HEVE BOLIGKJØP – 4 STEG FOR Å LEVERE TILBAKE BOLIGEN

Vesentlig avtalebrudd – hva skal til?  

Det første vilkåret er at mangelen må innebærer et «vesentlig avtalebrudd». Ditt neste spørsmål er sikkert: Hva er ‘vesentlig’, hvor ligger terskelverdien, og hvordan beregnes den? Vanlige formuleringer er at mangelen du har oppdaget må være et «markant avvik» eller at mangelen er et «kvalifisert avtalebrudd som vesentlig avviker fra det kjøperen kunne forvente seg». Selv om forumerleringene er presise, sier de kanskje ikke deg så mye. 

Et nyttig utgangspunkt i vurderingen av om noe er et «vesentlig avtalebrudd» er å tenke på at alle forhold skal vurderes samlet. Du kan gjerne se på vurderingen som en bøtte der flere elementer puttes oppi bøtten. For som oftest så er det ikke bare ett element som er avgjørende, det er ofte en samlet vurdering av alt det du har avdekket og opplevd. La oss se på noen av relevante elementene. 

Hva koster det å fikse – mangelens utbedringskostnad

Det første element kan være mangelens utbedringskostnad. Dette vil si hva det koster å utbedre/fikse/reparere mangelen du har avdekket. Dette kan også omtales som verdiminus eller hva boligens verdi er med/uten mangel. I seg selv så er ikke mangelens utbedringskostnad alltid avgjørende. Det finnes eksempler fra rettspraksis om at selv om det koster en femtedel av kjøpesummen å fikse det avdekkede avviket, så kan det likevel ikke være nok til å heve.

Grunnen til dette er at utbedringskostnader i seg selv ikke nødvendigvis sier noe om hvor alvorlig avviket er. Et utett bad kan være dyrt å fikse, men ofte lett rent praktisk. Rettspraksis peker i slike tilfeller ofte på at kontraktsbalansen da vil kunne gjenopprettes med prisavslag istedenfor heving – selv om det kostet mye penger å fikse badet.

Det kan høres rart ut, men i noen tilfeller så kan et stort avvik likevel repareres i løpet av kort tid, og dermed vil ikke heving være det beste alternativet.

Likevel – er utbedringskostnadene høye, så øker dette muligheten for at mangelen utgjør et «vesentlig avtalebrudd», slik at du kan heve boligkjøp.

Avtalte egenskaper – noe du kunne ha forventet som du ikke fikk?

Et annet element vi kan putte i bøtten er særskilt avtalte egenskapene til boligen. Hvis det er egenskaper ved boligen som selger særskilt har fremmet i sin annonsering, som f.eks. panoramautsikt, da vil dette være en egenskap ved boligen som skal veie tungt hvis denne utsikten plutselig mangler. Typisk hvis selger har unnlatt å opplyse om at det skal føres opp et nytt boligkompleks som nærmeste nabo.

Tilsvarende gjør seg gjeldende hvis du som kjøper tar forbehold om at noe er særskilt viktig for deg og så får du bekreftede svar på at «ja, dette finnes». Hvis det deretter likevel viser seg at det ikke er slik, da vil også dette være mer tungtveiende element i vurderingen. 

Er det du har avdekket et alvorlig (nok) forhold?

En tredje ting vi kan putte i bøtten er alvorligheten av manglene. Vi så nettopp på utbedringskostnadene, men alvorligheten av mangelen trenger ikke alltid å henge sammen med prisen. Her kan det være nyttig å se for seg en alvorlighetsstige. Eksempelvis vil det være langt mer alvorlig at du har en taklekkasje eller manglende radonsperre, enn at du har riper i parketten. Riper i parketten er først om fremst av betydning for estetikken, mens manglende radonsperre kan være helseskadelig. Sistnevnte er altså høyere på «alvorlighetsstigen».

La oss i stedet si at det ikke var overflatepusset. Overflateoppussing vil fort kunne koste mellom alt fra kr 20 000 til kr 100 0000, avhengig av hvor stor boligen din er. Nå begynner vi å bevege oss oppover stigen, men det betyr ikke at avviket nødvendigvis er alvorlig. 

