Har arkitekten tegnet feil, gjort feil med byggesøknaden eller levert en mangelfull beskrivelse til anbudene, kan du kreve erstatning for tapet ditt ved å klage på arkitekt.
Bustadoppføringslova § 62 sier at arkitekten ikke kan fraskrive seg dette ansvaret. Men du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen, og senest fem (5) år etter overtakelsen, ellers mister du kravet etter § 63.
I denne artikkelen lærer du:
- Hvilke regler i bustadoppføringslova som gjelder for arkitekten din
- Hvorfor ansvarsfraskrivelser i oppdragsavtalen ikke holder
- Hvilke to reklamasjonsfrister som kan velte kravet ditt
- Hvordan du går rett på arkitekten når du har kjøpt boligen av en utbygger
- Hvordan du klager på en arkitekt MNAL til komité for etikk og tvister
Hvilke regler som gjelder for arkitekten
Bustadoppføringslova handler først og fremst om dine rettigheter og forpliktelser som forbruker overfor entreprenøren. Arkitekten er noe annet i lovens system: En konsulent. Etter § 1 andre ledd gjelder bare lovens kapittel IX for arkitekten din:
«Kapittel IX gjeld avtalar mellom ein konsulent og ein forbrukar om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring.»
Kapittel IX heter «Skadebotansvar for konsulent» og består av tre paragrafer:
- § 61 om virkeområdet,
- § 62 om ansvarsfraskrivelse og
- § 63 om reklamasjon.
Definisjonen i § 61 andre ledd:
«Med konsulentavtale er det meint ein avtale mellom ein sjølvstendig oppdragstakar (konsulenten) og ein oppdragsgjevar (forbrukaren, jf § 2) om planlegging av oppføring av bygning til bustadføremål eller planlegging av arbeid som vert utført direkte som ledd i slik oppføring.»
Slik forstår du ordlyden: Har du selv leid inn en arkitekt til å planlegge boligen din, er du «oppdragsgjevar» og arkitekten er «sjølvstendig oppdragstakar». Lovkommentaren sier det direkte: I praksis er det hovedsakelig avtaler med arkitekter og ingeniører som omfattes. Juridisk og finansiell rådgivning i byggeprosjektet faller utenfor. Arbeidet må skje som ledd i næringsvirksomhet, så vennetjenester og tilfeldige enkeltoppdrag uten profesjonelt preg holdes utenfor.
Ansvaret kan ikke avtales bort
Paragraf 62 er kort, men slår bestemt fra seg:
«Konsulenten kan ikkje fråskrive seg skadebotansvar som han eller ho har etter allmenne reglar på grunn av feil.»
Slik forstår du ordlyden: «Feil» betyr mangler ved arkitektens arbeid. «Allmenne reglar» viser til det ulovfestede erstatningsansvaret, altså det strenge profesjonsansvaret for uaktsomhet.
Paragrafen gir deg ikke selv et krav, den fjerner arkitektens mulighet til å skrive seg fri fra det ansvaret som allerede følger av alminnelig rett. Forbudet dekker både ansvarsgrunnlaget og omfanget av ansvaret. Står det i oppdragsavtalen at arkitekten «ikke svarer for følgeskader» eller at ansvaret er begrenset til honoraret, er dette ugyldig overfor deg som forbruker.
Ett unntak følger av § 6 første ledd: «Føresegnene om skadebotansvar for entreprenøren og konsulenten gjeld ikkje for tap som følgje av personskade eller for tap i næring.» For personskade og næringstap gjelder de alminnelige erstatningsreglene, og der kan arkitekten fraskrive seg ansvar.
En viktig begrensning: Kapittel IX dekker mangler, ikke forsinkelse. Blir arkitekten sen med tegningene, er ikke det regulert av § 62, og arkitekten kan fraskrive seg ansvaret for forsinkelsen i avtalen. Derfor bør du avtale konkrete leveringsfrister skriftlig før arbeidet starter.
6 klagegrunner vi ser oftest
- Manglende opplysninger i startfasen. Du får ikke vite hva oppdraget omfatter eller hva det kommer til å koste.
- Feil i byggesøknaden. Mangler som forsinker prosjektet, eller som gjør at du ikke får igangsettingstillatelse.
- Mangelfulle anbudsbeskrivelser. Beskrivelsen dekker ikke det du forventer levert, og tilleggsfakturaene fra entreprenøren kommer etterpå.
- Svikt som prosjekterende og byggeleder. Manglende koordinering mellom leverandørene.
