Arealavvik /arealsvikt i boligen

Har du kjøpt en bolig hvor du har avdekket at det er mindre antall kvadratmeter enn annonsert? Det kan føre til prisavslag. Det at boligen din er mindre enn avtalt kan gi deg som kjøper adgang til å kreve såkalte misligholdsbeføyelser. Det vil si at du kan ha krav på prisavslag og erstatning. Om du vil nå frem med et krav vil imidlertid bero på om du har reklamert i tide.

Nedenfor finner du våre tips om du oppdager at boligen er mindre enn det du forventet.

Hvor stort arealavvik / arealsvikt må kjøperen tåle?

Det største og viktigste spørsmålet er hvor stort arealavvik du som kjøper må tåle. Når du kjøper en bolig, som for øvrig er kanskje den største investeringen du gjør, får du oppgitt hvor mange kvadrat både tomten og boligen er. Dersom du avdekker at enten tomten eller boligen er mindre enn opplyst foreligger det arealsvikt. I tillegg kan man si at selger har gitt deg uriktige opplysninger ettersom vedkommende ga deg forventninger om X kvadratmeter, men du fikk Y kvadratmeter.

Det er imidlertid ikke nok om tomten og/eller boligen er 1 kvadratmeter mindre. Du må faktisk tåle en del arealavvik før du kan ha et rettmessig krav om prisavslag og erstatning. La oss se nærmere på disse tersklene.

Arealavvik / arealsvikt tomt (utvendig arealavvik / arealsvikt)

La oss si det først som sist, det skal relativt store avvik til før du kan vinne frem med et krav om prisavslag. Dette forholdet har faktisk fått en helt egen bestemmelse i loven. Loven krever at arealsvikten er vesentlig. Dette bygger i utgangspunktet på det at du som kjøper gjør din investering basert på helhetsinntrykket av tomten. Med øyemål klarer du nok ikke å se om tomten er eksempelvis 10 kvadratmeter mindre. Selger kan naturlig nok ikke opplyse om at tomten er 1000 kvadrameter om den faktisk er 600 kvadratmeter.  

Da kan du kanskje ha et rettmessig krav om prisavslag på grunn av arealsvikten. Det må imidlertid nevnes at arealoppgaver ikke er avgjørende. Det finnes eksempler hvor et skogsområde skulle ha vært 200 dekar, men faktisk var 70 dekar. Likevel vant ikke kjøper saken om arealavvik. Hvis det er avtalt at vederlaget skal beregnes pr. dekar, evt. pr. kvadratmeter, vil det nok være lettere å vinne frem enn det hadde vært uten en slik avtale. Da vil antall kvadrat være av vesentlig betydning for prisen.

La oss se på det som er litt lettere, innvendig arealsvikt.

Arealavvik / arealsvikt i bolig (innvendig arealsvikt)

Det er av betydning om boligen er kjøpt før eller etter lovendringene av 2022 trådte i kraft. 

Kjøpte du bolig i 2022 gjelder følgende ny regel: 
I utgangspunktet vil det være en mangel dersom innvendig bygningsareal er mindre enn opplyst, men avviket må være mer enn to (2) prosent og minst én kvadratmeter. Det betyr at den nye loven strammet inn reglene vesentlig, og nå er det inntatt i en egen bestemmelse. Det en positiv nyhet om utvikling i riktig retning.

Kjøpte du bolig i 2021 eller tidligere gjelder denne regelen: 

Se gjerne vår video om de gamle reglene.

Innvendig arealavvik var ikke inntatt som egen bestemmelsen før lovendringer, da det forholdet reguleres (heldigvis) av de vanlige reglene. Det betyr at terskelen er lavere. Krav om prisavslag som gjelder arealavvik i bolig er heldigvis lettere å nå frem med enn med tomt. Terskelen her er lavere enn «vesentlig avvik». Det er imidlertid ikke ethvert arealavvik som gir deg klageadgang. Det er fortsatt en del du dessverre må tåle. Det kjedelige svaret på hvor mye du må tåle er at det er en konkret vurdering for hvert boligkjøp. Det finnes noen matematiske utgangspunkter, men selve avviket er kun et av mange forhold som skal vurderes.

Det er likevel uttalt at avviket må minst være rundt 5-6 % av totalarealen. Tommelfingerregelen er imidlertid at jo større boligen er, desto større må også avviket være. I en mindre leilighet vil hvert kvadrat telle «mer». Et konkret eksempel finner vi fra lagmannsretten. Kjøper vant frem med arealsvikt på 4 kvadrameter. Boligen var opplyst å være 58 kvadratmeter, men var i virkeligheten kun 54 kvadratmeter. Da kom retten frem til at arealavviket var over 6 %, og at øvrige forhold også talte for at kjøper skulle få rett på prisavslag.