Hvis du deretter begynner å legge til avvik på drenering, eller at det er taklekkasje slik at taket må bygges om osv., da kan det være at vi begynner å nå toppen, og kommer over i det som er et «vesentlig avtalebrudd». Da nærmer vi oss en situasjon hvor du kan heve boligkjøp.

Spennende eksempel fra retten

Fra rettspraksis finner man et nyttig eksempel hvor boligen ble kjøpt «som den er». Der avdekket man at det var fukt, trekk, og vesentlig mangler ved selve konstruksjonen til boligen. Altså at art og omfang var alvorlige mangler. Først så retten så på om manglene kunne utbedres. Retten fant at det kunne de, men dette ville til gjengjeld ha kostet 35% av kjøpesummen. Konklusjonen til retten var derfor at det ikke var et bedre alternativ med prisavslag og erstatning. Dermed fikk kjøper anledning til å heve avtalen. 

I en veldig spesiell dom fra Borgarting lagmannsrett hadde en hund tisset inne over lengre tid og urinen hadde trukket inn i bygningskonstruksjonen samtidig som at man hadde enkelte feil med selve grunnmuren. Retten så på akkurat de samme type problemstillingene som i andre saker, og kom til at det var så vanskelig og inngripende for kjøper å få fikset at den beste løsningen var heving av avtalen. Der var man lengre nede på prisskalaen da utbedring kun utgjorde 20% av kjøpesummen, men likevel førte det til heving. 

Dommen kan forståes som at retten mente at forholdene samlet sett, av art og kompleksitet, ble ansett som «vesentlige kontraktsbrudd».

Bærer du på en usikkerhet og risiko i fremtiden?

Et av de siste elementene vi kan legge til i bøtten er usikkerhet og risiko. Dersom mangelen enkelt kan utbedres/fikses og at utbedringene sannsynligvis blir fullgod, så taler dette for at manglene ikke utgjør et vesentlig kontraktsbrudd. Motsatt vei; hvis utbedringene både er krevende, tar lang tid og det hefter usikkerhet hvorvidt utbedringsarbeidene vil være vellykket – så vil dette med tyngde tale for at du kan kreve heving.

Et eksempel hvor usikkerhet og risiko ble et moment og heving førte frem var i en sak hvor man hadde mangler i fundamenteringen og store avvik i radonmålingen. Der kostet det 17,5% av kjøpesummen å utbedre manglene, men det var stor risiko og usikkerhet knyttet til disse beregningene. 

Det var ikke mulig å si at «dette koster det, og så er du sikker på at manglene ikke dukker opp igjen». Det var altså ikke bare manglene i seg selv retten så at var alvorlig (det var de i utgangspunktet), men retten la også mye vekt på hvilken risiko og usikkerhet kjøper satt igjen med. 

Det sentrale temaet var om kontraktsbruddet gav kjøper en rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten. Etter lagmannsrettens syn var usikkerheten såpass stor at prisavslag ikke vil innebære en adekvat reaksjon. 

Sett i sammenheng med manglenes art og omfang, hadde kjøper her rimelig grunn til å fri seg fra kontrakten. Kjøper kunne dermed heve boligkjøpet. 

Og sånn ser du litt måten vi ser på dette. Vi vurderer alle elementene samlet. Men igjen koker det ned til: 

Hva er den riktige reaksjonen? Har du som kjøper en rimelig grunn til å fri deg fra kontrakten? 

Så man må se i bøtten, vispe elementene sammen og foreta det som kalles en «konkret helhetsvurdering». Da ser du alle elementene samlet, og kan vurdere hvorvidt avvikene utgjør et «vesentlig kontraktsbrudd».

HEVINGSERKLÆRING VED BOLIGKJØP – NÅR, HVA OG HVOR

En hevingserklæring er en egen form for varsel kjøper må gi til selger (ikke bare til megler) om at man ønsker å heve kjøpet. I loven står det at kjøper må sende selger en melding om heving innen rimelig tid. Dette er reglene om varsling ved såkalt hevingserklæring. 

