Selgers opplysningsplikt om offentlige planer- hva må selger informere kjøper om dette i forbindelse med boligsalg?
Det finnes en rekke dommer som har avklart hvor langt man skal strekke selgers opplysningsplikt, herunder hva en selger må regne med å måtte opplyse om i forbindelse med salg av bolig.
I 2018 var det en sak i lagmannsretten som omhandlet mye av samme tematikk, og endte med motsatt konklusjon enn det Høyesterett kom frem til nå. Det som er interessant er at den saken da slapp ikke inn i Høyesterett, mens nærmest identisk sak ble sluppet inn nå. I denne saken saken selger frem, og det var ikke brudd på selgers opplysningsplikt. Det er grunn til å tro at saken i 2018 ville også gått i samme retning dersom den hadde vært sluppet inn.
Hva handlet høyesterettssaken om?
Eiendomsadvokatene våre analyserer og redegjør alltid for det nyeste nye innen eiendomsjuss. Saken i Høyesterett ble avsagt i februar 2022, og gjaldt nettopp om selger hadde brutt sin opplysningsplikt når han ikke opplyste om pågående byggesak. I saken der krevde kjøper prisavslag og erstatning etter kjøp av en fritidseiendom.
De sentrale spørsmålene var om en turvei som på overtakelsestidspunktet var under planlegging i kommunen, utgjorde en mangel, herunder om selgerne hadde oppfylt sin opplysningsplikt ved å gi de opplysningene som de har gjort.
Ettersom salget av boligen fant sted i 2019 – altså før endringene i avhendingsloven trådte i kraft fra 1. januar. 2022 – reguleres tvisten av de tidligere bestemmelsene i den forrige avhendingsloven. Det gjør det fortsatt mange saker – les mer om endringene i avhendingsloven for kjøper og selger.
Fritidseiendommen ble solgt med forbehold om “som den er”. Det vil si at selger fraskriver seg ansvaret for mangler som dukker opp etter salget, og kjøper kan dermed i utgangspunktet ikke rette mangelskrav på disse.
En selger kan imidlertid ikke gjemme seg bak “as is” eller “som den er”- forbehold om det er gitt manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen. Det er disse forhold som kan danne grunnlaget for brudd på opplysningsplikten.
Er det forskjell på brudd på opplysningsplikten, manglende og uriktige opplysninger?
Selgers opplysningsplikt er kort fortalt en plikt boligselger har til å opplyse kjøper om forhold ved boligen som han eller hun kjenner til eller burde kjenne til. Brudd på opplysningsplikten er altså en unnlatelse om å oppgi informasjon som selger har kjennskap til.
Manglende og uriktige opplysninger er to underkategorier for “brudd på opplysningspliktt”. Manglende opplysninger betyr at man har ikke opplyst om alt man kjente til. Uriktige opplysninger på sin side ligger mye i navnet. Det vil si at selger ga opplysninger som ikke stemte med virkeligheten.
Begge disse tilfellene omfattes av begrepet “selgers opplysningsplikt”, og er – som nevnt over – mangelskrav som kan rettes mot selger, selv om eiendommen er solgt “som den er”.
Hva kom Høyesterett til – var det opplysningssvikt dersom det ikke var opplyst tilstrekkelig om en pågående byggesak?
Det som er interessant er å vise til hva som konkret ble nevnt i salgsopplysningene;
“Det opplyses fra eier at det er foreslått ny gangsti langs sjøen i regi av kommunen, men at dette ikke har fått tilslag”
Høyesterett behandlet derfor to spørsmål i saken, hvor de først så på om det var gitt uriktige opplysninger og deretter om en interessent likevel hadde krav på flere opplysninger.
Spørsmålet om brudd på opplysningsplikten
Høyesterett vurderte først følgende spørsmål:
- Om selgerne – eller eiendomsmegleren – kjente til eller burde kjent til at det pågikk en planprosess i kommunen, som inkluderte en turvei over eiendommen.
