Prisavslag for boligmangler – 6 avgjørende steg

Hva er prisavslag for mangler? 

Prisavslag for mangler er en rettighet du har etter avhendingsloven når du kjøper brukt bolig. Hvis du har gitt bud basert på opplysninger som ikke stemte, vil du kunne kreve kompensasjon for det fra selger. 

Disse stegene må du vite om for å få prisavslag for boligmangler

Vi har i denne artikkelen sett på de sakene hvor vi har vunnet frem med klientenes krav om prisavslag ved boligmangler, og konsentrert de beste strategiene i en kortfattet sjekkliste for deg for deg. Dette deler vi vederlagsfritt med våre lesere.  

Nedenfor begynner vi med konklusjonen og går deretter dypere inn i hva er en mangel, hva er et prisavslag, hvordan du skal begrunne et krav om prisavslag, samt konkrete strategier du bør vurdere å ta i bruk. 

Som et lite forbehold må vi naturlig nok minne om at hver konkret sak bør vurderes av en advokat, men dette er hovedtråden i de fleste av sakene vi fører.

Oppsummering av vilkår – hvordan vinne frem med krav om prisavslag?

La oss oppsummere hva som må til for å kreve prisavslag: 

# 1 Du må ha avdekket et forhold ved boligen din som utgjør en mangel. Her må det enten være strid med de opplysninger du mottok (gjelder for nye og gamle regler) eller et alvorlig forhold som gjør at boligen din er i vesentlig dårligere stand (gjelder for gamle regler).

# 2 Du må ta kontakt med selger snarest mulig. Regelen er at du må ha reklamert i tide, 2-3 måneder fra du oppdaget forholdet. Den absolutte fristen for å reklamere er fem år, men du må likevel ta opp forholdet 2-3 måneder fra du oppdaget det. Gjør det aller helst skriftlig til selger.

# 3: Det viktigste steget er å få inn dyktige og spesialiserte fagkyndige for å stadfeste hva du faktisk kan kreve. Send inn rapporten(e) til selger og oppgi et konkret krav. Det er her de fleste sak tapes ved at man ikke får inn gode nok rapporter, ev. forklaringer i retten. NB: Husk å holde kravet «aktivt» hver tre måned til selger dersom det tar lang tid å undersøke. Det kan du gjøre ved å sende mail til selger hvor du opplyser at kravet opprettholdes, men at det tar tid å få inn rapport. 

Klar for et dypdykk i materien? La oss se nærmere på  steg 1: Hvilken lov regulerer tvisten din?

Steg 1: Sjekk hvilken lov som regulerer ditt boligkjøp

Man kan finne ulike sondringer rundt dette, men en klar hovedregel er: 

Kjøper du en brukt bolig, så gjelder avhendingsloven (forkortet som avhl). Kjøper du som forbruker en ny bolig av en utbygger/entreprenør, da er det bustadoppføringslova (forkortet som buofl.) som normalt gjelder. Det er mange likhetstegn mellom disse lovene, men man må benytte seg av riktig lov dersom du skal fremme et krav mot selger. Denne artikkelen tar for seg spørsmålet om prisavslag for brukte boliger, og dermed omhandler resten av artikkelen krav etter avhendingsloven. 

Hvor mange klager på feil og mangler etter boligkjøp 

De siste årene er det ført statistikk på hvor mange som klager på feil og mangler etter boligkjøp. I 60 %, det vil si 6 av 10 boligkjøpere, har reklamert på boligkjøpene sine. Statistikken viser også at en av ti havnet i en større konflikt med selgeren. Den nye avhendingsloven har et formål om å dempe konfliktnivået og minke antall tvister. Hittil, august 2022, har det vært meldt om færre boligtvister enn tidligere. Det er å anse som en positiv utvikling.

