Hva er et elektriske anlegg, og kan feil ved det være en mangel?
På moderne boliger har det elektriske anlegget veldig stor betydning. I det daglige går man kanskje ikke og tenker så mye på om det er i god stand eller ikke, men det er noe som bare skal fungere. Det elektriske anlegget er en av de helt grunnleggende egenskapene ved boligen som gjør at mange av de andre primære egenskapene fungerer. Det er derfor viktig at det elektriske anlegget fungerer i tråd med det du som kjøper har fått vite om anlegget.
Det er vanskelig å gi et enkelt svar på om en spesifikk type feil på et elektrisk anlegg er en mangel. Dette avhenger av hvilke opplysninger man fikk om anleggets tilstand. Generelt kan man likevel si at jo nyere anlegget er, og jo flere positive opplysninger man har fått om det, så skal det mindre til for at feil på anlegget er en mangel.
Forventet levetid for et elektrisk anlegg er på rundt 30 år. Hvis anlegget i boligen man kjøper er over 30 år vil feil på anlegget som regel derfor ikke være en mangel.
I denne artikkelen lærer du hvordan du kan få prisavslag for feil på det elektriske anlegget.
Steg 1: Foreligger det en mangel?
For at man skal ha krav på prisavslag må feilene på det elektriske anlegget utgjøre en mangel etter avhendingsloven. Mangel kan foreligge:
- Når tilstanden på det elektriske anlegget ikke er i samsvar med hva du som kjøper kunne forvente
- Når anlegget har feil som er i strid med forskriftskrav til elektrisk anlegg som gjaldt da anlegget var nytt.
- Når selger har holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om anlegget.
Det første man må se på for å finne ut om feilen man har oppdaget er en mangel er opplysningene om det elektriske anlegget.
Som regel gis det lite utfyllende informasjon om det elektriske anlegget i prospekt eller tilstandsrapport. I de tilfeller hvor selger ikke har opplyst om konkrete feil vil man derfor stort sett stå igjen med alder på det elektriske anlegget og en tilstandsgrad. Dette er imidlertid like viktige opplysninger og hvis man oppdager feil som er i strid med opplysningene vil det i utgangspunktet foreligge en mangel.
Noen typiske feil som kan være en mangel:
Ufaglært arbeid og utførelse i strid med forskriftskrav
Foruten enkelt vedlikehold av det elektriske anlegget stilles det krav om at for å utføre arbeid på elektrisk anlegg må man være et registrert foretak i Elvirksomhetsregisteret. Dette betyr at i prinsippet skal det ikke gjøres arbeid på det elektriske anlegget av en ufaglært person. Det er imidlertid viktig å vite at det ikke er ulovlig å selge en bolig hvor det er gjort ufaglært arbeid på det elektriske anlegget. Så lenge selger opplyser om det er det ikke en mangel.
Den mest sentrale forskriften som oppstiller krav til hvordan elektriske anlegg skal utføres er forskrift om elektriske lavspenningsanlegg og trådte i kraft 01.01.1999. Hvis det elektriske anlegget i din bolig er nyere enn dette skal det altså være utført i tråd med kravene i forskriften.
Manglende dokumentasjon
Det er et dokumentasjonskrav for elektrisk anlegg som innebærer at den som har gjort arbeidet skal lage en samsvarserklæring og fremlegge dokumentasjon for arbeidet som er gjort. Enten ved nytt anlegg eller ved endring/fornying av anlegget.
Merk: Dokumentasjonskravet gjelder fra 01.01.1999, så hvis anlegget er eldre gjelder ikke det samme kravet til dokumentasjon.
Feilaktige opplysninger om anlegget
Med tanke på at undersøkelsen og opplysningene i tilstandsrapporten er nokså enkle hender det at det blir gitt uriktige opplysninger om tilstanden og alderen på det elektriske anlegget. For eksempel ved at deler av anlegget er fornyet i nyere tid, og så presiseres det ikke at resten av anlegget er av eldre dato. I slike tilfeller vil det være en mangel at deler av anlegget er eldre enn forventet.
