Hva er avtalt og hva kan du som forbruker forvente ved kjøp av nybygd bolig?
Kjøp av en helt ny bolig skal være trygt og forutsigbart. Likevel oppdager mange kjøpere både små og store feil etter overtakelsen, alt fra tekniske problemer til avvik fra det som er avtalt. Det store spørsmålet for de fleste blir da: Hva kan jeg faktisk forvente, og hva har jeg krav på?
Den korte oppsummeringen for forbrukeren er denne: Når du kjøper ny bolig, beskytter bustadoppføringslova («buofl.») deg som forbruker overfor entreprenøren. Boligen skal være i samsvar med avtalen, arbeidet skal være utført på en faglig god måte, og opplysningene du har fått skal være riktige. Du kan holde tilbake deler av kjøpesum og kreve retting. Dersom utbygger nekter retting, så bør du kreve prisavslag og erstatning. I verste fall kan det være aktuelt med heving.
Vernet ditt er også praktisk. Ved kjøp av ny bolig har du rett til å instruere megler om å holde tilbake deler av kjøpesummen på meglers konto helt frem til skjøtet er tinglyst. I tillegg har du sikkerhet gjennom en obligatorisk bankgaranti som skal utgjøre minst 5 prosent av kjøpesummen, og som kan brukes i inntil 5 år etter overtakelsen.
I denne artikkelen skal vi fokusere hva som anses som avvik fra avtalen og kjøpers forventninger til faglig god utførelse.
Avvik fra avtale og kjøpers forventninger
Utgangspunktet og avtalen
Når du kjøper en brukt bolig, godtar du som regel at den selges med enkelte feil og avvik. Slik er det ikke ved kjøp av nyoppført bolig. Da stilles det en rekke krav til både utførelse og kvalitet. Fordi boligen er ny ved overtakelsen, kan du i utgangspunktet forvente en “feilfri” bolig.
Bustadoppføringsloven formulerer utgangspunktet som at det foreligger en mangel dersom resultatet av arbeidet ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen eller bestemmelsene i bustadoppføringsloven.
For å vurdere om det foreligger en mangel starter man alltid med avtalen mellom deg og entreprenøren. For å vurdere om boligen er i tråd med avtalen, må denne tolkes. Avtalen omfatter ikke bare selve kontrakten, men også all informasjon selger har gitt i forbindelse med markedsføringen av boligen.
Selv små avvik kan utgjøre en mangel. For eksempel hvis malingen på kjøkkenet slår sprekker regnes dette som regel som en mangel. Er det opplyst at oppkjørselen skal være asfaltert eller at hagen skal ha ferdig gressplen, plikter selger å levere nettopp dette. Mangler det ved overtakelsen, foreligger det en mangel.
Dersom avtalen ikke gir klare holdepunkter for hvilken kvalitet du kunne forvente, faller man tilbake på reglene i loven.
Lovens bestemmelser
Den vanligste bestemmelsen å anføre er buofl § 7 som regulerer utføring og materialer. Bestemmelsens første ledd fastslår at entreprenøren skal utføre arbeidet på «faglig godt vis». Etter § 7 andre ledd skal materialene ha «vanleg god kvalitet med mindre annan kvalitet er avtalt».
Faglig god utførelse
Mange egenskaper ved en bolig blir ikke regulert direkte i avtalen. Da er det avgjørende om arbeidet er utført på «faglig godt vis», og om det er brukt materialer av vanlig god kvalitet. Hvor stor selvstendig betydning bestemmelsen har, er derfor avhengig av hvordan avtalen mellom deg og entreprenør er utformet.
Et viktig poeng er at entreprenøren ikke kan avtale seg bort fra kravet om faglig god utførelse. Forbehold om dårligere kvalitet på selve arbeidet er ugyldige og ses bort fra. For materialene er det derimot mulig å avtale en annen kvalitet enn vanlig god.
Hva som er «fagleg godt vis» er et objektivt spørsmål og vil styres av normer utenfor ditt avtaleforhold med entreprenøren. Spørsmålet avgjøres konkret i det enkelte tilfellet, men det er naturlig å søke veiledning i gjeldende forskrifter, standarder, bransjenormer og hva som regnes som god utførelse blant fagfolk.
Eksempler på tekniske anvisninger som ofte følges er SINTEF Byggforsks detaljblader og andre anerkjente bransjenormer. Også andre preaksepterte løsninger og forsvarlige løsninger kan godtas. Det er altså ikke et absolutt krav at entreprenøren følger bransjens anbefalinger eller veiledninger.
Et bygg kan for eksempel være forsvarlig oppført selv om byggebransjens våtromsnorm ikke er fulgt, fordi den i utgangspunktet ikke er obligatorisk med mindre den er avtalt. Entreprenøren har likevel plikt til å dokumentere at den valgte løsningen tilfredsstiller kravet.
Dersom entreprenøren velger løsninger som avviker fra anbefalte normer, har han ofte bevisbyrden for at løsningen er like god. Her er det verdt å huske at alle nye boliger skal leveres med en FDV-perm med opplysninger om forvaltning, drift og vedlikehold.
I en dom fra lagmannsretten skulle tomten bli opparbeidet med asfaltert innkjøring, biloppstillingsplass og ferdigplen. Innkjøringen og biloppstillingsplass var ikke reklamert på, men kjøper mente at plenen var mangelfull.