Hva gjelder avhendingsloven, ble denne endret 1. januar 2022. Se egne artikler for de  viktige endringer som boligkjøpere og boligselgere må være klare over. Det viktigste sondringen for deg er å vite om du har fått på plass bud/aksept før eller etter 1. januar 2022. Legg merke til at det ikke er snakk om overtakelse eller signering av kontrakt, men bud og aksept. Dersom aksept ble gitt før 1. januar 2022, da gjelder de gamle reglene. I tilfelle bud og aksept forelå etter denne datoen, da er kjøpet regulert av de nye bestemmelsene i avhendingsloven. 

Etter at du har fått avklart hvilken lov som gjelder, må du gå videre til neste spørsmål: hva anses som en mangel ved boligen du har kjøpt? 

Steg 2: Identifisere – Hva er en mangel ved boligen din?

La oss ta det banale først – du skal få det du har krav på. Med andre ord skal du ha det som ble annonsert og deretter avtalt. 

Hvis vi går litt dypere i dette har loven (avhendingsloven) regler om at boligen skal være i samsvar med de opplysninger som gis. Du kan da i prinsippet kreve at boligen skal være i samsvar med de forventninger salgsopplysningene ga om eiendommens tilstand. Hvis den ikke er det, da kan selger utbedre de avdekkede forhold. Dersom det ikke er aktuelt, mulig eller selger nekter, da kan du fremme et krav om prisavslag og erstatning.

Prisavslag bygger med andre ord på at det foreligger et kontraktsbrudd fra selgers side. Kontraktsbruddet vil i de vanlige tilfellene oppstå i form av i) forsinkelse før overtakelse og/eller ii) mangler i etterkant av overtakelse. I denne artikkelen konsentrerer vi oss om mangler etter overtakelse. 

Steg 3: Finne ut hvordan du kan kreve penger fra selger – hva er et mangelsgrunnlag? 

For å kunne kreve prisavslag for mangler ved boligen må du kunne vise til et såkalt mangelsgrunnlag. For å fleske til med tidenes sirkeldefinisjon, så kan man faktisk si at du må kunne oppgi grunnlaget for mangelen. Med andre ord, hva bygger du kravet ditt på?

Mangler kan bygge på at boligen ikke er i samsvar med de opplysninger som ble gitt (selgers opplysningsplikt). Eksempler på dette kan være at taket er i verre forfatning enn opplyst, det mangler drenering eller at det ikke fulgte med bod likevel. Det som da er ditt mangelsgrunnlag er som hovedregel at selger har brutt sin opplysningsplikt. Et annet velkjent mangelsgrunnlag, etter de gamle bestemmelsene, er at boligen er i vesentlig dårligere stand enn det kjøper kunne forvente ut i fra kjøpesum og forhold for øvrig. La oss se på det før vi går videre.

Hva er en vesentlig mangel ved boligen etter avhendingsloven (de som har kjøpt bolig før 1. januar 2022)

Dette er spørsmål som kun de som kjøpte bolig før 1. januar 2022 trenger å tenke på. Da var det en ytterligere mulighet for å holde selgeren ansvarlig. Dersom det forelå en skjult mangel som var av alvorlig karakter ble dette omtalt som «vesentlig mangel ved boligen». Det var noen vilkår man måtte oppfylle. Mangelen måtte føre til at boligen være i mye dårligere stand enn man kunne forvente ut i fra kjøpesummen eller omstendighetene for øvrig. I tillegg må man ta frem kalkulatoren, da man måtte opp til et visst kostnadsnivå. Utbedringskostnadene eller verdiminuset (hva boligen er verdt med og uten mangelen) måtte være 5-6 % av kjøpesummen. 

Nå som du har funnet ut at av hva som galt med boligen din, og med det mener vi at du ikke fikk det som var avtalt eller opplyst, da kan vi se på hva du faktisk kan kreve av kjøper i kroner og øre.

Steg 4: Reklamasjon boligkjøp – hva er mine rettigheter ved boligmangler – hva er misligholdsbeføyelser? 

