Innholdsfortegnelse
Endringer i avhendingsloven i 2022 – vi svarer på det du lurer på!
Dersom du har eller skal selge en brukt bolig, har du sikkert fått med deg at avhendingsloven – eller det som også omtales som boligloven på folkemunne – som regulerer dine plikter og rettigheter som selger. I overskriften kaller vi denne for en ny lov, men i realiteten har avhendingsloven gjennomgått en rekke større endringer som trådte i kraft ved årsskiftet 2022. De nye bestemmelsene medførte en rekke større og mindre endringer for både kjøper og selger.
I denne artikkelen skal vi derfor gi en kort og overkommelig oversikt over de viktigste endringene du som selger bør være klar over for å unngå mangelskrav.
Gjelder den gamle eller nye avhendingsloven for ditt boligsalg?
Endringene i avhendingsloven ble gjort i 2021, men fikk ikke virkning før 1. januar. 2022. Det vil si at de nye endringene kun gjelder for kjøp og salg gjort etter 1. januar i 2022. Selv om dette virker selvforklarende oppstår det alltid noen grensetilfeller der det ikke er åpenbart hvilken lov som gjelder.
Slike grensetilfeller knytter seg ofte til de spesifikke datoene for bud/aksept og signering. Det kan for eksempel oppstå tilfeller der kjøper og selger har inngått avtale i 2021, mens det faktiske signeringen skjedde i 2022.
Hvilken lov gjelder da? Jo, her er det tidspunktet partene ble enige – dvs. selger aksepterer tilbudet – som blir avgjørende. Hvis selger godtok budet i 2021, vil den gamle avhendingsloven fortsatt gjelde for deres salg, selv om selve signeringen og overdragelsen fant sted etter 1. januar.
Fortsatt usikker? Vi gir noen eksempler;
Eksempel 1: Dersom du solgte boligen i 2021, men mottar mangelskrav i 2022 er det fortsatt den gamle avhendingsloven som gjelder.
Eksempel 2: Dersom du mottok bud den 27. desember i 2021, men godtok budet i 2022 vil de nye bestemmelsene gjelde for deg. Det er fordi det er tidspunktet for avtale – enighet – som er styrende. Budet fra kjøper stifter ikke noen avtale i seg selv. Det er først når du som selger godtar budet at dere har inngått avtale.
Nå som du er klar over hvilken lov du må forholde deg til kan du fortsette å lese dersom du tror ditt salg omfattes av de nye bestemmelsene.
Dersom du tror den gamle avhendingsloven gjelder for ditt salg bør du sjekke ut denne artikkelen om reklamasjon for å se om kjøper gjør det som er lovpålagt.
Her er 5 endringer du som selger bør vite om den nye avhendingsloven for å unngå mangelskrav
Endring # 1: Plikt til å gi kjøper mer informasjon om boligen – Nye minstekrav til tilstandsrapporten
Vi starter med det viktigste først. Denne endringen er en av de største og mest avgjørende endringene for selgere på boligmarkedet, og stiller nå nye minimumskrav til tilstandsrapporten. Det kalles for minimumskrav, men du kan være trygg på at de er relativt omfattende. Det er svært viktig å få på plass en dyktig byggesakskyndig.
Usikker på hva en tilstandsrapport er? Tilstandsrapporten er kort fortalt en grundig og nøye detaljert beskrivelse av boligens stand – det kontrolleres blant annet hvor stor boligen er, om det er fukt på badet m.m.
Her knytter endringene i tilstandsrapporten seg til nye krav for hva selger nå plikter å opplyse om. Formålet er å sørge for bedre informasjon rundt kjøp og salg, slik at konflikter rundt mangelskrav unngås. Hele formålet med endringene var å få til tryggere bolighandel, men sannheten er nok at selger stilles til ansvar for mye mer enn før.
Her er de nye minstekravene som må inngå i tilstandsrapporten:
- Varme
- Innvendige vannrør
- Innvendige avløpsrør
- Lovlighetsmangler og brannceller
- Større håndverkertjenester utført de siste fem årene
- Nedgravde oljetanker
- Ventilasjon
- Sanitæranlegg
- Yttervegger, vinduer og ytterdøre
- Areal
- Kjøkken
- Ventilasjon
- Tak
- Krypekjeller
- Rom under terreng
- Loft
- Elektrisk anlegg
- Våtrom
- Balkonger, verandaer og lignende
- Fundament og grunnmur
- Drenering og fuktsikring
- Terrengforhold
- Elektrisk anlegg
Tidligere var tilstandsrapporten mindre omfattende før. Da brukte takstmannen (byggesakskyndige) – som gjennomfører befaringen – ofte ikke mer enn 15 minutter på å vurdere boligens tilstand. Dette gjorde at innholdet av rapportene ikke faktisk representerte den faktiske tilstanden av boligen – eller i hvert fall ikke i samme grad som de nye kravene krever.
