Når man skal kjøpe og selge bolig er det vanlig å benytte seg av en eiendomsmegler i budrunden. Her vil eiendomsmegleren fungere som en mellommann mellom budgiver og selger for å få i stand boligsalget.
Du kjenner trolig godt til prosedyren; Ved en budrunde inngir budgiver et bud til eiendomsmegler, som viderefører dette til selger. Selger kan enten akseptere eller avslå tilbudet før eiendomsmegleren videreformidler svaret tilbake til budgiver.
Dette virker riktignok ganske enkelt, men kan i praksis vise seg å være mer komplisert. I en budrunde settes normalt en akseptfrist for budet. Det betyr at budet står (varer) til et visst klokkeslett.. Spørsmålet er hva som skjer om eiendomsmegler ikke videreformidler en aksept til budgiver innen svarfristen når selger faktisk har akseptert.
Megler videreformidlet ikke aksept – saken havnet i Høyesterett
Den 30. juli 2022 avsa Høyesterett en dom om akkurat dette – eiendomsmeglers erstatningsansvar overfor budgiver. Dommen omhandlet i store linjer om megler er erstatningsansvarlig overfor budgiver for ikke å ha formidlet selgers aksepterte tilbud.
Reklamasjonsportalen er derfor, som alltid, tidlig ute med en folkelig oppsummering av det nyeste innen eiendomsrettslige avgjørelser – dette for at du skal vite hva som har skjedd og hvordan det påvirker din mulige sak.
Dette handlet saken om – eiendomsmeglers erstatningsansvar da han ikke videreformidlet aksept
La oss se hva som skjedde i den konkrete saken. Under en budrunde hadde budgiver – A – gitt megler et bud på 4 350 000 kroner med svarfrist 12:00. Selger aksepterte budet i god tid før fristen. Megler ringte budgiver noen minutter før akseptfristen gikk ut. Selger hadde gitt aksept til megler, men av en eller annen grunn videreformidlet ikke megler denne aksepten i løpet av samtalen – altså innen akseptfristen. Selger var dermed ikke bundet av aksepten ettersom budgiver hadde ikke fått den. Det som da skjedde var at budrunden fortsatte.
I løpet av samtalen mellom budgiver og megler mottok meglerkontoret nytt og høyere bud.. Både A og den andre budgiveren høynet deretter budene sine én gang hver, før A kl. 12.22 la inn et bud på 4 500 000 kroner, som ble akseptert av selger kl. 12.32. Denne aksepten ble da videreformidlet til budgiver. Boligen ble deretter solgt til A for 4 500 000 kroner – altså 150 000 kroner mer enn budet som egentlig ble akseptert.
Det som skjedde var med andre ord at boligen kunne ha vært solgt kr 150 000 billigere dersom den første aksepten hadde blitt videreformidlet. Spørsmålet i saken var om megler var erstatningsansvarlig for feil skjedd i budrunden, herunder differansen på kr 150 000. Dersom feilen tenkes borte, og første aksepten hadde blitt gitt som tenkt, da hadde boligen vært solgt for kr 150 000 mindre.
Da A ble kjent med at aksepten på det første budet ikke hadde blitt videreformidlet til han, fremmet han erstatningskrav mot meglerforetaket for den overskridende salgssummen på kr 150 000 kroner.
Hvilke regler ble vurdert av Høyesterett?
Vi må se litt på det juridiske i saken. De to regelsettene som Høyesterett brukte mest tid på var om megler hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt etter skadeserstatningsloven § 2-1 ved å ikke videreformidler aksepten innen svarfristen, og forsikringsavtaleloven § 7-6 for forsikringsselskapets direkte ansvar for meglers utilfredsstillende arbeid.
Ting- og lagmannsrettens kom ikke til samme konklusjon
I tingretten vant budgiver – A – frem i sin sak. Tingretten mente at det her forelå en berettiget forventning hos budgiver om at megler skal videreformidle en aksept innenfor svarfristen. Meglerforetaket ble dermed funnet erstatningsansvarlige, men anket saken videre til lagmannsretten.
Lagmannsretten så på to spørsmål. Det første spørsmålet var om det var inngått en bindende avtale mellom budgiver og selger. Det var det ikke ettersom aksepten ikke ble meddelt til budgiver innen fristen, kun til megler.. Det andre spørsmålet var videre om megler burde ha videreformidlet aksepten innen fristen.. Her delte lagmannsretten seg i to.
Flertallet mente at det ikke var grunn til å videreformidle aksepten på bakgrunn av hans lojalitet og oppgave overfor selger. Ettersom megler er engasjert av selger det hans hovedoppgave å få høyest mulig pris for bolig. Megler hadde altså – etter flertallet syn – ikke det samme lojalitetsforholdet til budgiver ettersom selger var oppdragsgiver.
Mindretallet så derimot saken på samme måte som tingretten. De la også vekt på budgivers berettigede forventning om at megler gir svar innen fristen, dersom svaret fra selger faktisk er avgitt med en instruks om å akseptere belpet.
Ting- og lagmannsretten kom dermed til hver sin konklusjon, og saken ble følgelig anket videre til Høyesterett. Vi skal derfor se nærmere på det endelige resultatet fra Høyesterett og begrunnelsene bak det.
Se vår video om resultatet fra ting- og lagmannsretten her: 2 grunner til at eiendomsmegler kan bli ansvarlig overfor budgiver – hvor vi analyserte oss til det samme resultatet som Høyesterett kom til.
