Tilbakekall av bud – trekke bud
Fenomenet hvor boligkjøper ønsker å komme seg ut av avtalen rett etter at den har kommet i stand blir omtalt med ulike begrep; de mest vanlige er at boligkjøper ønsker å tilbakekaller sitt bud eller at boligkjøper trekker sitt bud. Boligadvokatene våre har sett og håndtert mange saker hvor kjøper forsøker å tilbakekalle budet sitt og gå fra avtalen.
Hovedregelen i alle disse sakene er at kjøper blir bundet av budet som ble akseptert – uavhengig om den ble tastet feil med pølsefingre. Det aller meste av rettspraksis er utilgivelig for skrivefeil, selv om budet tilbakekalles noen minutter etter at budet er akseptert.
– eiendomsadvokat Aki Viitala
Tips # 1 – sjekk med megler om aksept gitt før bud ble trukket
Det skal allerede innledningsvis sies at det skal svært mye til for at en boligkjøper kan trekke et bud som ble akseptert rettidig. I denne artikkelen skal vi vise deg de tre viktigste tingene du må være klar over som boligselger. Det du som boligselger må gjøre hvis budgiver mener at han har tilbakekalt budet, er å be megler om å kontrollere budgivningsrunden, herunder aksept og evt. annen kommunikasjon. Dersom aksept er gitt før bud er trukket tilbake, vil du kunne kreve salget gjennomført.
Tips # 2 – det skal finnes logg på alt!
I en sak våre boligadvokater nettopp behandlet måtte vi gå nøye gjennom alle logg som megleren hadde. Det er noe ulikt hvilke systemer meglerne bruker, men prinsippet er det samme. Når bud blir gitt av kjøper går det normalt ut en automatisk sms om budvarsel. Denne meldingen inneholder en oversikt over siste bud, forbehold og tidsrammen. Denne blir også sendt til budgiveren selv, men det er i seg selv ikke avgjørende.
Du må se på tidspunktene for når budet ble gitt, hvor lenge budet ble stående og når aksept ble gitt.
Hos noen meglerfirma sendes ut en ytterligere kontrollmelding med «Er budet på kr X» og da svarer budgiver «ja» på dette. Dette utføres som en ekstra kontroll for å sørge for riktig budgivning. Kjøper kan nok ikke belage seg på at alle har slike systemer, eller bli hørt med at megleren skulle ha kontrollert budet på nytt.
Tips # 3 – Skulle megler ha reagert på budets størrelse?
Våre boligadvokater har gjennomgått det som finnes av nemnd- og rettspraksis. Praksisen er for det meste utilgivelig hva gjelder rene skrivefeil. Det skal sies at dersom megler mottar bud på kr 50 000 000 (50 MKR) for en leilighet på kr 5 000 000 (5 MKR), da vil nok de fleste skjønne at det er en null for mye, og at budet bør kontrolleres. I de fleste situasjoner skriver budgiverne forveksle man tallplasseringen, slik at et bud som skulle vært kr 5 070 000, blir inngitt som kr 5 700 000.
I disse tilfellene finnes det ingen angrepille, og kjøper må ut med det sistnevnte beløpet. Kjøper er selv ansvarlig for å kontrollere antall nuller og plassering av komma, og her er retten relativt brutal i sine vurderinger.
I et tilfelle som vi behandlet nylig hadde kjøper tatt kontakt med megler før første bud og forhørt seg om salgsprisen for en bolig i samme blokk. Deretter la han seg ca 0,5 MKR under dette, men rundt prisantydning på den aktuelle boligen. Han fikk avslag fra kjøper. Budgiver mente at selger var forpliktet til å selge til prisantydning, og at han ikke kan avslå bud over. Et slikt argument kan kjøper ikke bli hørt med – selger er ikke tvungen til å akseptere bud på eller over prisantydning.
Budgiver mente at selger var forpliktet til å selge til prisantydning, og at han ikke kan avslå bud over. Et slikt argument kan kjøper ikke bli hørt med – selger er ikke tvungen til å akseptere bud på eller over prisantydning.
– eiendomsadvokat Aki Viitala
Deretter hadde denne budgiveren en ny samtale med megler; også her var det snakk om prisen på den andre boligen, herunder hva den fikk for. Da økte budgiver budet med ca 0,5 MKR, en pris som var nærheten av det den andre boligen ble solgt for. Budet ble akseptert innen gitt frist, men budgiver mente at han kunne trekke budet sitt og gå fra kjøpet. Selger kontaktet oss etter anbefaling fra meglerfirmaet og forsikringsselskapet. Boligadvokatene våre håndterte saken slik at budgiver ble tvunget til å kjøpe boligen til gitt pris.
For å styrke saken var det enkelt å påpeke at det var en rød tråd i budgivingen, selv om hoppet mellom bud 1 og 2 var på 0,5 MKR. Dette samsvarte godt med samtalene budgiver som ønsket å trekke budet hadde hatt med megler.
Les også vår artikkel om hva som skjer når budgiver tilbakekaller budet og nekter å gjennomføre salget.
Sjekk gjerne vår Youtube-konto som er Norges største samling av videoer om eiendomsjuss.
-
Kan en budgiver trekke sitt bud?
Det skal svært mye til. Normalt er alle bud bindende så fremt de blir akseptert til riktig tid, og før tilbakekallet skjer.
- besvart av eiendomsadvokat Aki Viitala. -
Kan en budgiver tilbakekalle sitt bud?
Dette er kun en annen måte å formulere "trekke" bud, og svaret er det samme. Det skal svært mye til for å tilbakekalle et bud dersom den ble akseptert av selger. Det finnes regler om tilbakekall, men det skal spesielle omstendigheter til for at budgiver når frem med et slikt argument (dette kalles for re intregra-regelen)
- Besvart av eiendomsadvokat Viitala -
Bør jeg som selger gjøre noe om budgiver trekker budet jeg har akseptert?
Ja, du bør kontrollere med megler hva som skjedde under budgivningen, og kontrollere alle logg som finnes av dette. Dersom bud ble akseptert før tilbakekall, vil det normalt være godt nok til å holde budgiver ansvarlig for å gjennomføre salget. Det er tøft, det er brutalt, men det er slik det er lagt opp til nå.
- besvart av eiendomsadvokat Viitala