Du har kanskje hørt om noe som heter «nøytral reklamasjon» eller «spesifisert reklamasjon». En hevingserklæring er en helt egen type reklamasjon som er egenartet med tanke på at den skal si «nå erklærer jeg heving, jeg ønsker å heve avtalen». Og med dette følger det enkelte krav.

Det første er at meldingen må sendes innen en viss tid. I loven er formuleringen «innen rimelig tid». For nøytral reklamasjon er rimelig tid vanligvis innen 2-3 måneder, der 3 måneder er det absolutt lengste du kan vente. 

Vi har rettspraksis som sier at 3 og en halv måned er for lang tid å vente. Men hvis du gjør det innen 2-3 måneder, skal du være trygg. Her kan du gjerne lese vår artikkel om reklamasjon.

Med hevingserklæring er utgangspunktet at du kan vente noe lengre. Grunnen til dette er at det er lettere å fremsette en nøytral reklamasjon fordi da er det kun å si «her lekker det, det var ikke avtalt». Med en hevingserklæring forutsattes det at du vet mer om avviket.

Vi anbefaler uansett at du ikke venter lenger enn 2-3 måneder med å fremsette kravet om heving. Grunnen til dette er at straks du avdekker, eller burde ha avdekket mangelen, løper fristen. Så her bør du i utgangspunktet påberoper deg heving så snart du har mulighet til det. Det er den enkleste tommelfingerregelen. 

Fristavbrytelsen skjer ved at du fremmer en hevingserklæring, hvor du sier ifra om at kontrakten/boligkjøpet, skal heves – og gir et grunnlag for hvorfor du tenker å gå fra handelen.

Ellers er det ingen formkrav til en hevingserklæring. En melding om heving må ikke nødvendigvis gjøres skriftlig, men av bevishensyn anbefaler vi at du gjør det skriftlig slik at du i ettertid lettere kan dokumentere at kravet faktisk ble sendt. 

Du kan velge hvordan meldingen skal sendes enten det er ved brev eller som en e-post. Det er faktisk heller ikke et krav at ordet «heving» blir brukt, men vår anbefaling er likevel å bruke det da meldingen må tydeliggjøre at kontrakten heves.

Hvis alt går etter «hevingsplanen» skal selger da få boligen tilbake, mens du som kjøper skal få pengene dine tilbake.

RÅD PÅ VEIEN

Til slutt vil vi si at du kan komme til å trenge hjelp fra fagkyndige, advokater eller andre for å komme til bunns i vurderingen om du skal heve eller ikke, for det er ikke alltid like enkelt og rett frem i alle saker om heving av boligkjøp. Her er det viktig at du gjør ting riktig slik at du får det du har krav på. 

Dette er også viktig for å unngå at du som kjøper selv havner i erstatningsansvar, eksempelvis fordi du har fremsett et urettmessig krav om heving.

To særlig nyttige tips vi har lyst til å fremheve enda en gang er at du bør 

• dokumentere godt 
  • (i form av bilder, videoer og fagkyndige vurderinger)
• være tidlig ute 
  • (slik at du ikke oversitter reklamasjonsfristen). 

Ellers kan du kontakte oss gjennom vårt skjema eller ringe oss direkte på dette nummeret: 416 50 321

FAQ – ofte stilte spørsmål om heving av boligkjøp

Hva er heving av boligkjøp?

Heving av boligkjøp vil si at du som kjøper tilbakefører eiendommen til selger mens selger tilbakefører penger (kjøpesummen) til deg.

Når kan jeg heve et boligkjøp? 

Det må foreligge et avvik (en mangel) som ikke er i samsvar med det du som kjøper og selger avtalte. Avviket må også være vesentlig, noe som betyr at det må være av stor betydning. 

Hvordan går jeg frem for å heve et kjøp av bolig?

Send en hevingserklæring til selger innen 2-3 måneder etter at du oppdaget avviket.

Ta kontakt med fagkyndig for vurdering av avviket, og om nødvendig advokat for juridisk bistand. Forhør deg med forsikringsselskapet ditt om noe er dekket av forsikringen (f.eks. rettshjelp).

Her kan du se vår Youtube-serie som går gjennom stegene for heving av boligkjøp: