I denne artikkelen får du vite mer om:
Hva er foreldelse og hvordan kan det stanses?
Foreldelse betyr rett og slett at kravet ditt dør ut. Det hjelper ikke om alt annet er gjort riktig før det, du taper kravet om fristen ikke avbrytes. Foreldelsesfristen kan avbrytes ved at motpart erkjenner ansvar, dere avtaler utsettelse av fristen eller at du setter i gang med rettslige skritt (forliksklage/stevning).
Foreldelse er kanskje noe av skumleste en forbruker, boligkjøper, sameie eller borettslag kan utsettes for. Det er flere grunner til det. For det første blander mange forbrukere foreldelsesfristen med reklamasjonsfrister. For det andre så taper du kravet ditt dersom foreldelse inntreffer, uansett om du reklamerte i tide i forkant. Et stort antall personer som tar kontakt med oss tror at du alltid har fem år på å håndtere mangler. Det er delvis feil, og i denne artikkelen skal vi forklare forskjellen mellom reklamasjonsfrister og, foreldelsesfrister, samt tre måter å avbrytelse foreldelse på.
Reklamasjonsfrister for boligmangler
Når må du reklamere? Reklamasjonsfrist på 2-3 måneder fra du avdekker mangelen
Når du avdekker et forhold som ikke samsvarer med det du ble opplyst om, så kan dette være en boligmangel. Da har du 2-3 måneder fra du avdekket forholdet til å reklamere. Det finnes en kjedeligere side ved denne fristen, og det er om du burde ha oppdaget det tidligere. Dersom mangelen var veldig synlig, og du enkelt kunne ha stadfestet eksempelvis en lekkasje, da vil man ofte sette fristen til det tidligste tidspunktet du faktisk kunne ha avdekket forholdet.
Reklamasjonsfristen på 2-3 måneder gjelder uansett om det har gått seks måneder, ett år eller to fra overtakelse. Alltid tenk at du har 2-3 måneder fra du avdekket forholdet til du faktisk må reklamere. Reklamer helst umiddelbart for å unngå å havne i en gråsone. Det er særlig viktig å vite at du må reklamere for hvert nytt forhold. Dersom du først oppdager feil med takkonstruksjonen, og to måneder etterpå med drenering, så må disse reklameres på individuelt og fortløpende. Gjør det samme dagen du oppdager det, så er det gjort. Husk å gjøre det skriftlig og lagre e-posten.
Et av de aller viktigste punktene er å huske riktig part – du må huske å reklamere til selger/utbygger (avhengig av om det er brukt eller ny bolig). Det er normalt bortkastet tid å reklamere til megler i utgangspunktet, med mindre det er snakk om megleransvar.
I tillegg er det normalt heller ikke nok å kun reklamere til styret i enten borettslag eller sameie. Reklamasjoner må tas direkte med selger / utbygger.
Absolutt reklamasjonsfrist på fem år
Det er her forvirrelsen oppstår. Veldig mange tror at man kan bruke fem år på en boligtvist og at selger / utbygger er ansvarlig for enhver mangel i fem år, uansett hva som måtte skje. Vel, det stemmer ikke. Som vi nevnte ovenfor må man reklamere innen 2-3 måneder så snart mangelen oppstår eller avdekkes.
Slike forhold kan enda dukke opp over fire år etter boligkjøpet fant sted, men likevel må man reklamere innen 2-3 måneder fra du oppdaget forholdet. Den absolutte reklamasjonsfristen på fem år betyr rett og slett at da setter man strek for selgers ansvar for mangler. Etter fem år er i utgangspunktet ansvaret for mangler gått fullstendig over på deg som kjøper. Da kan du normalt ikke kreve mer fra selger.
To typer feil som går igjen hos folket er:
i) mange tror at tvisten om eksempelvis feil på bad kan foregå i fem år, eller
ii) de fleste tror at du kan vente med å ta opp tvisten med selger siden de uansett har fem år på seg.
Vi håper at det ovenfor har avklart at dette ikke stemmer.
Det siste som kan være med på å gjøre forvirrelsen komplett er foreldelse, som kan skje i løpet av de fem årene selger er ansvarlig for, selv om du har reklamert rettidig.
Når foreldes et krav? Foreldelse av mangler og foreldelse av krav om prisavslag og erstatning i boligtvister
Foreldelsesfristen er 3 år – selv om du har gjort alltid riktig
Foreldelse er den store stygge ulven i boligsaker – både etter avhendingsloven (brukte boliger) og etter bustadsoppføringslova (nyoppførte boliger av utbygger). Foreldelse kan føre til at du taper et krav – fullt og helt – selv om du har gjort alt riktig til da. Regelen er brutal, og vi skal nedenfor avsløre hvordan du unngår foreldelse.
Mange boligkjøpere og forbrukere som bygger ny bolig tar kontakt med oss, og tror at reklamasjon avbryter foreldelse. Dette er ikke riktig.
