Boligkjøperforsikringen gir ikke deg en garanti om å motta penger på konto dersom boligen har mangler. Nei, poenget med denne forsikringen er å gi deg mulighet til å få juridisk bistand, som forsikringen dekker.
«Jeg har forsikring for dette her!» er noe vi ofte hører fra folk som kjøper eller selger bolig. Men mange er usikre på hvilke forsikringer som finnes, og hva de egentlig dekker. I denne artikkelen skal vi se nærmere på dette og gi deg noen tips om hvordan du kan øke sjansene for å få erstatning for skader, feil og mangler.
Vi skal se på fire typer boligforsikringer: boligselgerforsikring, boligkjøperforsikring, villa- og innboforsikring, samt megler- og takstmannsforsikring.
Hva er boligselgerforsikring?
Boligselgerforsikring (tidligere kalt Eierskifteforsikring) er en forsikring som dekker selgers eventuelle mangelsansvar etter avhendingsloven. Det er en forsikring som selger kan tegne og kjøper kan kreve erstatning fra. Et absolutt vilkår for utbetaling er altså at det foreliggeren mangel etter avhendingsloven – ingen mangel = ingen utbetaling.
Ved utbetalingen må man også forvente seg et standardhevingsfradrag for det tilfellet at kjøper får en bedre løsning, forlenget levetid eller utsatt forventet vedlikehold ved utbedring i tråd med utbetaling av prisavslag eller erstatning. Dette kan gjøre at man i noen tilfeller er bedre stilt ved å kreve erstatning fra villa- eller innboforsikringen, se mer nedenfor.
Vanlige unntak fra dekning under boligselgerforsikringen er ansvar for avtaler inngått direkte mellom kjøper og selger, feil ved utvask og manglende tilbehør og feil som oppstår i perioden mellom signering av kjøpekontrakt og overtakelse.
Forsikringsselskapene er ofte motvillige til å betale ut penger, så vær forberedt på å kjempe for kravet ditt. Det kan være smart å ha en god advokat ved din side for å hjelpe deg med kravet.
Boligselgerforsikringen kan også søke regress fra selger (kreve penger tilbake fra selger), der selger har holdt tilbake informasjon for forsikringsselskapet. Et slikt regresskrav kan også bestrides og klages inn til finansklagenemnda eller retten. Vi Ekko Advokatfirma AS har lang erfaring med slike regresskrav.
Hva er boligkjøperforsikring – og hva dekkes?
Boligkjøperforsikring er en ren advokatforsikring. De fleste misforstår og tror at boligkjøperforsikring også gir de penger på konto for eventuelle mangler boligkjøperne oppdager. Denne forsikringen betaler og gir kjøper rett til advokatbistand for å fremme mangelskrav mot selger og selgers boligselgerforsikring. Boligkjøperforsikringen dekker normalt ikke å føre krav mot andre, eksempelvis mot megler, takstmann, håndverkere eller andre forsikringsselskaper.
Boligkjøperforsikringen gir advokathjelp enten gratis eller mot en mindre egenandel – normalt kr 4000. Ved bruk av selskapets interne rådgivere og advokater, eller eksterne samarbeidspartnere, dekkes alle kostnader frem til og med rettslig prosess.
Bruke av ekstern advokat i boligkjøperforsikring
Boligkjøper kan imidlertid også velge å bruke egen ekstern advokat. I disse tilfellene dekkes en grunnsum til advokatkostnader, men ikke motparts sakskostnader i en eventuell rettssak. Du kan altså velge å bruke for eksempel oss.
Dersom boligkjøperforsikringen avslår dekning, så kan boligkjøper velge å klage inn avslaget til finansklagenemnda eller retten, og selv forfølge saken videre mot selger. Det er her viktig at kjøper selv opprettholder mangler og reklamerer for eventuelle nye forhold.
Dersom kjøper velger å gå videre med saken på egenhånd kan det bli nødvendig med ny advokat for vurdering og bistand i saken. Man kan da søke rettshjelpsdekning hos villa- eller innboforsikring for å få dekket deler av sine advokatkostnader, se mer om dette nedenfor. Dersom man vinner frem med oppgjør fra selger, vil man kunne kreve dekning for kostnader fra boligkjøperforsikringsselskapet.
Hva er villaforsikring og innboforsikring?
