Ekte hussopp i bolig – dette har du krav på
Har du nettopp kjøpt bolig og plutselig oppdaget ekte hussopp? Da er du ikke alene – og du har heldigvis flere muligheter. Ekte hussopp kan by på betydelige utfordringer både økonomisk og helsemessig, og derfor skal vi vise hvordan klient fikk penger på konto etter at hussoppen ble oppdaget. I denne artikkelen får du en grundig, men lettfattelig gjennomgang av hva hussopp er, hvordan du går frem om du oppdager det, og hvilke krav du kan ha mot selger. Artikkelen avslutter med en konkret sak der flere boligkjøpere fikk et økonomisk oppgjør på 1,3 millioner kroner ved rettsforlik i lagmannsretten.
Hovedbudskap – du står ikke maktesløs ved funn av hussopp
Kort sagt: Finner du ekte hussopp i boligen og dette ikke var opplyst om ved kjøpet, kan du i mange tilfeller ha krav på retting av forhold, eller økonomisk kompensasjon ved prisavslag og erstatning. Det viktige er at du handler raskt, dokumenterer godt og kjenner dine rettigheter. For mange oppleves slike saker som overveldende, men med god dokumentasjon og riktig fremgangsmåte står du sterkere.
Hva er ekte hussopp – og hvorfor er det så alvorlig?
Ekte hussopp, eller serpula lacrymans på fagspråket, er regnet som den mest aggressive soppen som kan ramme norske hus. Den spiser seg gjennom treverk, etterlater det brunfarget og sprøtt, og skaper såkalt brunråte. Får den leve i fred, kan skadene på boligen bli omfattende på relativt kort tid, og reparasjoner blir fort både tidkrevende og dyre.
Fukt er soppens beste venn: Hussopp oppstår sjelden uten grunn, og i de aller fleste tilfeller skyldes det at fukt har fått herje over tid. Ofte handler det om mangelfull drenering, lekkasjer eller dårlig vedlikehold. Det kan igjen medføre både sopp, mugg, råte og andre problemer. Da er spørsmålet om selgeren har opplyst om dette ved salg.
Steg for steg plan om du oppdager ekte hussopp
Det første – og viktigste – rådet: Ikke vent! Handle raskt, selv om situasjonen uoversiktlig.
Første steget: Send en nøytral reklamasjon
Du må varsle selger om funnet så fort som mulig. Det holder at du sier ifra at det er oppdaget en feil, og at du vil komme tilbake med mer informasjon når du har oversikt.
Dette må du som hovedregel gjøre innen to-tre måneder fra du oppdaget eller burde oppdaget soppen. Her skal du ikke sende melding til megleren og slå deg til ro med det. Megleren er ferdig med sitt oppdrag og meldingen dit stanser ingen frister. Send den skriftlig til selger, og ta vare på mailen.
All kommunikasjon bør skje skriftlig, så har du dokumentasjon i ettertid.
Les gjerne vår artikkel om hva en nøytral reklamasjon skal inneholde.
Det andre steget: Dokumenter funnene grundig
- Ta bilder, video og skriv ned hva du har oppdaget og hvor.
- Spar på rapporter, meldinger og alt som kan underbygge at funnene er reelle og alvorlige.
- Få inn en fagkyndig, men ikke hvem som helst
Bruk en erfaren takstmann eller spesialist innen sopp- og råteskader. Dette er viktig både for å få riktig vurdering av omfanget, og ikke minst hvis saken havner i retten.
En god takstrapport blir ofte helt avgjørende for utfallet av en tvist.
Det er imidlertid ikke nok med en god skriftlig rapport. Vedkommende må også være flink til å forklare seg muntlig i en eventuell rettslig prosess. De færreste sakene havner i retten per i dag, da 80 % av våre saker løses før den tid. Du må imidlertid tenke at det steget kan være mulig, og derfor bør den takstmannen som engasjerer være erfaren så vel skriftlig som muntlig.
Dine krav – selgers mulighet til å utbedre og dine krav om prisavslag og erstatning
Selger har i utgangspunktet rett til å forsøke å fikse problemet for egen regning. Men dette må skje raskt, skikkelig og uten vesentlig ulempe for deg som kjøper.
Følges ikke dette opp tilfredsstillende, kan du ha krav på prisavslag, erstatning, eller i sjeldnere tilfeller heving av kjøpet. I den første reklamasjonen bør du derfor ta opp om selger ønsker å rette, og at du krever prisavslag og erstatning dersom de ikke retter .
Prisavslag, erstatning og dine muligheter
Hva kan du kreve av selger når hussopp avdekkes etter bolighandel?