Det samme vil være tilfellet hvis man oppdager feil som ikke er i samsvar med den forventede standarden i tilfeller hvor det elektriske anlegget for eksempel er opplyst å være 5 år gammelt og det er vurdert til tilstandsgrad 1.
Viktig: Når du oppdager feil på det elektriske anlegget er det svært viktig å reklamere så raskt som mulig. Sjekk gjerne ut våre 4 tips til klage på boligkjøp. Der får du også en mal på nøytral reklamasjon.
Merk at det ikke er nødvendig at man er helt sikker i sin sak før man reklamerer. Hvis man bruker tid på å undersøke om en feil er en mangel risikerer man å tape sitt krav fordi man har reklamert for sent.
Steg 2: Innhent dokumentasjon
Å kunne dokumentere sitt krav er helt essensielt. Man må kunne dokumentere at man har funnet feil på det elektriske anlegget og at feilene er noe som utgjør en mangel. I tillegg må man også dokumentere størrelsen på kravet.
For å kunne dokumentere sitt krav på best mulig måte anbefaler vi å engasjere en EL-takstmann. Dette er personer med lang erfaring og høy kompetanse innenfor elektrisk anlegg. I det minste må man engasjere noen med EL-faglig kompetanse.
EL-takstmannen vil gjennomføre en grundig undersøkelse av det elektriske anlegget og lage en rapport som beskriver feilene man har oppdaget og vurdere det opp mot forskriftskravene som gjaldt da anlegget var nytt. I rapporten vil også kostnadene for å fikse feilene estimeres.
Steg 3: Hvor mye penger kan du få tilbake for feil på el-anlegg?
Den praktiske hovedregelen etter avhendingsloven er at prisavslaget settes til hva det koster å utbedre mangelen. I de aller fleste tilfeller er feil ved elektrisk anlegg noe som kan utbedres.
Det man krever som prisavslag vil dermed basere seg på estimatet fra EL-takstmannen eller pristilbud fra elektriker dersom man har innhentet seg det.
Dersom utbedringen innebærer at man fornyer det elektriske anlegget sammenlignet med hva man ble opplyst om vil denne fornyingen/forbedringen gjøres fradrag for i hva man har krav på i prisavslag.
Dette kravet er noe annet enn den nøytrale reklamasjonen nevnt ovenfor, og du finner mer informasjon om hva kravet skal inneholde i våre 4 tips til klage på boligkjøp.
Ofte stilte spørsmål
Hvor lang levetid har et elektrisk anlegg?
Elektrisk anlegg har forventet levetid på rundt 30 år. Det betyr at feil på anlegg som er eldre enn 30 år som regel ikke er en mangel.
Hva har man krav på hvis man oppdager feil på det elektriske anlegget?
Siden feil på det elektriske anlegget som regel lar seg utbedre har man krav på kostnaden for å fikse feilen/feilene. I de tilfeller hvor utbedringen medfører at anlegget eller deler av anlegget fornyes eller oppgraderes sammenlignet med den avtalte tilstanden er det viktig å huske på at det da skal gjøres fradrag for denne forbedringen i prisavslaget.
Hva er dokumentasjon for det elektriske anlegget?
Minstekravet for dokumentasjon er en samsvarserklæring så lenge anlegget eller delen av anlegget er fra etter 01.01.1999. For å lese mer om dokumentasjon kan du sjekke ut denne artikkelen fra Elsikkerhetsportalen: Samsvarserklæring og dokumentasjon.
Trenger du bistand av eiendomsadvokat?
Vi har over 10 års erfaring med å løse saker knyttet til feil på elektrisk anlegg Vi tilbyr en kostnadsfri og uforpliktende strategisamtale med våre eiendomsadvokater, hvor du får:
- En vurdering av din sak – styrker og svakheter
- En trinnvis plan for å sikre ditt krav
- Hjelp til å søke om inntil 100 000 kr i bistand
Kontakt oss via skjemaet på vår nettside, så tar vi kontakt i løpet av dagen.
