Kort oppsummert om Musedommen og kjøpers undersøkelsesplikt
Høyesterett avsa 11. september 2025 dom om kjøpers undersøkelsesplikt ved risikoopplysninger i salgsoppgaven. Høyesterett konkluderte med at en boligkjøper ikke kan forventes å gjøre andre undersøkelser enn de det gis særskilt grunn til å foreta og ellers det som er realistisk å gjennomføre på en vanlig visning. Generelle risikoopplysninger opplyste ikke om konkrete mangler, og ga ikke kjøper grunnlag for å gjennomføre videre undersøkelser. Kjøper hadde ikke tapt kravet sitt, jf. avhendingsloven § 3-10. Dommen vil ha betydning både for avhendingsloven, men også for alle andre kontraktslover.
I denne artikkelen skal vi se på
- Lovendringen og forhistorie til dommen
- Hvordan avhl. § 3-10 skal tolkes
- Kjøpers undersøkelsesplikt for vage og generelle opplysninger
- Høyesterett sin konkrete vurdering
- Vår vurdering av veien videre
- Ofte stilte spørsmål
Innledning – lovendring og forhistorie til dommen
Avhendingsloven ble i 2022 betydelig endret. Det overordnede formålet med lovendringene var å oppnå tryggere bolighandel i forbrukerforhold basert på et bredere informasjonsgrunnlag. For å oppnå dette fjernet lovgiver adgangen til å ta «som den er»-forbehold, samt – blant annet – innførte krav til tilstandsrapporter.
Avhendingsloven § 3-10 regulerer kjøpers undersøkelsesplikt ved kjøp av brukt bolig.
La oss se på bestemmelsen om kjøpers undersøkelsesplikt:
Bestemmelsen er todelt der første ledd regulerer kjøpers kjennskap til mangler, og andre ledd gjelder kjøpers undersøkelsesplikt. Bestemmelsen ble ikke vesentlig endret, men det ble foretatt presiseringer i første ledd om at kjøper må regnes for å kjenne til «omstede som går tydeleg fram av ein tilstandsrapport».
Lagmannsretten avsa i dom LH-2024-83092 dom vedrørende blant annet feil på garasje, boligens kledning og mus. Om garasje og kledningen ble det gitt risikoopplysning om ufaglært arbeid på bygningsdelene. Om mus var det opplyst at det hadde vært mus i boligen tidligere, men at årsaken var avdekket og utbedret. Det ble videre oppdaget muselort på visning. Selger kommenterte da at de ikke var kjent med skader etter mus i nyere tid.
Lagmannsretten konkluderte med at kjøper hadde overtatt risikoen for mangler knyttet til risikoen, jf. avhl. § 3-10.
Dommen ble anket inn for Høyesterett, som 11. september 2025 avsa dom.
Avhl. § 3-10 første ledd – Kjennskap til risiko er ikke det samme som kjennskap til mangler
Høyesterett innleder vurderingen med å slå fast at lovendringen i 2022 ikke har direkte betydning for det partene er uenige om. Høyesterett mener imidlertid at lovendringens formål kan ha påvirkning i tolkningsspørsmålet.
Om avhl. § 3-10 første ledd om kjøpers kjennskap til mangelen konkluderte Høyesterett med at «kjennskap til en risiko for mangel som utgangspunkt ikke vil være nok til at en mangelsinnsigelse går tapt”. Ved en generell risikoopplysning vil kjøper ikke være i stand til å sette seg inn i risikoens betydning, og påvirke kjøpers risikovurdering.
Det må likevel foretas en konkret vurdering. Dersom en risikoopplysning er så tydelig beskrevet at kjøper «måtte forstå» at det var en mangel, vil en mangelsinnsigelse likevel kunne gå tapt jf. avhl. § 3-10 første ledd.
En slik forståelse harmonerte best med formålet med lovendringen som ville de generelle ansvarsfraskrivelsene til livs.
