Hva kan du kreve fra selger hvis dreneringen svikter?
Hvis dreneringen ikke er som opplyst, da kan du ha et krav om prisavslag og erstatning. Først må du sørge for å reklamere innen 2-3 måneder fra du oppdaget forholdet (ofte fukt/lekkasje) og send det direkte til selger. Kontroller hva som er opplyst om drenering i salgsopplysningene (se tilstandsrapport). Prisavslaget vil da ofte være lik utbedringskostnadene, og erstatningen dekker kostnader til advokat og fagkyndig.
Siste resultater i våre saker – kr 1 100 000 og kr 750 000 til klient
Dreneringssaker kan ofte løses på forlik på noen hundretusen, men vi vil vise til noen av de nyeste og beste forlikene vi har fått til.
I en av våre seneste saker i Bergen representerte vi kjøper som hadde avdekket store skader etter svikt på drenering.
Dreneringen i saken her var gitt TG2 i tilstandsrapporten. Det viktige å legge til merke her er: det var ikke gitt noen opplysninger om behov for noen for strakstiltak.
Hva stod opplyst? Takstmannen hadde skrevet en standardsetning: «halvparten av forventet levetid var overskredet». For en normal boligkjøper, Ola og Normann, vil det bety at denne skal fortsatt fungere i flere år før utskiftning er nødvendig.
Dreneringen var 135 år, men likevel klarte vi å lande et forlik på 1,1 MKR, hvor drenering og følgeskader utgjorde kr 900 000. Vi er ikke sikre, men vi tror at det kan være en form for rekord i norsk rettshistorie.
Referansesak 2
Vi representerte en kjøper som hadde kjøpt en brukt bolig, men hvor dreneringen var skiftet og derfor helt ny ett år før boligkjøpet. Etter overtakelse oppdaget kjøperen tegn til fukt i kjelleren og engasjerte oss. Vi engasjerte fagkyndige som konstaterte at det var en ny drenering, men det var gjort feil. Det var ikke brukt riktige drenerende masser. Det betydde at noe av funksjonen var nedsatt og at levetiden til dreneringen var halvert.
Vårt krav var på kostnadene for en ny og fungerende drenering.
Kravet var på kroner 750 000,-.
Selgersiden mente at man kun hadde krav på et verdiminus på kroner 300 000,- siden dreneringen fortsatt hadde en funksjon og en forholdsvis lang resterende levetid.
Selgersiden ble ikke hørt med dette, og kjøper vant derfor frem med sitt krav på kroner 750 000,- fullt ut.
Nå skal vi gå over til det elementære – vi skal forklare litt om hva en drenering er, og deretter hva som må til av dokumentasjon for å vinne frem med ditt krav.
Hva er drenering?
Dreneringens funksjon på en bolig er å sørge for at boligen holder seg tørr og fri for skadelig fukt. Den leder vann bort fra boligen. Det gjelder typisk regnvann, men også grunnvann som naturlig ledes mot boligen på grunn av dens posisjon i terrenget.
Drenering på en bolig kan gjøres på ulike måter, og har også endret seg gjennom årene, men dreneringen består typisk av «drenerende masser» (pukk, grus e.l), rør og drensledninger, fiberduk for å hindre tilsmuss i rørsystemet og knotteplast. Knotteplasten er den delen av dreneringen som gjerne er synlig på grunnmuren.
Dreneringen har altså en svært viktig funksjon og feil på dreneringen kan føre til skader på boligen. Utbedring av drenering kan være kostbart, men på grunn av skadepotensialet en dårlig drenering har er det noe man burde gjøre noe med raskt.
Du kan lese mer om drenering her.
Husk: Ved mistanke om feil på dreneringen må du reklamere til selger så raskt som mulig.
Noen typiske symptomer på feil på dreneringen er såkalt «kjellerlukt» hvis boligen har en kjeller eller rom under terreng. Andre symptomer er synlige tegn til fukt, som eksempelvis mugg, sopp eller råte. Man kan også se feil på drenering ved «saltutslag» som er hvite merker på innsiden av grunnmuren.
I denne artikkelen lærer du hvordan du kan få prisavslag for feil på dreneringen. La oss gå gjennom de tre viktigste stegene.
Kontakt oss for umiddelbar saksvurdering
Steg 1: Foreligger det en mangel?
For at man skal ha krav på prisavslag må feilen på dreneringen utgjøre en mangel etter avhendingsloven. Mangel kan foreligge:
-
- Når tilstanden på dreneringen ikke er i samsvar med hva du som kjøper kunne forvente basert på opplysningene som ble gitt.