Foreldelsesfristen er på tre år, og startskuddet er den dagen mangelen oppstår/er avdekket. Dette kalles for «tidspunktet misligholdet inntrer«.
La oss se på et konkret eksempel:
- du avdekker et forhold 1. februar 2022, og reklamerer samme dag. Da har du reklamert rettidig (innen 2-3 mnd)
- Foreldelsesfristen løper fra 1. februar og er på tre år –> foreldelse inntrer da 2. februar 2025. Dette skjer uavhengig om reklamasjon ble gjort korrekt og til riktig tid
Hvorfor er dette viktig? Jo, det er viktig å påpeke, da selgere og utbyggere kan bruke dette til sin fordel. Noen kaller dette for «utbygger skitne triks» – akkurat det er vi nok ikke enige i. Men, det skal sies at de fleste boligtvistene vedvarer, og man må ofte innhente flere fagkyndige rapporter, utbedre forhold, etterkontrollere m.m. I visse saker, som eksempelvis setningsskader, må man foreta målinger over en lengre periode for å stadfeste om setningen har satt seg eller om bygget fortsatt synker. Det er ikke et ukjent fenomen at slike forhold diskuteres, måles og utbedres i noen år, og plutselig nærmer fristen seg med stormskritt. I et slikt tilfelle har du reklamert, altså påberopt deg kravet, til riktig tid, men du kan likevel tape kravet ditt om ikke saken ser sin ende før det har gått tre år.
Når de tre årene har gått vil selger / utbygger ikke være ansvarlig for mangelen lenger, selv om den ikke ble utbedret tilfredsstillende. Dette gjelder selv om man fortsatt er innen 5-årsfristen. Det er her selger / utbygger har anledning til å være kynisk og unngå ansvar dersom du ikke følger med.
Finnes det unntak til foreldelsesfristen på 3 år?
Ja, heldigvis har man en relativt hyppig brukt unntaksregel som gir det et ytterligere år. Hvis du som boligkjøper eller boligbygger avdekker en skjult mangel, herunder noe du ikke kunne ha visst noe om, så kan det gis ett ytterligere år som legges på fristen. Da løper fristen fra du oppdaget denne mangelen (eller igjen, burde ha oppdaget mangelen).
Vi har nylig behandlet en sak hvor dette gjorde seg gjeldende og boligkjøper hadde kravet i behold. La oss se på et konkret eksempel:
- Vår klient kjøpte bolig i februar 2017 og fikk opplyst om at boligen var regulert til boligformål
- I mai 2020 skal hun videreselge boligen og får beskjed av megler at boligen var regulert til næringsformål, som et kontor.
- Da har tre år gått og det var konkret fare for foreldelse.
- Dette er imidlertid et forhold som hun ikke kunne ha visst noe om ettersom både salgsopplysningene og megler forsikret henne om at boligen var korrekt regulert til boligformål.
- Da løper en tilleggsfrist på ett år fra mai 2020, og foreldelse inntrer mai 2021, med mindre man foretar seg et av de tre tipsene opplistet nederst i denne artikkelen.
Det som er litt spesielt er at du får ikke 3 år + 1 år i alle tilfeller. Tilleggsfristen kan legges på den alminnelige foreldelsesfristen, også når den ikke har utløpt. Med andre ord, hadde vår klient avdekket feil med reguleringen når det hadde gått 2,5 år av foreldelsesfristen (les: ikke utløpt), så ville tilleggsfristen sett slik ut: 2,5 år + 1 år = 3,5 år. I et slikt tilfelle ville foreldelse vært aktuelt etter 3,5 år, ikke 4 år.
En siste ting som er greit å vite er om motpart har forsøkt å utbedre en rekke ganger, men det fortsatt ikke er tilstrekkelig godt utført. Da regner man normalt ett tilleggsår fra det siste utbedringsforsøket.
Tips: hvordan huske alle reklamasjons- og foreldelsesfrister
Vårt tips her er å gå inn i din kalender på telefonen og sett på følgende alarmer
- Første kalenderoppføring: Avdekket mangel [sett inn dato]
- Andre kalenderoppføring på 2 måneder fra mangelen ble avdekket – Er det reklamert til selger?
- Tredje kalenderoppføring på 2 måneder fra reklamasjonstidspunkt – Har du innhentet rapport og sendt til selger?
- Fjerde kalenderoppføring: 3 år fra mangelen oppstod/ble avdekket – «Foreldelse!»
- Generelt tips: Sett alltid inn varsel ca 14 dager før den aktuelle fristen.
3 tips som avbryter foreldelse, slik at du unngår å tape ditt krav – hvordan avbrytes foreldelsesfristen
Det er tre måter å unngå foreldelse på. Noen av disse krever at partene samarbeider, mens andre kan du iverksette selv.