Slik vi forstår Høyesterett vil kjøper fremdeles kunne overta risiko for en mangel, dersom en risikoopplysning er konkretisert med symptomer, samt opplyst hvilke praktiske og økonomiske konsekvenser kjøper må forvente. Dersom dette gjøres har kjøper mulighet til å forstå hva risikoopplysningen innebærer, og det er nærliggende at kjøper mister sin mulighet til mangelsinnsigelse, jf. avhl. § 3-10 første ledd.
Avhendingsloven § 3-10 annet ledd – Vage og generelle opplysninger utløser ikke en kjøpers undersøkelsesplikt
Om § 3-10 andre ledd konkluderer Høyesterett med at en generell oppfordring til undersøkelse av boligen, og generelle risikoopplysninger ikke utløser noen konkret undersøkelsesplikt for kjøper. Høyesterett slår fast i avsnittende 73 og 74 at den plikten til undersøkelse som utløses, er begrenset i varighet og omfang til det som er realistisk å gjennomføre innenfor rammen av en visning. I utgangspunktet kreves det kun en vanlig, aktsom besiktigelse i samsvar med god skikk og bruk. Kjøperen plikter ikke å foreta mer omfattende eller kompliserte undersøkelser – ei heller med bistand fra sakkyndig.
Dersom kjøper skal få en utvidet undersøkelsesplikt må kjøper oppfordres til undersøkelser utover den ordinære visningen, der det må fremgå hva som skal undersøkes, og hvorfor. Oppfordringen må altså til en viss grad være spesifisert og begrunnet, slik at kjøperen får et dekkende bilde av problemstillingen som utgangspunkt for egne undersøkelser.
En generell risikoopplysning som kan tilsi risiko for skjulte feil eller mangler er altså ikke i seg selv nok til å gi kjøper en særskilt undersøkelsesplikt med den følge av kjøper taper en mangelsinnsigelse, jf. avhl § 3-10 andre ledd.
Konkret vurdering – Kjøper hadde mangelsinnsigelsene i behold
I den konkrete saken var opplysningene i salgsoppgaven om ufaglært arbeid på boligen og opplysninger om at det hadde vært mus i boligen tidligere, ikke tilstrekkelig tydelig informasjon om risiko for fuktskader og omfattende museskader. Kjøper hadde ikke overtatt risikoen for manglene, jf. avhl. § 3-10 første ledd, og heller ikke fått noen konkret oppfordring til å undersøke forholdene, jf. avhl. § 3-10 andre ledd. Mangelsinnsigelsene var ikke tapt.
Vår vurdering av resultatet og veien videre
Resultatet og Høyesteretts begrunnelse er etter vår oppfatning ikke kontroversielt. Vage og generelle risikoopplysninger er ikke – og har aldri vært – tilstrekkelig til å overføre mangelsrisikoen til kjøper jf. avhl. § 3-10.
Det er positivt at boligkjøpere nå har fått flere knagger for hva slags undersøkelser de blir pålagt å gjøre ved kjøp av en bolig. Videre har boligselgere har fått presisert at risikoopplysninger må spesifiseres og konkretiseres med konsekvenser for å overføre full risiko for forholdene til kjøper, jf. avhl. § 3-10.
Saken ble imidlertid ikke endelig avgjort da den konkrete mangelsvurderingen etter avhl. § 3-2 ikke var oppe til vurdering i Høyesterett. Lagmannsrettens domsgrunner var mangelfulle og saken ble sendt tilbake til lagmannsretten.
Hva sa Høyesterett om mangelsvurderingen i § 3-2?
Ettersom mangelsvurderingen etter § 3-2 ikke var oppe til vurdering uttalte ikke Høyesterett noe konkret om dette, men det som er interessant er hva man kan trekke ut av Høyesteretts obiter dicta i saken – altså det som blir sagt mellom linjene, men som ikke var avgjørende for sakens resultat.