- Feil på tegninger og dokumentasjon. Boligen får mangler som reduserer bruken, eller prosjektet får ikke brukstillatelse.
- Manglende fraråding. Arkitekten så, eller burde sett, at løsningen ikke tjener deg, og sa det ikke.
To frister som kan velte kravet ditt
Paragraf 63 første ledd inneholder begge fristene:
«Forbrukaren mistar retten til å krevje skadebot på grunn av feil dersom det ikkje er gjeve melding til konsulenten om kravet innan rimeleg tid etter at forbrukaren oppdaga eller burde ha oppdaga feilen. Kravet kan ikkje meldast seinare enn fem år etter overtakinga av den ytinga som oppdraget knyter seg til, om ikkje konsulenten har teke på seg å svare for feil i lengre tid.»
Slik forstår du ordlyden: Fristen løper fra du «oppdaga eller burde ha oppdaga feilen», altså fra du har rimelig klare holdepunkter for at noe er galt. Hvor lang «rimeleg tid» er, avgjøres konkret. Du skal ha tid til å undersøke feilen og til å kontakte en fagperson for råd. Lovkommentaren viser til at tomånedersregelen i forbrukerkjøpsloven § 27 bør være veiledende, jf. Rt-2010-103. Skal arkitektens arbeid brukes i byggingen med det første, taler det for en kortere frist.
Meldingen må vise at du gjør gjeldende et krav på grunn av feilen. Å si at du er misfornøyd er ikke nok. Du behøver derimot ikke tallfeste kravet, en nøytral reklamasjon er tilstrekkelig.
Femårsfristen er absolutt, og den løper fra overtakelsen av byggearbeidet etter § 14, ikke fra den dagen arkitekten leverte tegningene. Har arkitekten påtatt seg å svare for feil i lengre tid, gjelder den lengre fristen.
Andre ledd gir deg en sikkerhetsventil:
«Konsulenten kan ikkje gjere gjeldande at det er reklamert for seint etter denne paragrafen om tapet kjem av at konsulenten eller nokon konsulenten svarer for, har fare fram grovt aktlaust eller i strid med heider og god tru elles.»
Har arkitekten opptrådt særlig klanderverdig, faller altså begge fristene bort. Arkitekten svarer også for ansatte og for selvstendige kontraktsmedhjelpere.
Kjøpte du boligen av en utbygger? Da kan du gå rett på arkitekten
Mange boligkjøpere har ingen avtale med arkitekten. Det er utbyggeren som har leid inn de prosjekterende. Da hjelper § 37 første ledd deg:
«Forbrukaren kan gjere sitt krav som følgje av mangel gjeldande mot ein tidlegare avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, i same mon som mangelen kan gjerast gjeldande av entreprenøren eller annan avtalepart.»
Slik forstår du ordlyden: Dette er retten til å fremme direktekrav. Personkretsen er vid, og lovkommentaren nevner uttrykkelig underentreprenører, materialleverandører og ulike typer prosjekterende. Arkitekten trenger ikke ha inngått avtalen med din entreprenør, vedkommende kan ligge lenger bak i kjeden. Kravet ditt kan ikke gå lenger enn kravet entreprenøren selv har mot arkitekten.
Ansvarsfraskrivelser mellom de næringsdrivende hjelper ikke arkitekten stort her. Etter § 37 andre ledd kan de bare gjøres gjeldende mot deg i samme grad som de kunne vært avtalt mellom deg og entreprenøren, og lovens regler er ufravikelige. Reklamasjonsreglene i § 30 gjelder for direktekravet, og der løper femårsfristen fra den faktiske overtakelsen mellom deg og entreprenøren: «Ein mangel kan ikkje gjerast gjeldande seinare enn fem år etter overtakinga.»
Pro tip: Send også reklamasjon til utbygger, gjerne snarest mulig. Se vår guide her.
Prisoverslaget: Regelen gjelder entreprenøren, ikke arkitekten
15 prosent-regelen står i § 41 tredje ledd:
«Dersom entreprenøren har gjeve eit prisoverslag, skal vederlaget ikkje overstige den oppgjevne summen vesentleg, og høgst med 15 prosent.»
Slik forstår du ordlyden: Regelen gjelder «entreprenøren». Kapittel V om vederlag er ikke gjort gjeldende for konsulentavtaler, siden § 1 andre ledd bare henviser til kapittel IX. Har du en ren konsulentavtale med arkitekten, kan du derfor ikke bygge et krav om honorarkutt direkte på § 41. Da må du bygge på avtalen og de alminnelige avtalerettslige reglene.
