Stemmer ikke felleskostnadene med det som sto i salgsoppgaven, kan boligen ha en mangel etter avhendingslova. Da kan du kreve prisavslag. Avviket må være mer enn bagatellmessig, og du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Her får du vite hva som skal til, og hva du kan kreve.
I denne artikkelen lærer du:
-
- når feil eller manglende opplysninger om felleskostnader er en mangel
-
- hvor stort avviket må være
-
- hva du kan kreve, og hvordan prisavslaget beregnes i praksis
-
- hvor grensen går for fremtidige økninger i felleskostnadene
-
- hvilke frister som gjelder for reklamasjon
Eiendomsadvokatene i Ekko Advokatfirma, som driver Reklamasjonsportalen, har flere referansesaker på dette området:
Referansesak 1: I én sak vant klienten frem med hele økningen i felleskostnader, beregnet flere år frem i tid.
Referansesak 2: I en annen sak fikk kjøperen nylig dekket to tredjedeler av økningen, også den beregnet flere år frem i tid. Det nytter altså å ta tak i uriktige opplysninger om felleskostnader.
La oss se på hvordan en går frem i disse sakene.
Når er feil opplysninger om felleskostnader en mangel?
Avhendingslova § 3-8 sier at eiendommen har en mangel dersom den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Det gjelder også opplysninger i annonsen, salgsoppgaven og annen markedsføring. Har selgeren holdt tilbake opplysninger han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, er det en mangel etter § 3-7.
Vilkåret er at opplysningen har virket inn på avtalen. For felleskostnader er dette sjelden et problem: størrelsen på de månedlige kostnadene betyr noe for hva folk er villige til å by. Finansklagenemnda har omtalt opplysningen om at varmtvann er inkludert i felleskostnadene som en «kjerneegenskap» ved boligen (FinKN-2019-178).
Boligen kan ikke selges «som den er» / «as is» etter ny lovgivning f.o.m. 2022. Om det er inntatt noe slikt, eller boligen er solgt etter gammel lov, hjelper ikke selgeren.
Hva skal felleskostnadene dekke?
Mange tvister gjelder hva som er inkludert i beløpet. Er varmtvann, oppvarming og/eller internett med i disse kostnadene? Kjøper du en leilighet der salgsoppgaven sier at varmtvann er inkludert i felleskostnadene, skal du kunne stole på det.
Vi kan her vise til et eksempel fra Finansklagenemnda som gjaldt en leilighet i Oslo solgt for 12,5 millioner kroner. Salgsdokumentene opplyste at felleskostnadene var 4 979 kroner per måned inkludert varmtvann, og at strøm kom på rundt 2 500 kroner per kvartal. Etter overtakelsen viste det seg at varmtvann ikke var inkludert, og at strømforbruket i leiligheten var langt høyere enn opplyst. Nemnda kom til at begge deler var en mangel etter § 3-8. I saken der fikk vedkommende kr 100 000 i prisavslag. Det kjøper der gjorde feil var å beregne et altfor høyt beløp basert på for mange års botid.
Rådet er enkelt: sjekk hva som faktisk inngår i felleskostnadene, og be om dokumentasjon fra forretningsføreren hvis noe er uklart.
Hvor stort må avviket være?
Bagatellmessige avvik regnes ikke som mangel. Hvor grensen går, avhenger av situasjonen.
Der felleskostnadene måtte estimeres fordi sameiet var nytt og uten historikk, la lagmannsretten i en dom fra 2019 til grunn at avviket bør være over 10 prosent før det foreligger en mangel. Selges leiligheten i et etablert sameie med historikk på felleskostnadene, settes grensen antakelig lavere. Da har selgeren god mulighet til å finne de riktige tallene, og kan ikke gjemme seg bak et anslag.
Generelle forbehold redder heller ikke selgeren. I en annen sak fra Finansklagenemnda gjaldt andel fellesgjeld som ble oppgitt til 286 174 kroner «ifølge siste tilgjengelige regnskaper». Før avtalen ble inngått, hadde fellesgjelden økt med 67 003 kroner. Nemndas flertall mente forbeholdet var for generelt og standardpreget, og kjøperen fikk hele økningen dekket gjennom et prisavslag på 67 000 kroner.
Kjøper du nyoppført bolig etter bustadoppføringslova, må du derimot akseptere at utbyggeren estimerer felleskostnadene, forutsatt at det er tatt tydelige forbehold.
Hva kan du kreve, og hvordan beregnes prisavslaget?
Det vanligste kravet er prisavslag etter avhendingslova § 4-12. Prisavslaget skal være forholdsmessig, og i praksis beregnes det gjerne slik: årlig merkostnad ganges opp med et antall år, ofte mellom 5 og 30, beløpet neddiskonteres til dagens verdi, og til slutt gjøres en skjønnsmessig justering.
Utmålingen er skjønnspreget, og nemnda og domstolene lander ofte lavere enn kravet. I FinKN-2019-178 krevde kjøperen 380 000 kroner basert på 20 års botid, og fikk 100 000 kroner. I FinKN 2021-1003 fikk kjøperen derimot dekket hele avviket. Referansesakene til Ekko Advokatfirma, nevnt innledningsvis, viser det samme: med et godt dokumentert krav kan du få dekket hele eller store deler av økningen flere år frem i tid.
Fremtidige økninger: Hvor går grensen?
Sammenligningen mellom opplyste og faktiske felleskostnader gjøres på tidspunktet opplysningene ble gitt. Viktig: Selgeren svarer ikke for økninger som vedtas etter salget.
