000 som et raskt forlik.
Hva betyr dekningssalg – og hvorfor er det aktuelt?
Et dekningssalg oppstår når selger hever kjøpekontrakten på grunn av kjøpers betalingsmislighold og legger boligen ut i markedet på nytt.
Typiske utløsende grunner er manglende oppgjør, avslag på kjøpers finansiering eller uenighet om vilkår etter budaksept.
Selve prosessen er ikke detaljregulert i loven, så god praksis og grundig dokumentasjon er nøkkelen til å få pengene dine tilbake.
Når kan du heve avtalen?
Heving er aktuelt ved vesentlig betalingsmislighold. Loven åpner for heving dersom forsinkelsen samlet sett fremstår som «vesentlig».
I praksis er rundt 30 dagers uteblitt oppgjør ofte ansett som vesentlig, men vurderingen er konkret og tar blant annet hensyn til hvor stor del av kjøpesummen som mangler og selgers behov for rask betaling.
Vilkåret er klart nok oppfylt hvis ikke noe av kjøpesummen er betalt. Hvis kjøpesummen delvis er betalt, er det ikke like sikkert om betalingsmisligholdet er å anse som vesentlig. Selv uten vesentlighet følger det av loven at du kan heve dersom du har gitt kjøper en reell tilleggsfrist for å betale, som kjøper lar løpe ut.
En praktisk fremgangsmåte er å vente cirka tre uker etter avtalt oppgjørsdato og deretter sende et varsel om heving med 10–14 dagers frist.
I perioden fristen løper kan du ikke heve, med mindre kjøper klart sier at han ikke vil betale.
Her kan du lese mer om heving av boligkjøp.
Slik skriver du et tydelig varsel om heving
Et godt varselsbrev bør kort beskrive misligholdet, angi en klar betalingsfrist og forklare at avtalen heves og bolig legges ut på nytt dersom oppgjør uteblir. Du bør også varsle at kjøper holdes ansvarlig for alle merkostnader som prisdifferanse, meglerhonorar, annonsering og eventuelle advokatkostnader for å inndrive kravet. Når fristen er ute, sender du en kort hevingserklæring som bekrefter at kontrakten er hevet.
Dekningssalget i praksis
Selve dekningssalget gjennomføres som et normalt boligsalg med realistisk prisantydning, bred markedsføring og grundig dokumentasjon av hvert steg. Du har plikt til å begrense tapet ditt, noe som innebærer at du må jobbe for best mulig pris – ikke «dumpe» boligen. Det er ingen lovpålagt plikt til å fortelle nye interessenter at salget er et dekningssalg, så det er opp til deg om du ønsker å videreformidle dette til dem.
Hva kan du kreve erstattet?
Ved heving og nytt salg kan du kreve prisdifferansen dersom boligen går billigere i runde to, forutsatt at salget er forsvarlig. I tillegg kan du få tilbake megler- og annonsekostnader, uavhengig av om de er høyere eller lavere enn første gang. Oppstår det leietap fordi boligen står tom, kan også det tas med i kravet.
Merk at du ikke kan tjene på misligholdet. Det betyr at hvis boligen selges for en høyere pris ved dekningssalg, faller prisdifferansen bort, og fordelen tilfaller deg kun i den grad den dekker reelle utgifter. Forsinkelsesrenter løper fra opprinnelig overtakelsesdato frem til overtakelse for kjøper nummer to, uavhengig av om tap ellers er dekket.
Frister du må kjenne
Heving må varsles før du får kunnskap om at kjøper likevel vil oppfylle avtalen, og uansett innen «rimelig tid» etter at betalingsfristen er ute. Hvis du følger eksempelet ovenfor om å gi kjøper en tilleggsfrist, vil fristen være overholdt.
Krever du erstatning, må også dette meldes innen rimelig tid. Hevingsretten kan gå tapt dersom skjøtet er tinglyst eller kjøper har overtatt bruken av boligen. Hold derfor både skjøte og nøkler tilbake inntil oppgjøret står på konto, med mindre annet er avtalt.
Bud med forbehold – et viktig unntak
Legger kjøper inn bud med gyldige forbehold som faktisk slår inn, kan kjøperen trekke seg uten å betale dine kostnader. Derfor er det smart å kreve presise formuleringer i budrunden.
Skal du fastholde avtalen?
Du kan i teorien kreve at kjøper gjennomfører kjøpet og gå til rettslig inndrivelse av kjøpesummen, men dette gir sjelden god uttelling hvis kjøper allerede viser manglende betalingsvilje eller -evne. I praksis velger de fleste selgere å heve og selge på nytt for å begrense tapet.
En trygg fremgangsmåte – steg for steg
- Avklar om betalingsmisligholdet er vesentlig, eller sett en rimelig tilleggsfrist. Det tryggeste er å vente 2-3 uker fra oppgjørsdatoen og så sette en tilleggsfrist på 14 dager for å betale.
- Send skriftlig hevingsvarsel med tydelig frist og varslede konsekvenser.
- Hev avtalen formelt når fristen er ute uten betaling.
- Gjennomfør dekningssalget som et normalt salg med realistisk pris og bred markedsføring, og lagre alt av dokumentasjon.
- Hold kjøper nummer én løpende orientert for å dokumentere tapsbegrensning.
- Etter at dekningssalget er gjennomført – fremsett krav på prisdifferanse, salgs- og øvrige kostnader samt forsinkelsesrenter.
Ofte stilte spørsmål om dekningssalg
Hva menes med dekningssalg?
Et dekningssalg innebærer at selgeren hever avtalen som følge av at kjøper har misligholdt avtalen, og så selger eiendommen på nytt.
Kan kjøper trekke seg fra avtalen?
Det klare utgangspunktet er at avtalen er bindende så snart kjøper har fått budet sitt akseptert. Det er kun hvis kjøper forut for overtakelse avdekker vesentlige mangler ved eiendommen at kjøper kan trekke seg fra avtalen.
I våre siste saker forsøkte kjøper å trekke seg, men måtte ut med alle kostnader og differansen ved nytt salg.
Må jeg varsle om heving før salget?
Ja, du må varsle om heving og konsekvenser før dekningssalget.
Kan jeg kreve alt jeg har tapt?
Du kan kreve dokumenterte økonomiske tap, men ikke tjene på saken, og fordeler som rentebesparelse må trekkes fra.
Må jeg si at det er dekningssalg til nye interessenter?
Det må du ikke gjøre.
Oppsummering
Dekningssalg er et kraftig virkemiddel når kjøper svikter, men effekten avhenger av at du hever riktig, varsler i tide og gjennomfører et forsvarlig nytt salg. Følger du stegene over, øker sjansen for at regningen havner der den hører hjemme – hos den som misligholdt. Ønsker du mer trygghet, står våre erfarne eiendomsadvokater klare til å ta saken fra første purrebrev til siste rentekrone er innkrevd – slik at du kan senke skuldrene og komme deg videre til ditt neste boligkapittel.
Trenger du bistand av eiendomsadvokat ved dekningssalg?
Vi har over 10 års erfaring med å løse saker innenfor fast eiendom. Vi tilbyr en kostnadsfri og uforpliktende strategisamtale med våre eiendomsadvokater, hvor du får:
- En vurdering av din sak – styrker og svakheter
- En trinnvis plan for å sikre ditt krav
- Hjelp til å søke om inntil 100 000 kr i bistand
Kontakt oss via skjemaet på vår nettside, så tar vi kontakt i løpet av dagen.