Det gjør skriftligheten viktig. Be om et skriftlig prisoverslag og en oppdragsavtale som sier hva som inngår i honoraret, hva som faktureres i tillegg, og til hvilken timepris. Uenighet om fakturering er en av de vanligste konfliktene mellom arkitekt og forbruker, og den vinnes med dokumentasjon.
Fraråding: Hvem plikten faktisk hviler på
Frarådingsplikten i § 8 første ledd gjelder entreprenøren:
«Må entreprenøren ut frå sin fagkunnskap sjå at forbrukaren ikkje er tent med å få arbeidet utført etter avtalen, skal entreprenøren seie frå om det.»
Slik forstår du ordlyden: Plikten er en del av lojalitetsplikten overfor deg. Den er ikke gjort direkte gjeldende for konsulenter i kapittel IX. For arkitekten følger rådgivnings- og frarådingsplikten i stedet av det ulovfestede profesjonsansvaret, altså de «allmenne reglar» § 62 verner mot fraskrivelse. Ser arkitekten med sin fagkunnskap at løsningen du har bestilt ikke tjener deg, skal du få beskjed. Kravene til en profesjonell rådgiver er strenge, og sviktende rådgivning er et selvstendig grunnlag for erstatning.
Klage på arkitekt i 5 steg
- Samle avtalen og korrespondansen. Oppdragsavtale, prisoverslag, e-poster, tegningsrevisjoner, møtereferater og vedtak fra kommunen.
- Beskriv feilen konkret. Hva skulle arkitekten levert, hva ble levert, og hva gikk galt som følge av det.
- Regn ut tapet. Utbedringskostnader, tilleggsfakturaer fra entreprenøren, kostnader ved forsinkelse, og redusert bruk eller verdi av boligen. Legg ved fakturaer og eventuell takst.
- Send skriftlig reklamasjon med en gang. Skriv at du gjør gjeldende krav på grunn av feilen, jf. § 63, og be om at saken meldes til ansvarsforsikringen. Har du kjøpt av en utbygger, reklamerer du både til entreprenøren og til arkitekten, jf. §§ 30 og 37.
- Meld kravet videre. Ved avslag kan kravet meldes direkte til forsikringsselskapet, klages inn til NAL dersom arkitekten er medlem, og til slutt bringes inn for domstolene.
Steg 4 avgjør om du fortsatt har et krav i det hele tatt. Skriv til arkitekten så snart du forstår at noe er galt, også før du har full oversikt over hva feilen koster deg.
Ansvarsforsikringen er ofte den som betaler
Arkitekter er forpliktet til å tegne ansvarsforsikring, og ved feil i arkitektens arbeid kan erstatningskravet dekkes gjennom denne forsikringen. Undersøk hvilke forsikringer arkitekten har før oppdraget starter, og be om at kravet meldes til selskapet når det først har oppstått en sak.
Klage på en arkitekt som er medlem av NAL
Er arkitekten medlem av NAL, kan du i tillegg klage til komité for etikk og tvister. Komiteen vurderer om et NAL-medlem har brutt de etiske reglene alle medlemmer er forpliktet til å følge. Du kan klage uten å være medlem selv, men arkitekten du klager på må være medlem for at komiteen skal kunne behandle klagen.
Klagen sender du på e-post til etikk@arkitektforbundet.no, og den skal inneholde:
- Navnet på arkitekten (NAL sjekker om vedkommende er medlem)
- En beskrivelse av hva klagen gjelder
- Henvisning til punktet eller punktene i NALs etiske regler klagen knytter seg til
Så skjer dette:
- Er den påklagede NAL-medlem, sendes klagen videre til vedkommende for tilsvar, med kopi til deg.
- Tilsvaret sendes til deg for kommentar.
- Arkitekten får en siste mulighet til å kommentere.
- Klagen behandles i neste møte i komité for etikk og tvister.
Komiteen tar stilling til de etiske reglene. Erstatningskravet må du forfølge overfor arkitekten og ansvarsforsikringen, og reklamasjonsfristene i § 63 løper uansett mens klagen behandles.
Kort oppsummert
- Kapittel IX i bustadoppføringslova gjelder arkitekten din, jf. § 1 andre ledd. Kapitlet består av §§ 61, 62 og 63.
- Etter § 62 kan arkitekten ikke fraskrive seg erstatningsansvaret for feil. Ansvarsgrunnlaget er det ulovfestede profesjonsansvaret.
- Kapittel IX dekker mangler, ikke forsinkelse. Avtal leveringsfrister skriftlig.