-
- Når dreneringen har feil som er i strid med forskriftskrav til drenering som gjaldt da dreneringen var ny.
-
- Når selger har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om dreneringen.
Det første man må se på for å finne ut om feilen man har oppdaget er en mangel er opplysningene du har fått om dreneringen.
Ved de aller fleste boligsalg blir det laget en tilstandsrapport. I tilstandsrapporten er det alltid et eget punkt om dreneringen. På grunn av at dreneringen ligger under bakkenivå baserer opplysningene seg ofte på generelle opplysninger om alder og forventet levetid siden takstmannen ikke har undersøkt den konkrete dreneringen. Opplysninger om drenering har imidlertid en sammenheng med opplysninger om fukt i eksempelvis kjeller hvor takstmannen skal gjøre en fuktmåling. Der hvor man får opplyst om fukt i kjeller er det en indikasjon på at dreneringen kan ha begynt å svikte.
Mens i tilfeller hvor man har fått en opplysning om en nokså gammel drenering, uten medfølgende opplysninger som indikerer svikt, er det ikke nødvendigvis slik at du som kjøper skulle regne med å avdekke feil på dreneringen kort tid etter kjøpet.
Selv om det kan anses som forventbart med feil på drenering basert på opplysningene kan det likevel foreligge en mangel hvis selger kjente til feilen på dreneringen og har unnlatt å opplyse om dette.
Steg 2: Innhent dokumentasjon
For å vinne frem med et krav mot selger må man kunne dokumentere at det er en feil på dreneringen. Det holder ikke å fremme et krav på ny drenering basert på at man tror at det er årsaken til fukten man har oppdaget.
For å kunne dokumentere sitt krav på best mulig måte anbefaler vi å engasjere en takstmann med god kompetanse om drenering og som har gode verktøy tilgjengelig for å undersøke dreneringen. Takstmannen vil både dokumentere de forhøyede fuktverdiene, årsaken bak fukten og hva som må gjøres for å utbedre dreneringen. Da har man en fullstendig pakke av dokumentasjon.
Steg 3: Hvor mye penger kan du få tilbake?
Den praktiske hovedregelen etter avhendingsloven er at prisavslaget settes til hva det koster å utbedre mangelen. I de aller fleste tilfeller er feil ved dreneringen noe som kan utbedres.
Det man krever som prisavslag vil derfor basere seg på estimatet som takstmannen har kommet med i sin rapport. Eventuelt kan man også innhente pristilbud fra entreprenører for å supplere rapporten til takstmannen.
Dersom utbedringen innebærer at man fornyer dreneringen sammenlignet med hva man ble opplyst om vil denne fornyingen/forbedringen gjøres fradrag for i hva man har krav på i prisavslag. Altså skal det gjøres et fradrag hvis du kjøpte en bolig med 20 år gammel drenering, når du ved den nødvendige utbedringen får en helt ny drenering.
Merk: Dette kravet er noe annet enn den nøytrale reklamasjonen som ble nevnt innledningsvis. Du finner også mer informasjon om hva kravet skal inneholde i våre 4 tips til klage på boligkjøp.
Her kan du lese om et hevingsoppgjør hvor klient mottok fullt beløp på snaut 5 MKR.
Ofte stilte spørsmål
Hvor lang levetid har en drenering?
Forskningsinstituttet SINTEF anslår forventet levetid for en drenering fra 20 til 60 år. Det er ingen fasit, men et veiledende utgangspunkt.
Hvor mye koster det å fikse dreneringen?
Å fikse dette vil ofte være svært kostbart. Hvis det er nødvendig med ny drenering ligger prisen et sted mellom kroner 5 000 – 8 000 per løpemeter. For en vanlig bolig vil prisen ligge et sted mellom kroner 450 000 – 900 000.
Hva er symptomer på feil på drenering?
Symptomer på feil på her kan være «saltutslag» på grunnmur, «kjellerlukt», synlige tegn til fukt, som eksempelvis mugg, sopp eller råte. Et annet tegn kan være at man ser at vann blir liggende i dammer rundt huset etter at det har regnet mye.
Trenger du bistand av eiendomsadvokat?
Vi har over 10 års erfaring med å løse saker knyttet til feil på drenering. Vi tilbyr en kostnadsfri og uforpliktende strategisamtale med våre eiendomsadvokater, hvor du får:
-
- En vurdering av din sak – styrker og svakheter
-
- En trinnvis plan for å sikre ditt krav
-
- Hjelp til å søke om inntil 100 000 kr i bistand
Kontakt oss via skjemaet på vår nettside, så tar vi kontakt i løpet av dagen.