Klage på boligkjøp – reklamasjon

Nå har vi kommet til noe av det som trolig google mest- reklamasjon av boligkjøp. Det de fleste ønsker å vite er hvordan klager man på boligkjøp. Noe av viktigste du må vite er følgende; Dersom du har avdekket en mangel ved boligen din, må du reklamere snarest. Du har kanskje hørt at du har fem (5) år på deg. Her er det enkelt å bomme på reglene om reklamasjonsfristen «innen rimelig tid» og den andre fristen på fem år som kalles for den absolutte reklamasjonsfristen. For at du ikke skal vente for lenge med å fremme kravet ditt tar vi en kort redegjørelse om de reglene. 

Den korteste fristen – hvor lang er reklamasjonsfristen «innen rimelig tid». 

I loven er det oppstilt krav om at du må ta opp forholdet med selger innen rimelig tid. Det forklarer i seg selv ikke så altfor mye. Det du trenger å vite er at reklamasjon på boligkjøp må gjøres innen 2-3 måneder fra du avdekket mangelen. Det er den korteste fristen du skal forholde deg til. Men husk en ting, selv om du oppdager boligmangelen i dag, så kan selger si at du burde ha kjent til dette tidligere. I verste fall kan skjæringstidspunktet settes til et tidligere tidspunkt. Hvorfor er det slik? I jussen blir det ofte sagt at det er tilstrekkelig at du har «iakttatt symptomer» på forholdet. Med andre ord, det er nok at du har fått et signal om at noe er galt. 

Derfor er vår aller sterkeste anbefaling å reklamere så snart du har mulighet. Videre må vi gi deg en helt klar anbefaling til. Det er at du reklamerer skriftlig snarest mulig, og deretter supplere med fagkyndige rapporter og spesifisert krav.

Før vi går videre, la oss se på de andre fristene: 

Den absolutte reklamasjonsfristen på 5 år 

Den regelen de aller fleste vet om er den absolutte reklamasjonsfristen. Du har vel kanskje hørt det selv, hvor en venn sier at «jo, men du har fem år på å reklamere!». Vel, på en måte stemmer det, men du kan likevel tråkke i salaten her. 

Det stemmer at du kan reklamere i fem år etter boligkjøpet, men for hver gang du oppdager en feil eller mangel ved boligen så starter en reklamasjonsfrist på 2-3 måneder.  Det vil si at du kan oppdage en mangel ett år etter kjøpet, og da er fristen 2-3 måneder fra dette tidspunktet. Avdekker du forholdet etter fem år, så har du ikke et krav lenger.

Med andre ord, den tidsperioden selger kan stilles ansvarlig for boligmangler er på hele fem år, men hver gang det dukker opp ett nytt forhold så har du kun kort tid til å klage på boligkjøpet. Nå skal vi imidlertid ta en frist til før vi går over til neste steg. 

Foreldelsesfristen i reklamasjonssaker

Husk at det finnes en tredje frist alle må være obs på – foreldelsesfristen etter avhendingsloven og bustadoppføringslova. Selv om du har reklamert til riktig tid, så løper det deretter en ny frist. En sak skal aldri kunne vare i all evighet. Med andre ord, loven – her foreldelsesloven – sørger for at man må få satt et punktum. Foreldelse av kravet ditt skjer innen tre år, normalt regnet fra overtakelse. Det sies at de fleste mangler er en iboende egenskap ved boligen og derfor regnes at kravet opprinnelig kunne oppstått ved overtakelse. 

Dersom et forhold har vært har skjult får du imidlertid ett «bonusår», men ikke mer enn det. Hvorfor er alt dette viktig? Det vi ikke kan understreke nok er at foreldelse betyr at kravet ikke kan fremmes lenger. Det betyr at saken din har dødd ut. Foreldelse kan du unngå på flere måter – les mer i vår artikkel her.