Nå er det lovpålagt å foreta grundigere fysiske undersøkelser av boligen. Det medfører at takstmannen nå vil kunne måtte flytte rundt på inventar som møbler og tepper, og borre hull i vegger og gulv for å få tilstrekkelig informasjon til rapporten.
Våtrommet blir ekstra godt sjekket
Som alle vet er våtrom nok det dyreste rommet i boligen. I den nye endringen i avhendingsloven og forskriften er mange av minstekravene rettet seg mot innretninger i våtrom. Det er blant annet av hensyn til viktigheten og omfanget av mangler som kan medføre vannskader. I den sammenheng vil takstmannen nå sjekke avløpsrør, vannrør, membran (og alder på membran), sluk (og funksjonssjekk av sluk), tettesjiktet, samt fuger, lister, fliser osv, for sprekker og risser.
Utover en mye grundigere sjekk må det nå også borres et 73 mm stort hull i et naborom for å sjekke at det ikke finnes mangler knyttet til fukt. Husk å spørre takstmannen om dette dersom du ikke ser tegn til plombering etter befaring. På visning bør megler kunne vise frem dette for ev. interessenter som bevis på at det er sjekket for fukt.
Bedre språk i tilstandsrapporten
En annen viktig endring vi er glad for å se komme seg inn i avhendingsloven, er bestemmelsene om klart språk. De aller fleste som har tatt i en tilstandsrapport har mest sannsynlig brukt både tre og fire forsøk på å skjønne hva som faktisk står der, og hva det betyr. Vel, det blir det ikke noe mer av! De nye bestemmelsene krever nå at rapporten skrives på et klart og tydelig språk, og på en forbrukervennlig måte. Dette er svært positivt med tanke på lovfestelsen av undersøkelsesplikten til kjøper.
Selgers opplysningsplikt vs kjøpers undersøkelsesplikt
Utgangspunktet har alltid vært at kjøper selv plikter å gjøre seg kjent med, og skaffe tilstrekkelig informasjon boligen han eller hun skal kjøpe. Denne plikten går under navnet undersøkelsesplikt. At kjøper har ansvar for å lese seg opp på boligen og gjøre undersøkelser betyr imidlertid ikke at du som selger slipper å underrette kjøper om boligen, tvert imot; Du som selger har nemlig opplysningsplikt, og den vil i utgangspunktet alltid gå foran undersøkelsesplikten til kjøper.
Hva betyr så denne opplysningsplikten for deg som selger i praksis? Opplysningsplikten pålegger selger å informere kjøper om forhold ved boligen som han eller hun kjente til eller burde kjenne til. Med andre ord kan du ikke unnlate å gi opplysninger til kjøper siden han likevel skal undersøke boligen selv.
Endringen her knytter seg imidlertid til en lovfestelse av kjøpers undersøkelsesplikt. Det vil si at loven nå uttrykkelig presiserer at kjøper antas å være kjent med alle forhold som står omtalt i tilstandsrapporten, salgsopplysningene, egenerklæringen og øvrige dokumenter. Det vil dermed ikke ha noen reell betydning om kjøper faktisk leser disse dokumentene, da loven forutsetter at det er gjort.
Så, hvilken betydning har dette for deg som selger? Jo, du som selger kan ikke motta mangelskrav som du har opplyst kjøper om. Dette var noe som også ble praktisert tidligere, men nå er det tydeliggjort av lovgiver.
Denne endringen er særlig positiv fordi det setter større krav til oppmerksomhet og informasjonsutveksling fra begge parter i et salg. Dette vil igjen – forhåpentligvis – resultere i færre tvister og uenigheter. Tips til deg som selger; opplys om alt – både stort og smått – så kan en ikke komme i etterkant med krav om disse forhold.
Har endringen noen negative sider?
Endringen knyttet til minstekravene i tilstandsrapporten er overordnet veldig positive. Det eneste som kan kritiseres med endringen er at forskriften ikke gir en definisjon på hvem som er, eller kan kalle seg, “bygningssakkyndig”. Det er med andre ord ikke en beskyttet tittel.
I realiteten betyr det at både du og jeg kan gå under denne tittelen, og skrive en tilstandsrapport. En klar presisering på dette punktet ville medført en høyere standerd på tilstandsrapportene, som igjen ville resultert i en bedre opplyst overdragelse.
Endring # 2: Ikke lenger lov å selge bolig med forbehold om “sånn den er” – Forbehold på konkret spesifiseres
Før endringen hadde du som selger anledning til å selge boligen med forbehold om skjulte mangler ikke kunne rettes som mangelskrav (forbeholdet begrenset seg til mindre mangler under 5-6 prosent av kjøpesummen). Slike salg gikk ofte under navnet “som den er”- eller “as is”-salg.
Nå har imidlertid lovendringen gjort at slike salg er forbudt fra og med 1. januar 2022, dersom de ikke konkretiseres per forhold. Dette gjør at du som selger ikke lenger kan avvise mangelskrav fra salg med henvisning til dette forbeholdet. Her er kjøpers rettigheter blitt vesentlig forbedret.