Høyesterett om meglers erstatningsansvar overfor budgiver – lojalitetsplikten går begge veier
Høyesterett avsa dommen 30. juni 2022, og føyet seg i samme linjer som tingretten, og lagmannsrettens mindretall. Budgiver vant altså frem i sitt erstatningskrav mot meglerforetaket.
I dommen la Høyesterett særlig vekt på at megleren opptrer som profesjonsutøver – yrkesprofesjonell – og en streng aktsomhetsnorm måtte derfor legges til grunn. Man måtte imidlertid vurdere om dette kun var kritikkverdig, eller om det faktisk var et såpass stort avvik fra det forventede at man kunne også kreve erstatning. Sagt på en annen måte – man kan få kritikk for dårlig arbeid, men det betyr ikke automatisk at man skal få et erstatningsansvar.
Videre ble det også sentralt moment at megleren ikke hadde opprettholdt “god meglerskikk” etter de krav som fremgår av blant annet eiendomsmeglingsloven, og herunder tilhørende forskrifter og bransjenormer for eiendomsmeglere. Høyesterett la vekt på at lojalitetsplikten betød at vedkommende som påtok seg oppdraget måtte sørge for en ryddig og ordentlig prosess for begge parter. Megler, som er en mellommann, skal ha omsorg for både boligkjøpers og boligselgers interesser, selv om det er kun boligselger som er oppdragsgiver.
Høyesterett mente at “budringer”-rollen mellom budgiver og boligselger var kjernen av vedkommendes oppdrag, og særlig viktig at dette ble gjort på en tilfredsstillende god måte. Når man bryter en direkte instruks om å akseptere budet vil dermed ikke anses å være i tråd med god meglerskikk.
Høyesterett fremhevet blant annet at situasjonen for A var slik at bindende avtale ville ha kommet i stand dersom aksepten hadde blitt formidlet til ham innen fristen. Høyesterett kom da til at omsorgsplikten overfor budgiver var ikke oppfylt. Det innebar at megleren måtte erstatte budgiver det beløpet han måtte ut med mellom de to akseptene.
Subsidiær påstand om manglende årsakssammenheng
Meglerforetaket prøvde seg for øvrig på at erstatningskravet ikke kunne føre frem ettersom det manglet årsakssammenheng.
Meglerforetaket mente at unnlatelsen av å informere budgiver om aksepten ikke var tilstrekkelig årsak til det økonomiske tapet på 150 000 kroner, da det ikke forelå noen sikkerhet om at avtalen ville kommet i stand selv om budgiver fikk aksepten. I tillegg var det ikke avtalt øvrige vilkår som f.eks overtakelsesdato. Det meglerforetaket da prøvde seg på var å si at avtalen ikke var inngått ettersom sentrale elementer manglet.
Her var Høyesterett kort og rett på sak; retten konkluderte med at den avtale som ville vært inngått ved gyldig aksept innen svarfristen hadde vært tilstrekkelig for å dekke de punkter tilbudet omfattet. Det var altså ingen tvil om at en gyldig – og bindende – avtale ville vært inngått om megleren hadde videreformidlet aksepten til A, og at det fremgikk av øvrig salgsdokumentasjon at man skulle avtale øvrige detaljer i etterkant.
Høyeste konkluderte om eiendomsmeglers erstatningsansvar – sakens betydning for deg
Kort oppsummert ble megler erstatningsansvarlig overfor budgiver for ikke å ha videreformidlet selgers aksept innen svarfristen. Meglerforetaket måtte altså betale budgiver – A – det overskridende beløpet på kr 150 000 mellom aksepten på det opprinnelig budet og aksepten på det endelige budet.
Dette betyr altså at megler ikke bare har en forpliktelse om “god meglerskikk” overfor selger, men også overfor budgivere. Opprettholder ikke megler denne kan handlingen være erstatningsbetingende.
Det betyr at du som budgiver kan, dersom du taper penger i en budrunde ved at du må høyne budet pga en feil megler gjør, kreve at eiendomsmeglerforetaket dekker differansen. Dette gjelder ikke automatisk i alle saker. Du som budgiver bør da innhente budjournal, all skriftlig dokumentasjon og skriftlig redegjørelse fra megleren. Dersom du er usikker, få en eiendomsadvokat til å vurdere saken.
Dersom du ønsker å vite mer om Høyesteretts vurderinger kan du lese hele saken her: HR-2022-1316-A
Spørsmål om dine rettigheter som budgiver ved boligkjøp?
Ønsker du ha svar på dine spørsmål om boligkjøp i dag? Det koster deg ingenting, og du kommer ut av det uforpliktende møtet med svar på hva du bør foreta deg videre i saken din.
Du kan også lese noen av våre egne referansesaker her: Resultater
Ta kontakt med en av våre erfarne eiendoms- og boligadvokater, og få svar på dine spørsmål i en vederlagsfri strategisamtale. Her kan du også finne ut hvilken eiendomsadvokat som passer best for seg og din sak
Du sender oss dokumenter og vi gir deg våre anbefalinger for at du skal få det du har krav på – alt i en samtale på mellom 30 – 45 min.
Bruk kontaktskjemaet ved siden av eller send mail direkte til ajv@novalaw.no
Du kan også ringe oss direkte på 416 50 321
