Hva betyr brudd på selgers opplysningsplikt?
Brudd på selgers opplysningsplikt betyr at selger ikke ga de opplysningene du skulle hatt ved salget av boligen. Enten holdt de tilbake opplysninger eller så ble det ikke gitt nok informasjon. Dette er noe kjøper skal ha kompensasjon for.
Våre advokater jobber ofte med boliger og eiendommer i det øvre prissjiktet, og er kjent med hvilke krav som stilles. I denne saken hadde klient kjøpt en bolig til nærmere 30 MKR, men fikk ikke med det som var opplyst av selger i salgsannonsen. Det forelå et brudd på opplysningsplikten. Kjøper tok kontakt med vårt kontor og fikk alt de hadde krav på, med tillegg av en kompensasjon.
Selger har en streng opplysningsplikt
Når du selger en brukt bolig må du følge reglene i avhendingsloven. I denne loven oppgis strenge bestemmelser om selgers opplysningsplikt – det du sier kan verken være uriktig eller mangelfullt. Det skal heller ikke mye til før det er et brudd på disse bestemmelsene.
I denne saken stod det i salgsopplysningene at det fulgte med to bod på ca 10 kvm hver. Megler viste frem disse på visning, og det var disse kjøper tok i bruk. Det viste seg etter kort tid at opplysningene ikke stemte med realiteten. De bod kjøperne hadde blitt vist, og som de hadde tatt i bruk, tilhørte en nabo i sameiet.
Selger mente at det var kun snakk om bod og at dette ikke var noe å klage på. Kjøper engasjerte våre eiendoms- og boligadvokater. Saken ble løst på ca to uker. Les videre for å se hvordan vi fikk til det kjøper hadde krav på.
Grunn 1: hva klager du på og hvorfor? (mangelsgrunnlaget)
Det første man må gjøre er å avdekke det som er mangelen i saken. I saken her var det brudd på opplysningsplikten. I salgsoppgaven stod det uttrykkelig at det fulgte med bod dersom man kjøpte boligen. I tillegg ble denne omtalt i tilstandsrapporten.
Videre hadde megler vist frem boden under visning. Husk at megler representerer selger, og de kan binde selger med sine opplysninger. Det heter på fint at selger «identifiseres» med sine medhjelpere – herunder takstmenn og meglere.
Ettersom det var gitt konkrete opplysninger både skriftlig og muntlig, var det lite som skulle til for å finne det såkalte mangelsgrunnlaget. Her var det et klart brudd på selgers opplysningsplikt. I tillegg var disse av en så stor betydning for klient at de hadde aldri gitt nærmere 30 MKR for boligen uten bod rett ved parkeringsplassen.
Husk at det er også et vilkår; det er ikke nok å si at selger har lovet noe som ikke blitt holdt. Det må også hatt en betydning for salget. Dette kalles for «innvirkningskriteriet». Det er ikke et krav at du ikke hadde kjøpt boligen om du kjente til forholdet, men vilkåret er at du ikke hadde inngått avtalen på samme vilkår.
Grunn 2: Fagkyndige – hva er verdiminuset
Hva er et verdminus? Et verdiminus er hva boligen er verdt med og uten mangelen. Når forholdet ikke kan utbedres må du gå til fagkyndige som vurderer differansen mellom det du ga bud på og det du faktisk fikk.
Nå som vi hadde avdekket hva som var galt og hva som var grunnlaget for klagen, da måtte vi finne ut av verdien for dette. Normalt kan du kun kreve prisavslaget for det det koster å utbedre (reparere) mangelen. I de aller fleste tilfeller kan eksempelvis et tak med lekkasje repareres, og da kan få på plass nøyaktige utbedringskostnader.
I en sak som denne kunne ikke forholdet repareres uten videre. Da kom vi frem til at den beste løsningen er å engasjere en megler som kjenner området og disse dyre boligene best. Vi visste at det krever en egen type ekspertise, og dermed kontaktet vi meglere som vi visste var blant de beste.
Megleren dro på befaring og vurderte følgende
– vedkommende vurderte området, salg i området (han hadde solgt mye i området)
– boligens verdi med og uten bod
Disse vurderingene ble skrevet på en god og enkel måte i en rapport.
Det er slike steg også du må ta i nærmest hver eneste boligtvist. Les gjerne vår artikkel om hvordan du må gå frem for å oppnå prisavslag i en boligtvist.
Grunn 3: Fremleggelse av krav
Det siste som må gjøres er å reklamere på forholdet, hvor kravet fremsettes. Det må reklameres innen rett tid, og derfor kan ikke du vente i lang tid før du tar kontakt med selger. Du har normalt 2-3 måneder fra du oppdaget forholdet. Vårt beste tips er at du ikke sitter og «samler» på mangler. Du skal heller ikke reklamere til megler.
Eiendomsadvokaten i saken skrev en reklamasjon til selger, hvor man la frem rapporten og redegjorte godt for saken. I løpet av ca to uker ble saken løst, hvor kjøper fikk en stor bod og kr 150 000 i kompensasjon. I tillegg dekket rettshjelpsdekningen (innboforsikring) 80 % av de juridiske kostnadene. Vil du vite mer om rettshjelpsdekning? Se denne videoen.
Dette er en av våre mange gode historier fra 2021. Ønsker du å høre med oss hvordan det står til med din sak? Hvorfor ikke, det koster ingenting. Bruk kontaktskjemaet på siden, så skal vi komme i kontakt med deg idag.