Prisavslag: Du kan få dekket utgiftene til å utbedre mangelen, altså det det faktisk koster å bli kvitt hussoppen og følgefeil. Du kan også kreve restlyte. Restlyte er usikkerheten som du sitter igjen med om en ikke kan si helt bastant at problemet er fjernet. I denne saken ble restlyte satt til 100 000 kr per leilighet.
Erstatning: Har du hatt ekstrautgifter som ikke omfattes av prisavslag, som advokat, fagkyndig, erstatningsbolig mens reparasjoner pågår, kan dette kreves erstattet.
Heving: Kan i sjeldne tilfeller være mulig dersom mangelen er så alvorlig at forholdet utgjør et vesentlig avtalebrudd. Det skal særlig mye til (ofte snakker vi om 20-30 % i utbedringskostnader), og da må du huske på å varsle om heving straks du har mer kunnskap om forholdet.
Ofte blir slike saker løst underveis før retten avgjør, særlig hvis partene – med hjelp fra advokat – kommer til et rettsforlik. Dette kan spare både tid, kostnader og gi mer forutsigbarhet.
Slik ble saken løst i praksis – Forlik på 1,3 millioner kroner
La oss se på et ferskt eksempel fra en av våre saker med ekte hussopp, behandlet av Ekko Advokatfirma.
Kjøper hadde overtatt bolig i en eldre, totalrehabilitert bygård. Alt tydet på at boligene var i topp stand. Salgsopplysningene fra selger lovet «totalrehabilitert» bolig. Arbeidet var utført av profesjonelle håndverkere.
Kort tid etter innflytting begynte imidlertid en ubehagelig og kjemisk lukt å bre seg. Undersøkelser viste raskt at det ikke bare var dårlig ventilasjon – det var omfattende hussopp, i tillegg til andre mangler.
Dette gjorde vi i den saken
Straks kjøper oppdaget forholdet, ble det tatt kontakt med advokat. Det ble derfor reklamert kort tid etter at forholdet ble oppdaget. Reklamasjonen ble sendt innen tre måneder fra overtakelse og dermed var det ingen diskusjon om det var rettidig reklamert.
Det neste steget var å engasjere de beste fagkyndige. På dette feltet var en noe heldig, da Bergen kan tilby noen av de mest erfarne hussopp-ekspertene i landet. Det ble hentet inn flere grundige takstrapporter fra uavhengige eksperter. Takstmannen ga sin vurdering av hvorfor dette hadde oppstått, hvor lenge det hadde pågått og til slutt – hva det kostet å utbedre. For å være sikker på sine funn, ble Mycoteam engasjert til laboratorieprøver. Laboratoriet kunne bekrefte at kjøperen hadde avdekket ekte hussopp.
Underveis forsøkte kjøperne forgjeves å få selger i tale. Selger ønsket ikke selv å utbedre forholdene, og var heller ikke innstilt på en løsning. Saken endte derfor opp som en tvist som til slutt måtte håndteres i lagmannsretten. Til slutt kunne våre advokater fremforhandle en god løsning for kjøper
Resultatet i saken om ekte hussopp?
I stedet for en langvarig rettssak, valgte partene å inngå et rettsforlik før dom. Kjøperne ble enige med selger om utbetaling på 1,3 millioner kroner til dekning av påløpte kostnader og nødvendig utbedring.
Har du avdekket ekte hussopp og lurer på om du har en sak?
Å stå i en boligkonflikt etter kjøp kan være krevende, spesielt når helse, økonomi og trygghet står på spill. Med riktig fremgangsmåte og juridisk bistand er det mulig å finne gode løsninger – noen ganger gjennom rettsforlik, som i eksempelet over, hvor kjøperne endte opp med 1,3 millioner kroner til utbedring.
Ønsker du en vurdering av din sak, eller bare noen råd på veien? Ta gjerne kontakt, første strategisamtale er alltid gratis hos oss. Vi har lang erfaring og hjerte for å hjelpe deg trygt gjennom hele prosessen, fra første reklamasjon til saken er løst.
I en strategisamtale får du vite mer om:
- Hvordan du skal gå frem
- Hva du har krav på
- Sakens styrker og svakheter
- Oddsen på å nå frem
- Hjelp til å bistå med rettshjelpsdekning
Du kan bruke vårt kontaktskjema for rask og uforpliktende vurdering, ev.:
Tlf.: 24 02 24 80
Mail: kontakt@ekkoadvokat.no
Reklamasjonsportalen er drevet av Ekko Advokatfirma AS, nisjefirma innen entreprise og eiendom.
