Når du kjøper en brukt bolig, så er det avhendingsloven (også omtalt som boligloven), som regulerer dine rettigheter og plikter knyttet dette kjøpet. Dersom du skal kjøpe en ny bolig, så er det bustadoppføringslova som gjelder.
I denne artikkelen skal vi gå gjennom 5 viktige endringer i avhendingsloven, som vil være utslagsgivende for at du som kjøper får det som er avtalt.
Nyttig å vite – Hvilken lov gjelder for deg og ditt boligkjøp?
Selv om det nå, per januar 2022, er nye regler for kjøp og salg av bolig, vil den gamle avhendingsloven fremdeles gjelde for alle kjøp gjort før 1. januar. 2022. Det kan være noen som er grensetilfeller hvor bud/aksept ble gitt før jul 2021, mens kontrakten ble underskrevet etter nyttår, dvs. i 2022. Da gjelder de gamle reglene hvis selger ga sin aksept før 1. januar 2022, selv om selve kontraktsmøtet er etterpå. Det vil si at de nye endringene i avhendingsloven ikke gjelder for alle boligkjøp, selv om den nye loven har trådt i kraft.
Hvis vi gjør en liten øvelse på dette;
- Eksempel 1: Kjøpte du bolig i november 2021 og avdekket mangler i februar 2022? Da gjelder de gamle bestemmelsene.
- Eksempel 2: Ga du bud og fikk aksept 28. desember 2021, men skrev under kontrakt 3. januar 2022? Da gjelder fortsatt de gamle reglene. Hvorfor? Jo, du inngikk en avtale om å kjøpe boligen ved å gi bud som ble akseptert – det er da datoen for aksept som gir skjæringstidspunktet for når avtalen ble inngått.
- Eksempel 3: Kjøpte du bolig 3. januar 2022 og avdekket mangler etter dette? Da er det de nye bestemmelsene som gjelder.
Hvis de gamle reglene gjelder for deg; les vår komplette reklamasjonsguide her. Nå som du vet om de nye reglene gjelder for deg, la oss se på hva du må vite om de nye endringene i avhendingslova av 1. januar 2022:
5 viktigste endringer i avhendingsloven som sikrer at du som kjøper får det som er avtalt
- Bedre opplysninger om boligen til deg som kjøper – Nye minstekrav til tilstandsrapporten
En av de største – og mest positive – endringene i den nye avhendingsloven av 2022 er minstekravene til hva som skal stå i boligens tilstandsrapport. Dersom selger innhenter en tilstandsrapport i en bolig som selges etter 2022, så skal denne være mye mer omfattende enn før. Den skal gi bedre og mer detaljerte opplysninger om boligen, slik at du vet mer om det du faktisk kjøper.
De nye og strengere kravene til hva som skal med for å ha en forskriftsmessig tilstandsrapport har som formål å avdekke flere forhold som i dag løser ut i mangelskrav.
På den måten vil selger oppfordres til å skrive mer om boligen i tilstandsrapporten for å unngå at kjøper senere fremmer krav på ting som ikke er oppført. Dette vil også gjøre at kjøper er bedre informert og plikter å sette seg bedre inn i rapporten. Formålet er å skape en trygg bolighandel, som i utgangspunktet skal munne ut i en vinn-vinn situasjon for begge parter. Hele tanken med den nye forskriften er å legge grunnlag for tilstandsrapporten av høy kvalitet, hvor kjøperen er sikret best mulig informasjon om boligen.
Godkjent tilstandsrapport må oppfylle disse minstekravene:
Dette er minstekravene for deler av boligen som nå skal undersøkes:
- Balkonger, verandaer og lignende
- Fundament og grunnmur
- Drenering og fuktsikring
- Terrengforhold
- Elektrisk anlegg
- Våtrom
- Kjøkken
- Innvendige vannrør
- Innvendige avløpsrør
- Varme
- Ventilasjon
- Sanitæranlegg
- Ventilasjon
- Tak
- Krypkjeller
- Rom under terreng
- Loft
- Yttervegger, vinduer og ytterdør
- Areal
- Lovlighetsmangler og brannceller
- Større håndverkertjenester utført de siste fem årene
- Nedgravde oljetanker
- Elektrisk anlegg
Ellers har du kanskje hatt en takstmann hos deg før lovendringene? Da var ofte befaringen gjort på ca 15 minutter, og det ble ikke foretatt veldig grundige undersøkelser. Med de nye tilstandsrapportene skal du som kjøper forvente at rom og bygningsdeler undersøkes med målinger, at det bores hull og at det flyttes på tepper/møbler/inventar for å komme seg til rommet/bygningsdelen/installasjonen. Dette gjelder naturlig nok ikke om det er svært tunge ting i veien.
Undersøkelser i våtrom
Særlig er det gitt strenge krav til hva man skal se etter i våtrom. Den bygningssakkyndige skal se etter riss, sprekk, sprekker i fuger, bom i flis m.m når vedkommende undersøker gulvet. Når det kommer til fukt, som er en av de manglene som går igjen oftest, så må den bygningssakkyndige bore et hull på 73 mm fra et tilstøtende rom eller fra underetasjen. På visning bør du se etter en plombering som viser at det har vært boret. Det kan du også spørre megler om!