Vi kan vise til nok en sak som tydelig trekker grensen. En leilighet fra 1921 ble solgt for 4,3 millioner kroner i 2023. En vedlikeholdsplan fra 2019 antydet oppgradering av VVS-anlegget i borettslaget, men det var verken truffet vedtak eller innhentet pristilbud da avtalen ble inngått. Kjøperen holdt tilbake 300 000 kroner, men Finansklagenemnda kom til at det ikke forelå noen mangel. Løse planer om fremtidig vedlikehold er som hovedregel kjøperens risiko.
Konkrete vedtak om økning av felleskostnader eller fellesgjeld før avtaleinngåelsen står i en annen stilling. Slike forhold skal selgeren opplyse om. Les derfor vedlikeholdsplaner og årsmøteprotokoller før du byr, og ta vare på dem til senere.
Reklamer raskt
Etter loven må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, som er innen 2-3 mnd fra du oppdaget forholdet. Her er vår guide til korrekt reklamasjon.
PRO TIP: Ikke vent med dette. Send en skriftlig reklamasjon til selgeren, og til boligselgerforsikringsselskapet hvis selgeren har slik forsikring, så snart du ser at tallene ikke stemmer.
Avslår forsikringsselskapet kravet, kan saken klages inn for Finansklagenemnda. Alle de tre avgjørelsene omtalt i denne artikkelen er behandlet der, inntatt i FinKN 2024-707 (ny lov), FinKn 2021-1003 (gammel lov) og FinKn 2019-178 (gammel lov)
Kort oppsummert
-
- Feil eller manglende opplysninger om felleskostnader kan være en mangel etter avhendingslova §§ 3-7 og 3-8
-
- Det samme gjelder uriktige opplysninger om fellesgjeld
-
- Avviket må være mer enn bagatellmessig; ved estimerte felleskostnader er grensen i praksis lagt rundt 10 prosent
-
- «Som den er»-forbehold og generelle standardforbehold redder ikke selgeren etter ny lovgivning (fra 2022)
-
- Kravet er normalt prisavslag, beregnet ut fra årlig merkostnad over flere år. Likevel kan du ofte ikke kreve for altfor mange år frem i tid, men dette er skjønnsmessig. Et element i dette typen bolig (eksempel studentbolig bor du i 1-5 år, mens «forever home» kan være titalls år.
-
- Økninger som ikke var vedtatt før avtalen, er som hovedregel kjøperens risiko
-
- Reklamer innen rimelig tid; 2-3 mnd fra oppdagelse
Definisjon av begreper
Felleskostnader: kostnader ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, for eksempel forsikring, forretningsførsel, vedlikehold av fellesarealer og ofte oppvarming og varmtvann.
Fellesgjeld: lån tatt opp av borettslaget eller sameiet som den enkelte andel eller seksjon betjener sin del av gjennom felleskostnadene.
Mangel: at boligen ikke er i samsvar med avtalen eller opplysningene som ble gitt ved salget.
Prisavslag: reduksjon av kjøpesummen som kompensasjon for en mangel.
Reklamasjon: melding til selgeren om at du gjør en mangel gjeldende. Må sendes innen rimelig tid.
Boligselgerforsikring: forsikring selgeren tegner mot mangelskrav fra kjøperen. Kravet behandles da normalt av boligselgerforsikringsselskapet, eksempelvis Claims Link, Claims Handling, Fremtind, Storebrand og Gjensidige. Vi anbefaler alltid å sende den første reklamasjonen direkte til selger.
Neddiskontering: omregning av et fremtidig tap til dagens verdi, siden penger du får nå er verdt mer enn penger du får om flere år.
Ofte stilte spørsmål om felleskostnader
Hvor stort må avviket i felleskostnadene være før det er en mangel?
Bagatellmessige avvik holder ikke. Ved estimerte felleskostnader uten historikk har rettspraksis lagt grensen rundt 10 prosent. I etablerte sameier med kjente tall settes grensen antakelig lavere.
Selgeren tok et generisk forbehold om at felleskostnadene kan endre seg. Har jeg fortsatt et krav?
Ofte, ja. Generelle standardforbehold som «ifølge siste tilgjengelige regnskaper» er ikke nok når tallene faktisk var feil da avtalen ble inngått. Vi har vist til praksis ovenfor hvor kjøperen fikk dekket hele økningen i fellesgjelden til tross for et slikt forbehold.
Kan bolig selges «som den er» etter 2022. Kan jeg likevel kreve noe?
Det er ikke lov å selge med «som den er» / «as is»-forbehold lenger. Uriktige eller manglende opplysninger etter §§ 3-7 og 3-8, ev. §3-1, kan gjøres gjeldende i tilfeller om økte felleskostnader. Forskjellen er om du kan dokumentere at selger visste eller burde ha visst om økningen, og lot være å opplyse om dette.
Hva kan jeg kreve når felleskostnadene er høyere enn opplyst?
Prisavslag er det praktiske kravet. Det beregnes med utgangspunkt i det årlige avviket over flere år, neddiskontert til dagens verdi. Erstatning kan også være aktuelt, blant annet der megleren har brutt undersøkelses- og opplysningsplikten sin.
Hva hvis felleskostnadene øker etter at jeg har overtatt?
Da har du normalt ikke noe krav mot selgeren, med mindre økningen skyldes forhold som var vedtatt eller kjent for selgeren før avtalen ble inngått. Vurderingen knyttes til tidspunktet opplysningene ble gitt.
Ta kontakt med Ekko Advokatfirma
Har du oppdaget at felleskostnadene er høyere enn opplyst, eller at varmtvann, oppvarming eller internett likevel ikke var inkludert? Reklamasjonsportalen er en satsing drevet av eiendomsadvokatene i Ekko Advokatfirma.
Vi har vunnet frem med en rekke slike krav tidligere og vurderer gjerne saken din. Ta kontakt for en uforpliktende samtale.