Denne endringen er på mange måter negative sett fra selgers syn. Her må forbudet ses i et samfunnsperspektiv, ettersom det på stor skala vil oppfordre selgere til å helgardere seg mot mangelskrav ved å være mer spesifikk og konkret rundt mangler i tilstandsrapporten.
Endring # 3: Så nøyaktig må du være i opplysningene om areal for å unngå prisavslag – ny standard til avvik i areal
Når du skal føre opp arealet på boligen som skal selges, gjelder det nå å være mer nøyaktig og presis i målingene enn før. Tidligere fantes det ingen faste krav til arealavvik – eller arealsvikt – i avhendingsloven. Dette medførte at selgere som ble møtt med mangelskrav på bakgrunn av forskjeller i det faktiske arealet og arealet opplyst ved salg, måtte se til en ulovfestet standard på 5-6%. Denne standarden stod ikke nedskrevet i loven, men er utarbeidet gjennom flere saker for domstolene.
Nå har avhendingsloven derimot en presisering om at avvik over 2% anses som en mangel, dersom det utgjør minst en kvadratmeter. Som selger bør du derfor være noe mer nøyaktig i oppmålingene dine nå enn ved den gamle loven. Det kan i mange tilfeller være lurt å få hjelp eller kontrollert målingene av en profesjonell med relevant erfaring.
Dette kravet om 2% (eller en kvadratmeter) gjelder riktignok ikke dersom avviket ikke hadde innvirkning på kjøpet. Med andre ord må kjøper kunne godtgjøre at avtalen ikke hadde blitt inngått på samme premisser – særlig med tanke på pris – dersom han eller hun hadde vært klar over avviket. Dersom avviket ikke ville hatt betydning kan du som selger avvise mangelskravet.
Du kan også sjekke ut vår artikkel her for en grundigere innføring om arealavvik / arealsvikt.
Endring # 4: Utbedringsretten krenkes – Nå kan kjøper faktisk kreve erstatning selv etter avslag om rettmessig utbedring
Som selger har du rett til å utbedre de mangler som kjøper hevder. Før lovendringen medførte dette at kjøper måtte godta utbedringen for å ikke tape mangelskravet. Dette gjaldt imidlertid bare såfremt rettingen ikke medførte en urimelig ulempe.
I den nye avhendingsloven har det derimot skjedd en endring rundt kjøpers rettigheter ved selgers utbedringsrett. Endringen medfører at kjøper nå ikke lenger mister retten til å kreve erstatning for mangler, selv om han eller hun skulle avvise et tilbud om utbedring.
Så hva betyr dette for deg som selger? Jo, du kan ikke lenger kun belage deg på å rette opp i mangler som skulle oppstå etter salg. Det kan fortsatt gjenstå et krav etter gitt avslag.
Endring # 5: Ingen krav på mangler under 10 000 kroner – Lovfestet minstekrav
I den forrige loven var det ikke spesifisert hva kostnadene rundt en utbedring skulle være før en kjøper kunne å kreve mangel av selger på bakgrunn av opplysningssvikt. Selv om denne grensen ikke var spesifisert i lov, har domstolene likevel utvikle en ulovfestet sum på 10 000 kroner.
Lovendringen har som i mange andre tilfeller også medført en lovfestelse på dette punktet. Nå står det skrevet svart på hvitt at mangler under 10 000 kroner ikke kan kreves dekket hos deg som selger. Det er i den sammenheng verdt å nevne at mangelskrav som bikker på minstekravet som regel ikke fører frem. Det er også mange som misforstår denne regelen. Selger skal ikke dekke alle mangler over kr 10 000 heller. Det må være mangler man ikke har opplyst om i så fall.
Regelen om minstekravet på 10 000 – i både den nye og gamle avhendingsloven – gjelder derimot ikke for kjøp og salg av ny bolig.
Solgt bolig og mottatt krav fra kjøper angående boligmangel? Det er derfor vi er her
Avhendingsloven er som mange rettslige områder noe komplisert dersom man ikke kjenner til de ulike fallgruvene. Du skal jo ikke betale ut kompensasjon for hva som helst, og må vite hva kjøper faktisk eventuelt har krav på. I denne artikkelen har vi samlet noen av de viktigste tipsene, men det er mye som selger må være klar over.
Vi tilbyr derfor en kostnadsfri samtale med noen av våre mest erfarne eiendoms- og boligadvokater, slik at du kan få svar på alle dine spørsmål i dag. Du sender oss dokumenter og vi gir deg våre anbefalinger for at du skal få det du har krav på – alt i en samtale på ca 30-45 min.
Bruk kontaktskjemaet ved siden av eller send mail direkte til ajv@novalaw.no
Du kan også ringe oss direkte på 416 50 321
PS; hvis du vil lese selv i loven – den finner du ved å søke på avhendingslov på Lovdata.