Hva gjelder membran, tettesjiktet og sluket i gulvet og på veggene, så skal man undersøke disse forhold ved å stadfeste om sluk fungerer, alderen på membranen og ev. feil på utførelse/materialvalg eller andre mangler.
Endelig skal den bygningssakkyndige også undersøke avløp og vannrør.
Språk i tilstandrapporter
En av de viktigste endringene for nye tilstandsrapporter er selve språket. Vi har vel alle lest en tilstandsrapport med en teknisk sjargong som man ikke skjønte så altfor mye av. Vel, dette skal nå endres. Det er tatt inn egne bestemmelser om klart språk, hvor den bygningssakkyndige skriver ned hva man har sett, observert og vurdert på en tydelig og forbrukervennlig måte. Det gjenstår å se hvem som er flinkest i klassen på dette, da en gammel vane er vond å vende!
Utgangspunktet ved kjøp og salg, er at kjøper selv er ansvarlig for å gjøre seg kjent med, og skaffe seg nødvendig informasjon om boligen som skal selges. Kjøper har med andre ord en undersøkelsesplikt. Det er likevel selger som har en streng opplysningsplikt, og denne går foran din undersøkelsesplikt som et utgangspunkt. Du som boligkjøper må imidlertid lese alt pinlig nøye ettersom alt som er nevnt i salgsopplysningene, tilstandsrapporten, egenerklæringen og øvrige dokumenter regnes du å være kjent med. Det betyr at du ikke kan bygge et krav på noe som er tilstrekkelig nevnt i salgsoppgaven.
Men hva betyr egentlig denne undersøkelsesplikten i praksis? Jo, resultatet av denne plikten er at kjøpers muligheter til å rette mangelskrav mot selger, begrenses til opplysninger han eller hun ikke var kjent med, er burde kjent til ved overdragelsen.
I den sammenheng er det vanlig at den som skal selge boligen må ha med en tilstandsrapport. Denne rapporten gjøres av en takstmann og sier noe om de tekniske aspektene, vedlikeholdsbehovet og avvik i byggeforskrifter, ved boligen som skal selges.
Nå står det imidlertid skrevet i den nye avhendingsloven at kjøper anses å kjenne til de forhold som står skrevet i tilstandsrapporten. Med andre ord har det ikke noe å si om kjøper faktisk leser rapporten, fordi loven forutsetter at man har gjort det.
Det er derfor viktig at man setter seg grundig og nøye inn i innholdet av tilstandsrapporten, både med tanke på hva som er bra, og hva som er dårlig. Dersom du unnlater å gjøre dette, vil du miste mulighetene til å fremme mangelskrav på forhold som står skrevet i tilstandsrapporten.
Det finnes også en rekke andre endringer, og de finner du omtalt på Lovdata ved å søke på «avhendingslov forskrift»
Er det noe negativt med disse endringene?
Vi stille oss veldig positive til de endringene som gjøre her, men som alltid så er det noe å klage på. Det som er negativt er at forskriften ikke definerer hva eller hvem som er “bygningssakkyndig”. Dette var et krav fra mange hold da forskriften ble diskutert, men som ikke ble tatt med som en definisjon. Det er synd ettersom nå kan tante Kari og onkel Ole skrive en tilstandsrapport, uten faktisk å kunne faget godt nok. Det skal naturlig nok litt til at nettopp det skjer, men dette er en klar svakhet i forskriften.
Ellers er det noen detaljer som ikke er gjennomtenkte. Vi nevnte ovenfor at man må undersøke ev. fuktskader ved borre 73 mm hull i tilstøtende rom eller fra underetasjen. Dette er vel og bra, men det kjedelige her er at det ikke er definert om det er 73 mm i radius, diameter og/eller dybde. Vi kan nærmest garantere at en eller annen ivrig advokat tar dette spørsmålet til retten.
- Nå er det forbud mot “som den er”-salg – “As is” er ikke lov – Forbehold må konkretiseres og spesifiseres
Salg med forbehold om “as is” eller “som den er”, var kort fortalt en mulighet for selger til å fraskrive seg ansvar for skjulte feil og mangler som dukker opp ved boligen, med mindre mangelen var av alvorlig karakter (f.eks utgjorde 5-6 % av kjøpesummen).
I lys av endringene i den nye avhendingsloven fremgår det nå at et eventuelle forbehold må konkretiseres mer spesifikt. Salg med forbehold som ikke er spesifisert, herunder generelle forbehold, er nå forbudt. Dette gjør også at selgers mulighet til å avvise mangelskrav på bakgrunn av forbeholdet innskrenkes, mens omfanget av hva en kjøper kan kalle en mangel vil øke.
En annen positiv side ved endringen vil også være at selgere nå oppfordres til å helgardere seg mot mangelskrav ved føre opp flere forhold i tilstandsrapporten.
