Dårlige solforhold? – 3 steg for å få prisavslag for dårlige solforhold 

Hva er solforhold ved bolig – og kan feil opplysninger om sol være en mangel?  

Solforhold er oftest veldig viktig for oss solhungrige nordmenn. Solforhold ved boligen er så enkelt som tiden boligen har sol, ev. himmelretning boligen er vendt. Hvis du er opplyst om at boligen, eller eksempelvis balkongen, har sol mellom kl 13-17 – da vil det være en mangel ved boligen hvis du ikke har fått dette.  Dette er imidlertid vanskeligere om det ikke står konkrete klokkeslett. 

I denne artikkelen lærer du hvordan du kan få prisavslag for dårlige solforhold. 

Steg 1: Foreligger det et avvik fra opplysningene? 

Det første man må gjøre er å se på hvilke opplysninger som ble gitt om solforholdene. Jo mer spesifikke opplysninger, desto enklere er det å dokumentere at solforholdene ikke stemmer med det som ble opplyst. 

La oss se på noen konkrete eksempler: 

• • Konkrete klokkeslett: Hvis det står «sol på terrasse til kl. 21», da er det lett å bevise at det ikke stemmer.  

• • Mer vage beskrivelser: Hvis det står «gode solforhold på terrassen» er det vanskeligere argumentere imot – da vil det fort være dine egne meninger.   

I det siste eksemplet vil det som regel være vanskeligere å vinne frem med at man har krav på prisavslag. Dette fordi solforholdene må være nokså dårlige for at det skal foreligge en mangel når det er gitt en slik generell opplysning om solforholdene. Hvis terrassen ikke har sol i f.eks mer enn én time, da vil de fleste være enige i at det ikke er “gode” solforhold. 

Hvis det er opplyst om et konkret klokkeslett eller tidsrom vil i utgangspunktet ethvert avvik som ikke er helt bagatellmessig være en mangel. 

Når du oppdager solforholdene avviker fra opplysningene er det svært viktig å reklamere så raskt som mulig. Sjekk gjerne ut våre 4 tips til klage på boligkjøp. Der får du også en mal på nøytral reklamasjon.  

Viktig tips: Det er ikke er nødvendig at man er helt sikker i sin sak før man reklamerer. Det holder at man mistenker at solforholdene er dårligere enn det som ble opplyst. 

Steg 2: Innhent dokumentasjon 

For å ha en så god sak som mulig er det viktig å kunne dokumentere kravet sitt godt. Man må kunne vise til noe konkret – gjerne skriftlige vurderinger og/eller bilder/video som underbygger kravet. 

Solforhold er noe som typisk må oppleves på den tiden av året hvor solen er høyest på himmelen. Dette er rundt 20. juni, og er også gjerne det tidsrommet opplysningene i prospektet baserer seg på. En måte å dokumentere avvik på kan da være å ta bilder på denne tiden av året med datering og klokkeslett. 

En annen måte å gjøre det på er å benytte apper som bruker kameraet og GPS-en i telefonen til å vise solens bane på himmelen. I appen kan man også endre dato slik at man kan sjekke om de faktiske solforholdene stemmer med opplysningene i prospektet, selv om man er i desember. 

Finn.no anbefaler appen Sun Surveyor for å sjekke solforhold. 

Steg 3: Hvor mye penger kan du få tilbake? 

Den praktiske hovedregelen etter avhendingsloven er at prisavslaget settes til hva det koster å utbedre mangelen. Siden solforhold som regel ikke lar seg utbedre må man se til unntaket for denne hovedregelen, som er forholdsmessig prisavslag. 

Kort forklart vil et forholdsmessig prisavslag typisk være det verditapet mangelen påfører eiendommen. Altså hvor mye lavere ville eiendommen vært vurdert til dersom man opplyste om de riktige solforholdene. 

I praksis gjøres dette ved at man engasjerer en uavhengig eiendomsmegler til å vurdere hvor stor verdiforringelsen er. 

Etter at man har mottatt vurderingen fra den uavhengige eiendomsmegleren er neste steg å fremsette et krav om prisavslag til selger eller selgers boligselgerforsikring.

Dette kravet er noe annet enn den nøytrale reklamasjonen nevnt ovenfor, og du finner mer informasjon om hva kravet skal inneholde i våre 4 tips til klage på boligkjøp. 

Tips: Sjekk solforholdene nøye før du kjøper 

Hvis solforhold er viktig for deg anbefaler vi å få mer presis informasjon om solforholdene i de tilfellene hvor det er gitt generelle opplysninger. Ta kontakt med megleren å spør hvor lenge det er sol på for eksempel terrassen. Be også om klokkeslett. 

Grunnen til at dette er nyttig er hvis du senere oppdager at det er mindre sol enn du forventet, er det enklere å vinne frem med et prisavslag hvis det er gitt opplysninger om konkrete tidspunkter. 

Oppsummert 

• • Les hva som ble opplyst om eksempelvis soltimer 

• • Reklamer innen 2-3 mnd fra du oppdaget at opplysningene du fikk om sol ikke stemmer 

• • Dokumenter forholdet (solen er høyest oppe rundt 20. juni) med bilder og video, gjerne med Sun Surveyor 

• • Skaff fagkyndig bistand og send inn rapport med estimat på verdiminus 

Våre resultater

Vi har behandlet en rekke av disse sakene, og de varierer i hvor dårlige solforhold som faktisk var. 

Nevner tre konkrete eksempler hvor klientene (kjøperne vant frem): 

1. 1.  Bildetekst i finn-annonse sto det sol frem til kl. 21 på terrasse øverst i hagen.
      

      Verdivurdering og måling via solapp: Måling fra megler viser at solen forsvinner ca. kl. 19. Kr 350 000,- i verditap.
      
      Krav på kr 340 000 etter lovens fradrag på kr 10 000. 
      100 % Forlik på kroner: kr 340 000 
      
      

   2. I en annen sak fikk kjøper opplyst et visst antall soltimer. Virkeligheten var en annen med 3 timer mindre. 
      
      Verdivurdering på kr 150 000.
      
      Krav på kr 140 000 etter lovens fradrag på kr 10 000.
      97 % forlik: kr 135 000 i forlik. 
      
      
   3. I en tredje sak var det bildetekst i Finn-annonse med opplysning om kveldssol på terrasse. Viste seg at solen gikk bort fra terrassen kl. 15-16.

      Verdivurdering: Pga. beliggenheten og utformingen på balkongen, verdiminus 100 000,-.

      Krav: kr 90 000,- etter kr 10 000 i fradrag.
      Forlik på kr 65 000

Ofte stilte spørsmål

Trenger du bistand av eiendomsadvokat? 

Vi har over 10 års erfaring med å løse saker knyttet til dårlige solforhold. Vi tilbyr en kostnadsfri og uforpliktende strategisamtale med våre eiendomsadvokater, hvor du får: 

• • En vurdering av din sak – styrker og svakheter 

• • En trinnvis plan for å sikre ditt krav 

• • Hjelp til å søke om inntil 100 000 kr i bistand 

Kontakt oss via skjemaet på vår nettside, så tar vi kontakt i løpet av dagen.