Dine rettigheter ved reklamasjonssaker – hva kan du kreve ved mangler i bolig

Når du har reklamert rettidig er det på tide å se på hva du kan kreve. Listen over rettigheter er ganske enkel og fin: (husk at dette gjelder mangler, ved forsinkelse gjelder noen andre rettigheter) 

• kreve retting 
• kreve prisavslag 
• heve kjøpet
• holde tilbake kjøpesum

Denne artikkelen skal som sagt kun omhandle prisavslag, men vi må si noen ord om retting. 

Selger har i de aller fleste tilfeller en adgang til å kreve at de skal få lov til å reparere forholdet du har avdekket. Dette kalles for utbedringsretten eller utbedringsadgangen til selger. I brorparten av sakene vi behandler ønsker selger ikke å utbedre. Du må imidlertid huske på at du skal gi selger anledning til å gjøre det. Du kan tape store deler av kravet ditt om du retter forholdet først.

Når selger har nektet å utbedre forholdet (enten ved å svare negativt på din henvendelse eller ved å ignorere deg over lengre tid), da kan du gå over til å kreve prisavslag (og erstatning). Du må imidlertid huske å gjøre disse to stegene i riktig rekkefølge: la selger rette om de vil (om det kan gjøres uten urimelig ulempe for deg og at du har ikke en særlig god grunn til å motsette deg dette), og deretter kreve prisavslag.

La oss da gå over til det interessante og mer krevende; hva kan du kreve i prisavslag ved mangler i bolig.

Steg 5: Hva kan jeg kreve i prisavslag ved boligmangler  – hva er det konkrete prisavslaget?

Først må vi få satt på plass riktig type tankegang; hva skal prisavslaget faktisk dekke? 

Scenarioet er at du skulle få en bolig som tilsvarte de opplysninger som ble gitt. Du som kjøper ga med bakgrunn i dette et bud på et visst beløp. Det viser seg imidlertid at du ikke fikk den standarden eller «spesifikasjonene» som ble lovet. Da kan man si at avtalen har havnet i en ubalanse; du betalte avtalt beløp for å få X, men fikk Y. Prisavslaget skal da utjevne denne ubalansen. 

I loven heter det at kjøper kan kreve et forholdsmessig prisavslag for eiendommens mangel. Det sier ikke så altfor mye i seg selv. For å gi en forklaring på dette står det videre i loven at prisavslaget skal følge de utbedringskostnadene som skal til for å mangelen rettet. I noen tilfeller kan forholdet ikke utbedres og da består vurderingen i hva boligen din er verdt med og uten denne mangelen. 

La oss gå over til den konkrete strategien.

Det du må gjøre, etter at du har reklamert og tatt opp forholdet med selger, er å finne tak i fagkyndige. Finn ditt drømmelag av medhjelpere. Hvorfor er drømmelag? Jo, du trenger de beste før motparten engasjere de. Dette er feil sted å spare penger.  Ta gjerne kontakt med flere fagkyndige og hør om deres erfaring i lignende saker både i og utenfor rettsapparatet. Spør om tidligere resultater og om de har blitt hørt med deres vurderinger. Du bør også finne frem til den som har ekspertise for akkurat din type sak – ikke bruk en allround håndverker. Vi har for øvrig skrevet litt om hva du bør se etter for å finne en god eiendoms- og boligadvokat.

Du bør alltid få på plass en fagkyndig til å finne ut av: 

• hvilke mangler som foreligger
• når oppstod disse 
• hva er årsakssammenhengen (hvorfor skjedde det)
• og hva koster det å utbedre manglene

Om denne rapporten er god nok på disse punktene, da står saken din sterkere mot selger. Særlig det siste punktet er viktig å få med, og gjerne supplert med et konkret pristilbud fra en annen fagkyndig. Konkrete pristilbud står som oftest noe sterkere enn priskalkyler/-estimater. 

