Reklamasjon – Unngå de 3 feilene alle gjør i en boligtvist

Feil #1 – Du må reklamere raskt – ellers kan du miste kravet ditt

I denne artikkelen skal vi oppsummere de tre største feilene kjøperen gjør i 8 av 10 boligtvister. Dette er basert på erfaring etter å ha behandlet et stort antall reklamasjoner på boligkjøp. Vi ønsker å opplyse så mange som vi kan med denne artikkelen, for å unngå at flere taper kravet unødvendig.

Vi begynner med den største feilen. Den aller største feilen som blir gjort i boligtvister er at kjøpere venter med å reklamere. De ønsker ofte å være «sikker» i sin sak eller at de ønsker å «samle mangler» før de klager til selger om boligkjøpet.

Du må notere det følgende: Straks du avdekker en feil eller mangel ved boligen din, se hva som stod i salgsdokumentene om dette. Kontroller salgsprospektet, tilstandsrapporten og egenerklæringsskjemaet. Du må også gå gjennom ev. andre vedlegg som fulgte med salgsopplysningene.

I det tilfelle du ikke ble opplyst om den mangelen du har oppdaget , da må du straks sende avgårde en skriftlig reklamasjon. Den første reklamasjonen er heldigvis veldig enkel;

1. du skriver en e-post hvor du oppgir at du nylig har avdekket en mangel (ev. at det er noe feil) ved boligen,
2. du reklamerer på dette forholdet, og
3. at du undersøker dette i skrivende øyeblikket.

Ikke verre enn det, et par enkle setninger. Husk at du må gjøre dette skriftlig, slik at du kan dokumentere det i etterkant.

Frist for reklamasjon

Noe av det aller viktigste du må sitte igjen med etter å ha lest artikkelen; du ikke kan vente! En av de største feilene kjøpere gjør i en boligtvist er å vente vente til omfanget er avklart før man tar kontakt med selger. Husk at fristen for reklamasjon etter avhendingsloven er kun 2-3 måneder. Dersom du ikke har gitt signaler til selger om mangelen du har avdekket, da kan du tape kravet ditt.

Som et utgangspunkt regnes fristen fra du avdekket forholdet. Det skal imidlertid sies at selger kan påstå at du burde ha oppdaget manglene ved et tidligere tidspunkt.

Det er ikke bare Ola og Kari Nordmann som bommer på dette; vi har skrevet en artikkel om influencer/toppblogger Funkygine som ventet for lenge og tapte kravet sitt! Les vår artikkel for unngå å havne i samme felle!

Feil #2 – Du sender reklamasjon til megler 

En av gjengangerne vi hører gang på gang ved inngåelse av et oppdrag er at «Vi har reklamert til megler». Husk at megleren har gjort sitt etter at salget er gjennomført. Deretter har ikke megler ansvaret for verken å motta reklamasjoner eller videresende disse til riktig part.

Riktig mottaker for dine reklamasjoner i de aller fleste tilfeller er din kontraktspart, dvs. selger (ev. utbygger). Du kan også sende kopi av reklamasjonen til ev. eierskifteforsikringsselskap / boligselgerforsikring dersom de har det, men begynn alltid med selger. Vi ser store mørketall på antall boligkjøpere som har en god sak, har reklamert rettidig, men som sender til feil part.

Feil #3 – Du har ikke dokumentert kravet ditt med fagkyndige rapporter

Etter at du har avdekket mangelen og reklamert rettidig til riktig part, da må du alltid dokumentere kravet ditt med rapporter fra fagkyndig. Dette steget kan du ikke hoppe over, og det er trolig her de aller fleste taper saken din.

Du skal ikke bruke en allround håndverker dersom du trenger en med spesialkompetanse på tak eller våtrom. I noen saker trenger du en eller flere takstrapporter. Disse må da vurdere alt fra hvordan mangelen oppstod, hvorfor, årsakssammenheng og ev. tidspunkt. I tillegg må de vurdere hva det koster å utbedre forholdet for at det blir slik som avtalt – det er dette som utgjør kravet ditt.

Etter at den takstmannen har gjort en teoretisk vurdering om kostnadene, må du normalt supplere dette med konkrete tilbud fra lokale entreprenører. Det er da du begynner å få tilstrekkelig med dokumentasjon for kravet ditt.

I andre typer saker trenger kan kanskje ikke forholdet reparerer – eksempelvis ved arealavvik. Da må du trolig få inn en megler til å vurdere hvor mye boligen din er verdt med og uten avviket. Dette kalles for «verdiminus». Da bygger kravet ditt om prisavslag (kompensasjon) på verdiminuset. Også her er det viktig å få inn noen med riktig kompetanse ang. beliggenhet, statistikk og andre beregningsmetoder.

Det handler rett og slett om å få nok kjøtt på beinet at motpart (ev. retten i fremtiden) har grunn til å tro på hvorfor du har en sak og hvor mye du har krav på. Det berømte kjøttet på beinet.

Disse rapportene og spesifisering av kravet må deretter sendes til din kontraktspart, dvs. selger/utbygger. Dersom det går mer enn to måneder fra første reklamasjon, skriv gjerne til selger om at dere undersøker fortsatt og opprettholder kravet i mellomtiden.  Vi advokater kaller dette for å «holde kravet i hevd», men det betyr rett og slett at du informerer motpart om at du ikke har tenkt å gi deg med det første.

Dette punktet kalles ofte for «spesifisert reklamasjon«. Her anbefaler vi at du gjør et grundig arbeid for de fleste taper saken sin ved dette punktet.

Et ekstra tips for at du skal vinne frem med ditt krav: finn de beste før motparten 

Det er ikke sjeldent at parten med de beste hjelperne vinner saken. Du må finne den beste sammensetningen av advokater, fagkyndige og ev. andre samarbeidspartnere. Det betyr ikke umiddelbart at den rikeste vinner for dette handler ikke om pris. Det handler om du velger kompetente, grundige og overbevisende aktører som også jobber godt sammen med deg.

For å finne den beste fagkyndige for din sak: Først spør advokaten din om hen kjenner til noen i nettverket. En erfaren eiendomsadvokat har trolig en rekke gode takstmenn og meglere som de kjenner til og har brukt før. Dersom du er på jakt etter en selv må du spørre om erfaring, referansesaker og hvordan deres forklaringer og rapporter har blitt mottatt i retten.

Her må du høre på det som sies direkte, men også hva en unnlater å si. Var det du fikk høre både overbevisende og troverdig? Eller var vedkommende mer opptatt av å få signert oppdraget enn å dele sin kunnskap med deg? Vi minner om at de fagkyndige er ofte nøkkelpersonen i saken. De må være like sterke muntlig som skriftlig.

Ikke glem å lese vår komplette guide til reklamasjon! Bli gjerne med i Facebook-gruppen vår hvor vi diskuterer slike problemstillinger daglig. Ellers kan du gjerne lese mer om avhendingsloven på Lovdata.no.

Trenger du bistand ved din reklamasjon på boligkjøp?

Bruk kontaktskjemaet på denne siden for å komme i kontakt med oss. Vi tilbyr 45 minutters vederlagsfri strategisamtale hvor vi gjennomgår saken, fortelle vår vurdering av om du har en sak og forteller deg fremgangsmåten videre. Vi ser frem til å høre fra deg.