Høyesterett oppsummerer ny rettstilstand slik:
Konsekvensen av at adgangen til å ta generelle forbehold etter avhendingsloven § 3-9 er fjernet ved salg til forbrukere, er at selgerne som utgangspunkt bærer risikoen også for skjulte feil og mangler som ikke kan regnes som vesentlige. Dette innebærer i praksis en betydelig omplassering av ansvar og risiko i selgerens disfavør. Kjøperens stilling er tilsvarende styrket. Men omplasseringen avgrenses av tilføyelsen av § 3-10 første ledd andre punktum. Sett i sammenheng med første punktum går det her frem at kjøperen ikke kan påberope seg som en mangel omstendigheter som «tydeleg» går frem av salgsdokumentene. Det sentrale formålet med disse endringene er å motivere selgeren til å legge frem mest mulig informasjon om boligen, blant annet ved å innhente tilstandsrapport. Det er selgeren som normalt har best forutsetninger for å skaffe et godt informasjonsgrunnlag for salget.
Videre uttaler Høyesterett om tilstandsrapportene i avsnitt 93 at:
«Så langt den sakkyndige i henhold til forskriften skal ha undersøkt et forhold, må kjøperen være berettiget til å forvente at forholdet er i byggteknisk forsvarlig stand, om ikke annet følger av rapporten eller går tydelig frem på annen måte.»
Sees dette i sammenheng med at Høyesterett går langt i å si at vage og generelle risikoopplysninger ikke overfører tilstrekkelig risiko til kjøper – da de ikke opplyser om mangler – kan dette forståes som at Høyesterett mener at det foreligger et restavvik fra kjøpers berettigede forventninger, som er kjernen i mangelsvurderingen i avhl. § 3-2.
Hvilken betydning har dommen for partene ved et boligkjøp?
For boligkjøpere gir dommen klare føringer for hvilke undersøkelser det kan forventes at kjøper gjør. Terskelen er betydelig senket, sammenlignet med boligselgerforsikringenes tidligere påstander.
Mest interessant er det at Høyesterett sterkt fremhever risikooverføringen fra kjøper til selger som en del av formålet med lovendringen fra 2022, samt lovgivers ønske om bedre informasjonsgrunnlag – et grunnlag som faktisk kan påvirke kjøpers risikovurdering ved kjøpet. Dette kan tyde på at Høyesterett mener en bolig kan ha en mangel, jf. avhl. § 3-2 dersom det ikke er gitt konkrete og spesifiserte opplysninger om en mangel enten i salgsoppgaven, egenerklæringsskjemaet eller særlig tilstandsrapporten.
For boligselger gis det et større ansvar for konkrete og spesifiserte opplysninger ved salget – både gjennom egenerklæringsskjemaet, men også i tilstandsrapporten. Vage og generelle risikoopplysninger som ikke er begrunnet, overfører ikke risiko til kjøper, jf. avhl. § 3-10.
Hvordan vinne frem med et krav om prisavslag ved risikoopplysninger
Dersom du har kjøpt en bolig med risikopplysninger, men oppdager at forholdet er mer alvorlig i karakter eller omfang enn hva som ble opplyst, så kan det foreligge mangel.
Det er da viktig at man:
- Du oppdager forholdet og sjekker salgsopplysningene. Om det ikke var opplyst om det du oppdager, da må du reklamere innen 2-3 måneder etter at forholdet ble oppdaget. Ikke vent for lenge, da taper du kravet. Send reklamasjonen direkte til selger, ikke megler. Her finner du en artikkel om nøytral reklamasjon
- Etter at du har gjort steg 1 – da begynner du med det viktigste: Dokumenterer feilen – det kan eksempelvis gjøres med takstrapport eller meglervurdering
- Det du skal bygge kravet ditt på er normalt enten utbedringskostnader eller verdiminus. I tillegg krever du erstatning for de kostnader du ev. har hatt for takstmann, megler og/eller advokat. Dette kulminerer i ett krav som sendes til selger
- Det er anbefalt å kontakte Norges best rangerte eiendomsadvokater (Google september 2025) i Ekko Advokatfirma, som driver Reklamasjonsportalen. Kontakt gjerne før enn senere for å unngå feil i prosessen.
