Høyesterett – eier du luften over eiendommen din?

Kan du nekte noen å bygge på eller over eiendommen din? Har du havnet i en situasjon hvor det skal bygges en gondolbane, vindmøller eller en annen permanent innretning som du mener krenker din eiendomsrett? Lurer du på med andre ord om du eier luften over eiendommen din?

Da er denne artikkelen for deg. Høyesterett har i dag avsagt en ny og spennende avgjørelse. Reklamasjonsportalen er, som alltid, ute med en analyse av saken samme dag som den blir publisert. Vi kan allerede innledningsvis avsløre at du ikke kan sende brev om opphør av overflygning til flyselskap, men trolig har du likevel fått bedre vern som følge av denne avgjørelsen.

Hva handlet saken om?

Spørsmålet var, noe folkelig, om grunneier eier luften over eiendommen, i tillegg til selve grunnen boligen står på. Mer presist handlet saken i denne omgang om en ny gondolbane i Voss som ble bygd ca 11 meter over eksisterende bebyggelse, og gondolene frekventerte over hustakene hver 42. sekund. 

Reglene for eiendomsgrensene i norsk eiendomsrett er i stor grad klart fastsatt. Det har imidlertid knyttet seg en viss usikkerhet til hvor langt eiendomsretten strekker seg oppover i luften, ev. nedover i bakken. Spørsmålet har nå vært oppe i Høyesterett og rettsavklaringen har vært etterlengtet. 

Spørsmålet var dermed om oppføringen av gondolbanen krenket eiendomsretten til grunneiere som hadde eiendom som ble liggende under gondolbanen. 

La oss først se hva ting- og lagmannsretten kom til i samme sak: 

Ting- og lagmannsrettens konklusjon – Eiendomsretten var krenket

I likhet med tingretten, la lagmannsretten til grunn at det forelå krenkelse av grunneiers eiendomsrett for de eiendommer som lå direkte under banen. Det ble videre lagt vekt på at gondolbanen beveget seg i en høyde som varierte fra knapt 11 meter til rundt 30 meter over hustakene. Dette representerte et så dominerende inngrep i eiendomsretten, at eiendomsrett måtte anses som avstått med tvang (se gjerne plan- og bygningsloven § 16-1 ). 

Lagmannsretten utmålte derfor erstatning til grunneierne etter differanseprinsippet for tap i eiendomsverdien. Her ble det gitt særulempe-erstatning etter vederlagsloven § 8 for innsynsulempen og den særulempe det innebar at banen repeterende og hyppig beveget seg over eiendommene i lav høyde. 

Grunneierne fikk imidlertid ikke medhold i alt, da de berørte fikk ikke erstatning for støy mv. samt tapte muligheter for utbygging.

Hva kom Høyesterett til i Voss Gondol-saken – eier du luften over eiendommen din? 

Anken til Høyesterett ble gjort av Voss Gondol og bygget på Gulating lagmannsretts avsagte overskjønn, der eiendommene under gondolbanen ble tilkjent erstatning.

Skjønn er kort fortalt fremgangsmåten retten bruker når det skal f.eks vurderes om det skal gis erstatning ved inngrep i eiendomsretten. Ettersom skjønnet utøvet i tingretten ble anket, kan det overprøves i lagmannsretten ved overskjønn. Når saken da ankes videre til Høyesterett skal dermed lagmannsrettens konklusjon overprøves. Det er kun meget få saker som blir sluppet inn til behandling i Høyesterett. De saker som blir behandlet der får imidlertid stor betydning for fremtidige saker, og vi kan gjerne si at konklusjonen får endelige to streker under svaret.

Under denne vurderingen bygget overprøvelsen i stor grad på hvorvidt det i det hele tatt var gjort et inngrep i eiendomsrettens grenser når det gjelder eiendomsretten oppover i luften.

Hva anførte Voss Gondol for Høyesterett? 

Den ankende part – altså Voss Gondol – gjorde prinsipalt gjeldende at eiendomsrettens øvrige grenser i luften må settes der grunneier ikke lenger har en rimelig interesse av den, og at denne i utgangspunktet må trekkes på bakgrunn av om det eventuelle inngrepet hindrer grunneiers egen utnyttelse i luftrommet eller på bakken.

Subsidiært ble det anført at dersom eiendomsretten likevel skal vurderes også ut fra grunneiers interesse i å forhindre andre i å oppføre innretninger over sin egen eiendom, uavhengig av om etableringen hindrer egen utnyttelse, er det behov for en avklaring av hvilke interesser det skal tas hensyn til og hvor «tålegrensen» skal gå.

Ny rettsavklaring – Dette kom Høyesterett til angående eiendomsretten til luften over eiendom

Høyesterett sluttet seg i stor grad til lagmannsrettens vurderinger, og anså derfor gondolbanen som en krenkelse av grunneiernes eiendomsrett. Det ble blant annet vist til at det ikke finnes rettskilder på hvor grensene skal trekkes, men at eiendomsrettens grenser oppover i luften har blitt lagt der grunneieren etter en objektiv vurdering har en berettiget og saklig interesse i å nekte aktivitet eller tiltak over egen grunn. 

Ved den konkrete vurderingen ble det lagt særlig vekt på at gondolbanen er en “varig og permanent plassert infrastrukturløsning av stort fysisk omfang som på det hyppigste og i lav høyde passerer hvert 42 sekund over de eiendommer og bolighus som er berørt”. Videre har de i sakene også vært av betydning at gondolen medførte ulemper som følge av reduserte solforhold, innsyn fra gondolen og gondolens synlighet fra bakken. 

Hvilken betydning har avgjørelsen?

Avgjørelsen danner klare retningslinjer for hvor eiendomsgrensene skal trekkes oppover i luften, samt hvilke momenter som skal tas med i vurderingen av om grunneier har en berettiget og saklig interesse av å nekte aktivitet over egen grunn. I praksis innebærer dette to tips til deg som ønsker å bestride bebyggelse på eller over din eiendom; det kan ikke plasseres permanente innretninger innenfor dette området, uten at det foreligger i) vedtak om ekspropriasjon eller ii) er inngått avtale med grunneieren.

Du kan lese hele avgjørelsen her: HR-2022-993-A. Er du på jakt etter våre referansesaker? Disse finner du her: Resultater

Spørsmål om eiendomsgrenser i luften?

Vil du ha svar på dine spørsmål i dag? Det koster deg ingenting, men du kommer ut av det uforpliktende møtet med svar på hva du bør foreta deg vider ei saken din. Ta kontakt med våre erfarne eiendoms- og boligadvokater, og få svar på dine spørsmål i en vederlagsfri strategisamtale. Her finner du hvilken eiendomsadvokat passer for nettopp deg og din sak.

Du sender oss dokumenter og vi gir deg våre anbefalinger for at du skal få det du har krav på – alt i en samtale på ca 30-45 min. 

Bruk kontaktskjemaet ved siden av eller send mail direkte til ajv@novalaw.no Eller ring oss direkte på 416 50 321