Her la Høyesterett til grunn at verken selger eller eiendomsmegler kjente til at en turvei over eiendommen nok en gang var et tema i kommunens planarbeid. Ingen av dem hadde fanget opp signalene om en gangvei i reguleringsplanen for fergekaien.
Grunnen til at opplysningene ble inkludert i salgsprospektet, var at selger var kjent med at gangveien hadde vært et spørsmål tidligere, blant annet i 2005. Kommunen gikk imidlertid aldri videre med planene som følge av protester fra grunneierne.
Ved spørsmålet om selger hadde gitt uriktige opplysninger, la Høyesterett særlig vekt på at opplysningene i prospektet måtte gi utrykk for at muligheten for en gangsti var skrinlagt for godt. Her fant Høyesterett at formuleringen ikke utelukket en fremtidig gangsti, og det var derfor ikke gitt uriktige opplysninger. Det ble gitt en faktaopplysning som verken bekreftet eller avkreftet fremtidige planer, noe som er korrekt.
Retten kom dermed til at selger ikke hadde mulighet til å gi opplysninger utover det de allerede hadde nevnt om de tidligere planene til kommunen.
Spørsmålet Høyesterett stilte videre ble derfor:
- Om kjøperne hadde grunn til å regne med å få flere opplysninger om den mulige gangstien, utover det som stod i salgsprospektet, og som ellers ble meddelt av megleren.
Her mente Høyesterett at opplysningene i prospektet var kortfattet, men i lys av hvor langt kommunen hadde kommet i prosessen på tidspunktet – presist. Planarbeidet var i gang hos kommunen, men på et tidlig stadium, det var ikke vedtatt noe forslag som skulle sendes på høring.
Interessentene var derfor tilstrekkelig opplyst om muligheten for en fremtidig gangsti over eiendommen. Kjøper ble dermed ikke hørt anførsel om manglende opplysninger – her hadde man opplyst tilstrekkelig.
Oppsummering av selgers opplysningsplikt om uavklarte og pågående byggeplaner
Konklusjonen ble at Høyesterett frifant selger for alle krav, og kjøper måtte derfor bære risikoen for et mulig senere vedtak om turvei.
I vurderingen ble det lagt vekt på at forslaget om en turvei over eiendommen ikke var vedtatt eller sendt på høring ved overtakelsen. Selgeren av eiendommen hadde derfor ikke mulighet til å gi kjøper informasjon utover det som som stod skrevet i salgsprospektet, og det var ingen brudd på opplysningsplikten.
Hvilken betydning har dommen for selgers opplysningsplikt fremover?
Hver gang Høyesterett avgjør en dom utvikler de det aktuelle rettsområdet. I denne saken knyttet utviklingen seg til eiendomsretten, og mer presist selgers opplysningsplikt med hensyn til pågående og uferdige byggeprosesser.
Nå er det slik at vi har fått endringer i avhendingsloven, men likevel kan man ha en overføringsverdi fra denne saken også til de nye bestemmelsene.
Noe som forble uklart eller ønsker du å konkret på din sak om selgers brudd på opplysningsplikten?
Vi tilbyr alltid en kostnadsfri strategisamtale med en av våre mest erfarne eiendomsadvokater. Til samtalen sender du oss noen relevante dokumenter, og ut i fra det setter vi opp en 30-45 minutters samtale. Der diskuterer vi hva som er tvistetema i saken, hva du har krav på og hvordan du skal komme i mål. Du får også en vederlagsfri mal til rettshjelpsdekning fra oss, som sørger for at du normalt får kr 100 000 til å dekke juridiske kostnader.
Kom i kontakt med oss ved å bruke kontaktskjemaet på denne siden.
Bruk kontaktskjemaet ved siden av eller send mail direkte til ajv@novalaw.no
Du kan også ringe oss direkte på 416 50 321
PS; hvis du vil lese selv i loven – den finner du ved å søke på avhendingslov på Lovdata.