Ofte stilte spørsmål om kjøpers undersøkelsesplikt:
Hva er Musedommen?
Musedommen er en dom fra Høyesterett i HR-2025-1746-A som behandler hvilke mangler kjøper har risikoen for, jf. avhl. § 3-10. Høyesterett konkluderte med at generelle risikoopplysninger ikke overfører full risiko til kjøper, og at kjøper ikke har noen særskilt undersøkelsesplikt for slike forhold.
Mest interessant fra dommen er at Høyesterett fremhever lovgivers formål med lovendring i 2022 om å overføre en betydelig del av ansvar og risiko til selger i forbindelse med salg av eiendom. Kjøperens stilling var tilsvarende styrket. Videre fremhevet Høyesterett at kjøper kan forvente at en bygningsdel er i byggteknisk forsvarlig stand, dersom ikke annet er beskrevet i salgsoppgave eller tilstandsrapport.
Hva er kjøpers undersøkelsesplikt
Kjøpers undersøkelsesplikt er regulert i avhendingsloven § 3-10. Første ledd regulerer hvilke feil kjøper regnes for å kjenne til, mens andre ledd gjelder kjøpers undersøkelsesplikt. I Musedommen – HR-2025-1746-A konkluderte Høyesterett med at generelle risikoopplysninger ikke overfører full risiko til kjøper og at kjøper ikke har en spesiell undersøkelsesplikt med mindre selger presiserer hva som skal undersøkes og hvorfor.
Hva er selgers opplysningsplikt
Selgers opplysningsplikt er formulert i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8, om mangelfulle og uriktige opplysninger. Ved lovendring i avhendingsloven i 2022 fremhevet lovgiver at man overførte betydelig ansvar og risiko på selger, for å gi selger et sterkt insentiv til å gi fulle opplysninger til kjøper forut for avtaleinngåelsen.
En del av oppfyllelsen av selgers opplysningsplikt er innhenting av tilstandsrapport. I Musedommen i HR-2025-1746-A fremhevet Høyesterett at kjøperen er berettiget til å forvente at en bygningsdel som er undersøkt i tråd med forskrift til avhendingsloven er i byggteknisk forsvarlig stand, om ikke annet følger av rapporten eller går tydelig frem på annen måte.
Hva skal til for at selger skal kunne overføre risiko for mangler til kjøper
Ved lovendring i 2022 ble det forbudt å ta «som den er»-klausuler ved salg av bolig til en forbruker. Lovgiver gjorde det i forarbeidene klart at de vage og generelle ansvarsfraskrivelsene var ugyldige.
For å overføre risiko til kjøper må man gi tilstrekkelig informasjon om en mangel for at en kjøper kan forstå hva opplysningene innebærer og kan hensynta disse i sin risikovurdering ved kjøp av boligen.
I Musedommen i HR-2025-1746-A var opplysninger om risiko for mangler, ikke tilstrekkelig. Opplysningene var ikke spesifiserte og konkretiserte på en slik måte at kjøper måtte kjenne til at det forelå en mangel, jf. avhl. § 3-10 første ledd, og heller ikke at kjøper hadde en særskilt undersøkelsesplikt, jf. avhl. § 3-10 andre ledd.
Hvordan spiller risikoopplysninger inn i mangelsvurderingen?
Det er mange typer opplysninger om kan kalles en risikoopplysning, høy alder, lav tilstandsgrad, opplysninger om symptomer på feil, osv. Etter lovendringen i 2022 har man etter hvert en del rettspraksis fra underrettene og Finansklagenemnda. Man har imidlertid foreløpig ingen avklaring fra Høyesterett.
I Musedommen i HR-2025-1746-A ga Høyesterett noen generelle uttalelser som kan tyde på at de mener det vil foreligge avvik fra kjøpers berettigede forventninger selv om det foreligger risikoopplysninger.