Villaforsikring og innboforsikring er det mange kaller en klassisk forsikring. Dersom en skade oppstår dekker forsikringsselskapet skaden dersom vilkårene for dette er oppfylt. Et vanlig vilkår for forsikringsdekning er at skaden må ha oppstått plutselig, altså i løpet av kort tid. Typisk vil forsikring kunne dekke følgeskader etter et rørbrudd, flomskader, eller liknende, men også eksempelvis tyveri og hærverk. Råteskader eller andre skader som oppstår over lang tid vil ofte ikke være dekket, med mindre det er tegnet en særskilt dekning for dette.
Hva som dekkes av forsikringene angis i selskapets vilkår. Vilkårene skal klart og presist angi hva som er, og hva som ikke er, dekket av forsikringene. Uklarheter kan gå ut over forsikringsselskapene.
Dersom en skade har oppstått i selgers eiertid kan man i visse tilfeller også kreve dekning av selgers villa- og innboforsikring. Man må her innhente fullmakt fra selger, samt opplysninger om avtale- / polisenummer og fremme krav. Slike krav vil både kunne være krav mot selger og forsikringsselskapene. Inndrivelse av krav mot villa- og innboforsikringene vil i mange tilfeller kunne være enklere. Man vil ofte også kunne oppnå bedre dekning, da det i utmåling ikke tas hensyn til standardhevingsfradrag.
Rettshjelpsforsikring i villa- og innboforsikring
Inkludert i villa- og innboforsikringer er også en egen rettshjelpsforsikring. En rettshjelpsforsikring gir dekning på (som oftest) inntil kr 100 000 til advokat og fagkyndig bistand, med en fast engangs egenandel, samt på 20% av det fakturerte beløp. For å utløse rettshjelpsdekning må det foreligge tvist. Tvisten må ha oppstått i dekningstiden, altså etter at man tegnet den aktuelle forsikringen. Videre er rettshjelpsdekningen begrenset til tvistens verdi – det vil si kravets størrelse. Advokaten kan bistå med å avklare slike dekninger.
Hva er ansvarsforsikring (megler- og takstmannsforsikring)
Ansvarsforsikring er en type forsikring som megler- og takstmann kan tegne for å dekke sitt eventuelle ansvar ved en boligtvist.
Selger er i henhold til avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 også ansvarlig for feil som megler og takstmann gjør, men i visse tilfeller kan det være lurt å melde krav også til megler og takstmann, og deres ansvarsforsikring.
Dette gjelder særlig i tilfeller der selger ikke har tegnet boligselgerforsikring, og eksempelvis der selger er næringsdrivende, eller der man har reklamert for sent mot selger.
Når kan megler og takstmann bli ansvarlig for feil og mangler?
Megler og takstmann kan bli erstatningsansvarlig på eget grunnlag uavhengig av feil etter avhendingsloven, dersom de har opptrådt i strid med god meglerskikk, eller god takstmannskikk. Dette kalles ofte for profesjonsansvar, ved at den profesjonelle bryter de krav man med rimelighet kan stille til aktuelle parten.
Noen krav er det mer nærliggende at megler og takstmann holdes ansvarlig for – særlig slike forhold som er underlagt deres undersøkelses- og opplysningsplikt. Dette gjelder eksempelvis offentligrettslige tillatelser, byggetekniske avvik eller der megler og takstmann skriver feil i tilstandsrapport eller salgsoppgave.
Dersom megler eller takstmann gir deg avslag på krav, så kan saken klages inn til reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester eller reklamasjonsnemnda for takstmann. Avslag fra forsikringsselskapet kan klages inn til finansklagenemnda. Samtlige av disse organene er gratis for klager.
Oppsummering – 4 tips til å optimalisere sjansene for erstatning
Som man kan se så er det en rekke ulike boligforsikringer som kommer i spill ved kjøp og salg av bolig. Her vil vi gi deg 3 tips for å optimalisere sjansene for erstatning:
- Husk å reklamere til selger, og meld krav til alle aktuelle aktører
- Identifiser hvilken aktør som er nærmest å gi mest utbetaling
- Fremskaff dokumentasjon på kravet og send krav
- Dersom man mottar et avslag, kan man klage inn saken til reklamasjonsnemnd eller finansklagenemnda