Når du har fått på plass de fagkyndige vurderingene, så kan du sende et mer konkret krav om prisavslag til selger. Dette kalles gjerne for en spesifisert reklamasjon. Husk å legge frem rapporten til selger. Ikke blir skuffet når selger kommer med en egen rapport som bestrider alt det som blir sagt – det er en del av «gamet».

Minner her om at dersom det tar flere måneder mellom den første reklamasjonen og denne spesifiseringen, bør du gi tilbakemelding annenhver måned om at du holder på med å innhente vurderinger. Dette holder kravet ditt aktivt, eller som vi sier på fint; kravet holdes i hevd. 

Steg 6: Finnes det noen beløpsgrenser jeg må være klar over? 

Dette er et litt vanskeligere to-delt spørsmål. La oss ta det overordnede først. 

I Norge har vi nøkterne regler om prisavslag. Du skal få det du har krav på, men heller ikke mer. Det betyr du ikke kan kreve tort og svie, dekning av egentid brukt på saken eller «straffe» selger. Det vil i så fall være et useriøst krav. 

Gamle avhendingsloven: 

Dersom du fikk mangelfulle eller uriktige opplysninger fra selger, da må du normalt over kr 10 000 for å ha en sak. 

Dersom manglene var skjulte, noe selger ikke visste om, da måtte man på et mye høyere nivå. Som du sikkert vet, ble nærmest alle boliger, før 2022-endringene i loven trådte i kraft, solgt «som de er» eller med «as is»-forbehold. Det betyr at man forsøkte å frita selger ansvar for mangler som ikke er av vesentlig betydning. For kjøpers del betød det at utbedringskostnadene måtte, som et matematisk utgangspunkt, utgjøre ca 5-6 % av kjøpesummen. Det er ikke en absolutt regel, men det er greit å vite at dersom du kjøpte en bolig til 10 MKR bør mangelen i så fall utgjøre minst kr 500 000, dersom boligen ble kjøpt før 1. januar 2022 med «as is»eller «som den er» forbehold.

Nye avhendingsloven – kjøp etter 1. januar 2022

I forbindelse med boligkjøp etter 1. januar 2022 er det ikke lov med «as is» og «som den er forbehold». Dermed må mangelen være over kr 10 000 for å ha en sak. Derfor er dagens tilstandsrapporter mer omfattende og grundige enn tidligere. En viktig presisering her er at det betyr ikke at boligkjøper kan løpe til boligselger dersom noe koster over kr 10 000. Det må fortsatt være en mangel ved boligen – et forhold du ikke var opplyst om i forbindelse med salget.

Konkret eksempel fra vårt arbeid:

Et godt eksempel er en sak vi håndterte hvor det stod «Det medfølger 2 stk bod med boligen», men det fulgte ingen bod med eiendommen. Det var en helt klar uriktig opplysning. Boligen var kjøpt for nærmere 30 MKR, og bodene skulle være på ca 16 kvm til sammen. Her var det da ingen krav til at verdiminuset (hva boligen er verdt med og uten bod) skulle utgjøre 5-6 % av kjøpesummen, da dette var et helt klart brudd på opplysningsplikten og den opplysningene hadde hatt virkning på kjøpet. Vår klient fikk erstattet hele beløpet for den ene boden, og fikk i tillegg et bod til. Den saken ble løst innen kort tid ved å bruke slagplanen som nevnes i denne artikkelen.

Diskutere din sak vederlagsfritt i 45 minutter med erfarne advokater?

Vi håper at du med dette har fått en bedre oversikt over hvordan du kan fremme krav om prisavslag. Gjerne bruk skjemaet på siden dersom du vil snakke nærmere om saken din. Vi tilbyr 45 minutter vederlagsfri strategisamtale, hvor vi ser på i) hva som har skjedd ii) hva du har gjort og iii) hva du må gjøre for å komme deg i mål. 

Dersom du vil lese mer om avhendingsloven – sjekk www.lovdata.no

Husk; Reklamasjonsportalen har Norges største Youtube-kanal som omhandler eiendomsjuss.