Arealavvik – slik vinner du fram med ditt krav

Har du kjøpt en bolig hvor du har avdekket at arealet er mindre enn annonsert? Da kan du ha krav på prisavslag og/eller erstatning. Nylig ble en sak omtalt i Finansavisen om boligkjøper som hadde avdekket arealavvik i boligen sin. Han hadde kjøpt leilighet på Frogner og avdekket arealavvik på 7 kvm. Denne kjøperen vant nylig frem i både tingretten og lagmannsretten med krav om erstatning og prisavslag. Kjøper ble tilkjent erstatning på mer enn en halv million kroner. Vil du vite nøyaktige hvorfor han vant, og hvordan du kan vinne fram med ditt krav?

I denne artikkelen vil vi gi deg 4 råd om hva du burde gjøre dersom du oppdager at arealet i boligen er mindre enn opplyst.

Dommen ble omtalt i Finansavisen 22. september 2020 (LB-2020-95336)

Saken som ble omtalt i Finansavisen gjaldt en leilighet som i både salgsoppgaven og takstrapporten ble opplyst å ha et areal på 123 kvm, men senere undersøkelser viste at arealet faktisk kun var 116 kvm. Arealavviket var dermed på nærmere 6%. Som det fremgår av vår artikkel om arealavvik er det matematiske utgangspunktet for et krav om arealavvik at boligen er 5-6 % mindre enn det som ble annonsert. Hvordan skal du da gå frem? Følg disse 4 rådene:

1. Undersøk salgsoppgaven, takstrapporten og egenerklæringsskjemaet

Vårt første tips er å gå gjennom salgsoppgaven, takstrapporten, selgers egenerklæringsskjema og gjerne også Finn-annonsen. Hva er opplyst om boligens areal? I salgsoppgaven er ofte boligens areal en av de første opplysningene som fremgår, både i kortversjon og på mer detaljnivå. (hovedsakelig på s. 8-9 i de fleste salgsoppgavene) I takst- eller tilstandsrapporten er også areal noe av det første som gjennomgås. (Ofte på s. 4). I selgers egenerklæringsskjema fremgår det sjeldent noe om boligens areal, men det anbefales å lese gjennom denne nøye også.

I saken nevnt ovenfor hadde kjøper kontrollert disse opplysningene. Det ble opplyst i både salgsoppgaven og takstrapporten at leilighetens areal var på 123 kvm, men kjøpers senere undersøkelser viste at arealet faktisk kun var 116 kvm. Arealavviket var dermed på nærmere 6%.

Da har du avdekket et problem, altså arealsvikt. Hva er neste steg?

2. Reklamer rettidig

Med én gang du oppdager en feil eller mangel ved boligen din: Send en kort, skriftlig reklamasjon. Dette er ikke så komplisert som det kan høres ut. Send en e-post om at du har avdekket en mangel og/eller feil – herunder at arealet er mindre enn opplyst – og at du reklamerer på dette forholdet. Du kan gjerne nevne at du undersøker dette videre i skrivende øyeblikk. Det er viktig å understreke at du her ikke kan vente for lenge. De fleste boligkjøpere gjør feil ved å vente med å reklamere. Mange tror det lønner seg «å samle opp» flere mangler, eller vente til omfanget er avklart før man kontakter selger. Dette kan føre til at du venter for lenge, og dermed mister kravet ditt.

Du har kun 2-3 måneder på å reklamere på mangelen ved boligen, og denne fristen regnes fra du oppdaget forholdet. Selger kan også hevde at du burde oppdaget mangelen tidligere, slik at fristen kan løpe fra et enda tidligere tidspunkt. Lag deg derfor en tommelfingerregel: Med det samme du oppdager en mangel, send en reklamasjon.

Ikke gjør som influencer/toppblogger Funkygine som ventet for lenge og tapte kravet sitt! Les vår artikkel for unngå samme tabbe.

3. Reklamer til riktig part

Det er dessverre svært mange som misforstår hvem reklamasjonen skal sende til. Mange tror alle skriftlige henvendelser skal sendes til megler. Husk imidlertid at megler er ferdig med sitt oppdrag når oppgjøret er gjennomført. Det er selger som er din kontraktspart. Send derfor henvendelser og reklamasjoner til selger, og eventuelt eierskifteforsikringsselskapet (også kjent som boligselgerforsikring). Da er du på god vei til å få det du har krav på.

Vi er opptatt av å lage enkle læresetninger for de vi bistår. Noter deg derfor  “De tre gyldne S-ene”.

Skriftlighet: Alt du gjør, gjør det skriftlig!

Selger: Forhold deg til selger og evt. også deres eierskifteforsikring. Reklamasjon til megler er normalt ikke nok.

Skylagring: Lagre alt du har sendt for senere bruk.

4. Følg opp saken med fagkyndige rapporter

Et krav må alltid følges opp med fagkyndige rapporter. Jeg gjentar; et krav må – alltid – følges opp med fagkyndige rapporter.

Dette punktet kalles ofte for “spesifisert reklamasjon”, og det er her de fleste taper saken sin. Her gjelder det å være grundig. Tenk på følgende; hvorfor skal selger, deres eierskifteselskap (boligselgeforsikring) eller eventuelt retten tro på det jeg sier? Det du må gjøre er å reklamere til rett tid og deretter bygge opp saken din med et godt fundament. Dersom du oppdager og mistenker at boligens areal er mindre enn opplyst, må du få fagkyndige til å måle boligen. Her er det viktig at du gjør undersøkelser på forhånd, og finner en fagkyndig som er erfaren og har god kunnskap på området. I det nevnte tilfellet må for eksempel den fagkyndige være godt kjent med oppmåling av bolig og areal, herunder følge standardene som er utarbeidet om areal- og volumberegninger av bygninger (f.eks. NS 3940 med medfølgende veiledning). Det er viktig at den fagkyndige tar i betraktning f.eks. skråtak, om boligen er smalere enkelte steder m.m. Det var nettopp det sistnevnte selgers takstmann hadde oversett i den nevnte saken.

Dette er viktig: Den fagkyndiges rapport bør heller ikke komme for sent. Du har et par måneder fra “nøytral reklamasjon” (den første e-posten du sendte). Dersom du trenger mer tid til å skaffe rapportene, gi beskjed til selger og eventuelt eierskifteforsikringsselskapet (boligselgerforsikring) for å holde kravet i livet. På fagspråket kaller vi det å holde kravet i hevd, men tenk på dette som å holde selger orientert om at det kommer et krav og at du ikke har gitt deg.

Skal vi ta en sjekk av saken din?

Dersom du er usikker på fremgangsmåten, eventuelt vil kontrollere at du har gjort ting riktig, kan du avtale et strategimøte med oss. Møtet er kostnadsfritt, og det du mottar er:

• – Vi vurderer kravet ditt/saken din
• – Råd fra erfarne eiendomsadvokater,
• – Vi setter opp en strategi for at du skal nå frem med kravet ditt.
• – Vederlagsfri søknad om rettshjelpsdekning
• – Samling av våre strategier som vi bruker daglig til å vinne saker (30 siders e-bok!)
• Brukt kontaktskjemaet nedenfor eller send saken inn via REKLAMO-boten.