I saken ga avtalen ikke tilstrekkelig veiledning for om det forelå en mangel, og lagmannsretten måtte derfor se hen til § 7 om «fagleg godt vis». En anleggsgartner vurderte at plenen hadde lite gress med mye groblad og mose, samt at den hadde ujevnheter på 3 til 6,5 cm på 50 cm over adskilte områder. Ujevnhetene medførte at det samlet seg vann i dumpene, som vinterstid frøs til is. Dette forårsaket igjen isbrann, som innebærer at gresset dør.
Lagmannsretten fant det ikke godtgjort at plenens beskaffenhet hadde sammenheng med eventuelt manglende vedlikehold, og vurderte det som mest sannsynlig at den dårlige veksten og ujevnhetene hadde sammenheng med entreprenørens opparbeidelse av plenen.
Lagmannsretten kom derfor til at plenen ikke var anlagt på faglig godt vis, jf. buofl. § 7 første ledd, og at dette var å anse som en mangel som ga krav på prisavslag.
Kravet om «fagleg godt vis» omfatter også en plikt for entreprenøren til å ivareta dine interesser som forbruker, og gi råd eller veiledning der det er grunn til det. Dette innebærer at entreprenøren må si fra hvis du som forbruker ikke er tjent med en valgt løsning, og kalles derfor ofte entreprenørens frarådningsplikt. Reguleringen kan ses som en lovfesting av et lojalitetskrav, og det konkrete innholdet må fastlegges i den enkelte sak.
Offentligrettslige krav
Mangel kan også foreligge dersom resultatet av arbeidet ikke er i samsvar med offentligrettslige krav. Boligen kan altså ha en mangel dersom den ikke oppfyller offentligrettslige krav, for eksempel krav til elektrisk anlegg og ildsteder, eller teknisk forskrift (TEK17).
Offentligrettslige krav vil normalt også være en del av standarden for faglig god utførelse. Brudd på slike krav vil som hovedregel utgjøre en mangel, selv om det ikke er særskilt avtalt mellom partene.
Forhold på forbrukerens side
Selv om utgangspunktet er at arbeidet skal være utført på faglig vis, er det også unntak fra dette. Dersom avviket ved boligen skyldes «forhold på forbrukarens side», kan dette føre til at avviket ikke anses som en mangel. Hva som er «forhold på forbrukarens side», må avgjøres konkret.
Eksempler kan være manglende medvirkning eller feil fra forbrukeren eller hans medhjelpere, svikt i materiale som forbrukeren har skaffet, og svakheter ved forbrukerens eiendom. Et annet eksempel er hvis du som forbruker med vitende og vilje bestiller en løsning som er i strid med preaksepterte løsninger eller offentligrettslige krav. Dette forutsetter derimot at entreprenørens frarådingsplikt er oppfylt.
Hva kan du kreve?
Foreligger det en mangel, har du som forbruker flere alternative krav etter buofl. § 29 du kan gjøre gjeldende:
- Holde tilbake kjøpesummen til mangelen er ordnet, jf. buofl. § 31.
- Kreve retting, slik at entreprenøren utbedrer feilen uten kostnad for deg, jf. buofl. § 32.
- Kreve prisavslag dersom mangelen ikke lar seg rette, jf. buofl. § 33.
- Kreve heving av hele kjøpet, men bare dersom mangelen er vesentlig, jf. buofl. § 34.
- Kreve erstatning for økonomisk tap du har lidt som følge av mangelen, jf. buofl. § 35.
Ved forsinkelse, altså dersom boligen ikke er ferdig til avtalt tid, kan du kreve dagmulkt for hver dag etter fristen, jf. buofl. § 18.
Her finner du en referansesak om nettopp ovennevnte krav som endte med seier for forbrukeren i lagmannsretten.
Ofte stilte spørsmål
Når foreligger det en mangel?
Det foreligger en mangel når boligen ikke er i samsvar med avtalen eller kravene i bustadoppføringslova, med mindre avviket skyldes forhold på din egen side. Det foreligger også en mangel dersom selger har gitt uriktige eller mangelfulle opplysninger som har virket inn på avtalen.
Hva betyr det at arbeidet skal være utført på faglig godt vis?
Det betyr at utførelsen skal holde en forsvarlig faglig standard. I vurderingen kan man blant annet se hen til SINTEF Byggforsks detaljblader og andre preaksepterte løsninger, men også andre forsvarlige løsninger kan godtas.
Hva gjør jeg hvis jeg oppdager en mangel?
Oppdages mangelen ved overtakelsen, kan du holde tilbake penger i overtakelsesprotokollen. Det viktigste er å sende skriftlig reklamasjon snarest mulig, og senest innen to til tre måneder etter at feilen ble oppdaget. Trenger du hjelp, bør du kontakte advokat.
Ved å kontakte Reklamasjonsportalen, drevet av Ekko Advokatfirma AS, tilbyr vi en vederlagsfri strategisamtale. En strategisamtale kan oppsummeres slik:
- du får prate med en erfaren eiendomsadvokat
- du får vurdert hva du har krav på
- du får opplyst sakens styrker og svakheter
- du får en slagplan for å nå frem med ditt krav