- Du kan ikke kreve hva som helst – mangelen må minst være verdt kr 10 000
Tidligere har loven ikke spesifisert hvor mye utbedringskostnadene eller verdiminuset måtte utgjøre før du kunne påberope deg en mangel som følge av selgers brudd på opplysningsplikten. I rettspraksis ble det likevel satt en grense på kr 10 000, som nå er videreført i selve loven.
Det betyr rett og slett at dersom du avdekker at noe er galt, og det koster mindre enn kr 10 000, så kan du glemme å føre noe krav. I noen saker man likevel legge til manglenes verdi, men en god hovedregel er likevel at ikke før sak på de minste manglene. Det faller innunder kategorien “useriøse krav”.
Dette gjelder naturlig nok ikke om boligen er solgt ny.
- Selgers utbedringsrett krenkes – nå kan du kreve erstatning selv om du avslår retting
Selger rett til å utbedre de mangler som du som kjøper påberoper. Tidligere måtte kjøper akseptere selgerens retting dersom det ikke medførte en urimelig ulempe for kjøper. Hvis man avslo retting, så kunne man tape kravet.
Endringen i loven medførte imidlertid et nytt ledd i bestemmelsen om selgers utbedringsrett. Etter lovendringen kan kjøper nå kreve erstatning fra selger, selv om kjøper har avslått et rettingstilbud som i utgangspunktet ikke kan avslås.
- Så mye mindre må boligen din faktisk være i størrelse for å ha krav på prisavslag – Ny standard for arealavvik
Arealavvik – også kalt arealsvikt – er kort forklart en forskjell fra det opplyste arealet ved salg, og det faktiske arealet i boligen. Vi har en utfyllende video og artikkel om hvordan dette fungerer i praksis: LINK
Tidligere måtte det faktiske arealet være betydelig mindre enn opplyst. I rettspraksis ble det uttalt at differanse måtte være minst 5-6 %. Endringene i avhendingsloven har medført at kjøper står mye bedre i saker om arealavvik. Mangelskrav for arealavvik kan nå bare utgjøre 2 % kontra tidligere 5-6 %, men avviket må utgjøre minst en kvadratmeter.
Dette betyr at du som kjøper lettere kan forholde deg til om arealets avvik fra det du fikk opplyst, kan anses som en mangel.
I tillegg må forskjellen naturlig nok ha hatt en innvirkning på kjøpet ditt. Med andre ord, dersom du hadde gitt blanke i om boligen din var 200 kvm eller 196 kvm, så kan ikke du kreve prisavslag. Dersom du hadde gitt mindre for boligen, ev. ikke inngått avtalen i det hele tatt, da vil du normalt ha et krav.
Her er det lurt å engasjere byggesakskyndige til å måle opp boligen i etterkant.
Kort oppsummert – blir det tryggere bolighandel?
Alt i alt er store deler av loven lik som før, men det er gjort relativt store endringer som påvirker særlig selgers rettslige stilling fremover. Endringene er viktig å være kjent med, slik at man kan forholde seg til de plikter man har, og hvilke rettigheter som følger med.
Hvorfor ble loven endret? På den ene siden mener mange at de nye bestemmelsene er gunstige for alle, ettersom de skaper et mer balansert styrkeforhold mellom selger og kjøper. Formålet var å skape en tryggere bolighandel ettersom det ukentlig er saker i retten om boligmangler.
På den andre siden kan man hevde at selgers rettigheter nå står svakere enn før lovendringen, herunder at det blir for risikabelt å selge bolig. Vi er positive til lovendringer med det formålet som lovgiver har hatt her, men vi ser imidlertid hvilke vei dette går allerede. Tvistetemaene kommer til å være mer myntet på utbedringskostnader, og ikke mangelsspørsmålet. Det kommer til å være mange saker om de nye definisjonene i loven og forskriften. Videre kommer tilstandsrapportene til å være mye dyrere fremover, samtidig saker mot takstmenn kommer nok til å øke i omfang.
Vi er ikke ferdig med boligtvister i retten, langt i fra. Nå har advokatene fått ny “advokatmat”, men vi håper at vi tar feil.
Uavhengig av synspunktene på endringene, er det klart at det hovedsakelig er kjøpers rettigheter som styrkes.
Fortsatt usikker på hva du har krav på? – Ta kontakt og få svar i dag
Er du fremdeles usikker, eller lurer du på noe mer angående de nye boligreglene i avhendingsloven? Kanskje har du avdekket en mangel etter de nye reglene trådte i kraft?
Vil du ha svar på dine spørsmål i dag? Ja, hvorfor ikke – det koster deg ingenting. Ta kontakt med våre erfarne eiendoms- og boligadvokater, og få svar på dine spørsmål i en vederlagsfri strategisamtale. Du sender oss dokumenter og vi gir deg våre anbefalinger for at du skal få det du har krav på – alt i en samtale på ca 30-45 min.
Bruk kontaktskjemaet ved siden av eller send mail direkte til ajv@novalaw.no