- Etter § 63 må du reklamere innen rimelig tid, og senest 5 år etter overtakelsen av byggearbeidet.
- En nøytral reklamasjon er nok, men det må gå frem at du gjør gjeldende et krav, ikke bare at du er misfornøyd.
- Har arkitekten opptrådt grovt uaktsomt, faller fristene bort etter § 63 andre ledd.
- Kjøpte du boligen av en utbygger, kan du fremme direktekrav mot de prosjekterende etter § 37.
- 15 prosent-regelen i § 41 tredje ledd gjelder entreprenørens vederlag, ikke arkitektens honorar. Skriftlig oppdragsavtale er derfor din beste sikring mot honorartvist.
Definisjon av begreper
Konsulentavtale: Avtale mellom deg som forbruker og en selvstendig oppdragstaker om planlegging av boligoppføring. Arkitekter og rådgivende ingeniører er de typiske konsulentene, jf. § 61.
Prosjektering: Det faglige arbeidet med å planlegge boligen og lage tegninger, beskrivelser og løsninger entreprenøren skal bygge etter.
Skadebot: Nynorsk for erstatning. Loven er skrevet på nynorsk, derfor står det «skadebotansvar» der du ellers ville lest «erstatningsansvar».
Feil: Lovens ord for mangel ved konsulentens ytelse, jf. §§ 62 og 63. Forsinkelse regnes ikke som «feil» i denne sammenhengen.
Relativ reklamasjonsfrist: Fristen som løper fra du oppdaget eller burde oppdaget feilen. Etter § 63 må du melde kravet «innan rimeleg tid».
Absolutt reklamasjonsfrist: Den ytre fristen på 5 år etter overtakelsen. Den løper uansett om du kjente feilen eller ikke.
Direktekrav: Krav du fremmer mot en tidligere avtalepart du selv ikke har avtale med, typisk utbyggerens arkitekt, jf. § 37.
Profesjonsansvar: Det strenge ansvaret en fagperson har for å levere arbeid som holder faglig mål. Dette er de «allmenne reglar» § 62 viser til.
Ofte stilte spørsmål
Kan arkitekten skrive i avtalen at ansvaret er begrenset til honoraret?
Nei. Paragraf 62 forbyr arkitekten å fraskrive seg erstatningsansvar for feil, og forbudet gjelder både ansvarsgrunnlaget og omfanget av ansvaret. En slik klausul kan ikke gjøres gjeldende mot deg som forbruker. Unntaket er personskade og næringstap, jf. § 6.
Hvor lang tid har jeg på å klage?
Du må melde kravet innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen, og senest 5 år etter overtakelsen, jf. § 63 første ledd. Lovkommentaren peker på tomånedersregelen i forbrukerkjøpsloven § 27 som veiledende for hva som er rimelig tid. Send derfor reklamasjonen med en gang.
Hva om arkitekten er sen med tegningene?
Forsinkelse faller utenfor kapittel IX. Arkitekten kan fraskrive seg ansvaret for forsinkelse i avtalen, i motsetning til ansvaret for feil. Sikre deg med skriftlige leveringsfrister, og gjerne en avtalt konsekvens dersom fristene brytes.
Jeg kjøpte nybygg av en utbygger. Kan jeg kreve noe av arkitekten?
Ja, § 37 gir deg rett til å fremme kravet direkte mot tidligere avtaleparter som har inngått avtalen i næring, og prosjekterende er omfattet. Kravet begrenses av hva entreprenøren selv kunne krevd av arkitekten. Reklamer skriftlig til begge.
Både arkitekten og entreprenøren har gjort feil. Hvem klager jeg til?
Til begge, og skriftlig. Prosjekteringsfeil hører hos arkitekten, utførelsesfeil hos entreprenøren, og fristene løper hver for seg etter § 63 og § 30. Reklamerer du bare til den ene, risikerer du å tape kravet mot den andre.
Ta kontakt med Ekko Advokatfirma
Saker om arkitektfeil ender ofte i en trekant mellom deg, arkitekten og et forsikringsselskap som mener feilen ligger hos entreprenøren, mens entreprenøren peker tilbake på prosjekteringen. Da er det dokumentasjonen din og reklamasjonstidspunktet som avgjør utfallet.
Reklamasjonsportalen drives av eiendomsadvokatene i Ekko Advokatfirma. Har du oppdaget feil i prosjekteringen, fått et krav avvist av arkitektens forsikringsselskap, eller er usikker på om du har reklamert i tid, er du velkommen til å ta kontakt for en uforpliktende vurdering av saken din.