I en annen sak, også fra lagmannsretten, ble arealavvik på ca 5,3-6,6 % behandlet. Boligen var i saken der noe større, men øvrige forhold i saken medførte at kjøper tapte saken. Med dette håper jeg at du ser at prosentregelen ikke er en absolutt terskel, men at arealavviket bør minst utgjøre 5-6 % før det er vits å ta kontakt med en advokat.

Som du ser, mange vilkår må på plass før du rettmessig har krav på prisavslag. Et av vilkårene, i tillegg til at arealavviket må være stort nok, er at dette forholdet faktisk har hatt innvirkning på avtalen. Hva betyr dette, spør du? Jo, spørsmålet er om du hadde betalt mindre for boligen dersom du visste om den faktiske størrelsen på boligen. Hvis du ærlig kan svare på bekreftende på dette, da er dette vilkåret oppfylt. Du må imidlertid vite at selger vil alltid bestride dette.

Reklamasjon om arealavvik i boligtvister

Er den nye boligen eller leiligheten din mindre enn hva som fremgikk av salgsprospektet, må du reklamere innen rimelig tid.

Det første du må gjøre er å ta kontakt med selger. Denne henvendelsen kalles ofte for nøytral reklamasjon. Denne henvendelsen er normalt en viktig del av saksdokumentasjonen videre. Reklamasjonsportalen anbefaler derfor at reklamasjoner gjøres skriftlig, enten i form av e-post eller brev. Gitt at eier har tegnet seg for eierskifteforsikring; Reklamasjonen bør i så fall også sendes til selgerens eierskifteforsikring. 

Hvis du er usikker på om selger har brukt eierskifteforsikring, fremgår dette ofte av salgsdokumentasjonen – eventuelt kan du spørre megleren direkte. Som hovedregel bruker selger ofte store selskap som Claims Link og Protector Forsikring ASA.

Hvordan reklamere riktig i en boligsak?

Reklamasjonsportalen mottar ofte henvendelser hvor kjøperne er i tvil om de har reklamert, og hvordan dette bør utformes. Vi har omtalt de 3 viktigste punktene du må få med deg. Dersom du vil vite enda mer har vi utarbeidet en fyldig artikkel om reklamasjonsreglene: Reklamasjonsportalens komplette guide til reklamasjon!

Kort oppsummert fra tidligere artikkel; Nøytral reklamasjon betyr at du meddeler selger om at det foreligger en mangel ved boligen. Du har i dette tilfellet oppdaget arealavvik; Da bør det fremgå av reklamasjonen at du nylig har oppdaget at boligen var mindre enn avtalt.

Reklamasjonsportalen anbefaler at du i samme skriv varsler selger om at du blir å fremsette krav om misligholdsbeføyelser. Avhengig av hvor alvorlig arealavviket er, vil du kunne kreve prisavslag, erstatning eller i ytterste konsekvens heving.

Hvor lenge kan jeg vente med reklamasjon?

Den største feilen de fleste kjøpere gjør er å vente for lenge med å reklamere. Les her: Vi har avslørt de 3 viktigste punktene du må vite om reklamasjon. Reklamasjonen bør gjøres snarest mulig. Har du ventet for lenge med å reklamere kan du i verste fall miste ditt krav.

Hovedregelen i loven er at reklamasjon må fremsettes «innen rimelig tid». Begrepet “innen rimelig tid” gir i seg selv ikke veiledning til for lenge du kan vente.

Det må normalt foretas en konkret vurdering for å vite om du har reklamert innen rimelig tid, men i rettspraksis har forbrukerne blitt gitt en god tommelfingerregel: Kjøper bør ikke vente lenger enn to til tre måneder med å reklamere. Har du oppdaget mangelen 15. juni, og reklamerer innen 15. august er du normalt innenfor lovens tidsrammer.

For å kunne nå frem med kravet ditt om prisavslag krever normalt at du innhenter en fagkyndig rapport hvor forholdet stadfestes.

Hva med en vederlagsfri strategisamtale for å diskutere arealavviket?

For å sikre at du har det beste grunnlaget for å vinne frem bør nok en advokat ha sett på saken. La oss sette opp en vederlagsfri strategisamtale. Der ser vi på A) der du er nå og B) hvordan vi skal få deg i mål. Der diskutere hva du kan ha i krav når det kommer til prisavslag og erstatning som følge av arealavvik i boligen din. Fyll inn skjemaet, og få satt opp en samtale med våre erfarne eiendomsadvokater og boligadvokater allerede i dag.