- Erkjennelse som avbryter foreldelse
Det første tipset er å få på plass en erkjennelse fra motpart som avbryter foreldelse.
Denne kan være noe skummel, da det stilles en rekke krav til en erkjennelse. Det kan ikke være vagt, utydelig eller skjønnsmessig at det foreligger en erkjennelse. Den må komme direkte fra selger / utbygger, da må det spesifiseres hvilke forholdet erkjennelsen gjelder, i hvilken grad (ev. hvilket beløp) og ev. hvor lenge. Det skal ofte mye til for at man får dette på plass på en god måte, og vi vil heller anbefale tips 2 eller 3 som en tryggere fremgangsmåte. - Avtale mellom partene kan avbryte foreldelse
En avtale mellom partene kan avbryte foreldelse. Partene kan bli enige om en ny foreldelsesfrist, herunder at den utsettes. Det er mange fallgruver i en slik avtale. Blant annet må du sikre deg skriftlighet rundt avtalen, og at det uttrykkelig står at partene er enige om at foreldelse ikke skjer før en senere dato. Denne datoen må spesifiseres!
Videre er det viktig at riktig person signerer avtalen. SAtt på spissen; det vil være svært uheldig om en resepsjonist hos et utbyggerfirma signerer avtalen om foreldelse. Det vil trolig ikke stå seg. I avhendingssaker er det viktig at selger underskriver. Hvis selger har eierskifteforsikring/boligselgerforsikring, så må det fremgå at avtalen gjelder både for forsikringsselskapet og selger. I bustadoppføringssaker er det normalt en utbygger, og bør man få signaturen til den som oppført som signaturberettiget i Brønnøysundregisteret (ofte daglig leder/styreleder)
Få gjerne en advokat til å kontrollere avtalen (og ikke bare stol på at motparten ev. har en advokat). Dette er et tips vi bruker svært ofte i våre saker for å kjøper klienten mer tid, herunder er det et rimelig alternativ i motsetning til tips 3 som er rettslige skritt. Det negative her er at det finnes fallgruver, og motparten kan signere på et papir som de vet ikke gir deg fulle rettigheter. Derfor er det viktig at du får noen til å kontrollere avtalen før man underskriver. En siste ting som er viktig å passe på er at man er ute tidlig nok med å bli enige om en avtale, samt innhente - Rettslige skritt – det tryggeste valget for å avbryte foreldelse
Det tryggeste er alltid å ta ut en forliksklage (dersom kravet er under kr 200 000, eller en av partene ikke har advokat) eller fremme stevning for den lokale tingretten. Dette er ikke den rimeligste måten å avbryte foreldelse på, men den sikreste. Dersom du er innenfor tidsfristene nevnt ovenfor, da er det lite motpart kan gjøre med akkurat det. Selger / utbygger kan naturlig anføre at foreldelse har skjedd, men det kan du se bort i fra om du er innen de fristene vi har gjennomgått.
Advokatkostnader – det trenger ikke å være så dyrt å bruke advokat – litt om rettshjelpsdekning
De aller fleste nordmenn er redde for kostnader i en boligtvist. Vil du ha en enkel og folkelig forklaring på hvordan du kan få dekket (maksimalt) kr 100 000 i din sak via din innbo, hus- eller villaforsikring? Se denne korte videoen.
Kort oppsummert; Eiendomstvister gir normalt adgang til det som heter rettshjelpsdekning hos forsikringsselskapet ditt. Det er et gode du betaler for hver måned, ikke vær redd for å aktivere det. Rettshjelpsdekning betyr at forsikringsselskapet tar 80 % av regningen, og du får en egenandel på 20 %. Det du får dekket er avhengig av tvistesum, men de fleste eiendomstvister gir maksimaldekningen på kr 100 000. I tillegg har alle forsikringsselskap en «aktiveringssum» på enten kr 3000 eller kr 4000, avhengig av selskap. Vår praktiske løsning er å splitte hver faktura i to; forsikringsselskapet mottar regningen på 80 %, mens din andel er kun 20 %. Du kan bruke «potten» til både fagkyndige rapporter og advokat. Det hjelper deg godt på vei mtp. kostnader.
Det finnes selvfølgelig noen vilkår; Du må ha en gyldig forsikring og kunne dokumentere at du har havnet i en tvist. En tvist er enkelt definert som den situasjonen hvor du fremsetter et krav og motpart avslår det, evt. motsatt. Du vil da ha dekning fra den datoen avslaget ble gitt.
Gjør deg for øvrig oppmerksom på at fristen for å melde inn sak er 1 år fra tvisten oppstod, eller senest et år fra advokat ble engasjert.
Lurer du på hvilken eiendoms- og boligadvokat er denne rette for deg? Les mer om hvilke vurderinger du bør gjøre i vår artikkel om den beste boligadvokaten for deg.
Ble du bekymret eller desto mer forvirret? Du kan snakke med oss
Våre eiendoms- og boligadvokater håndterer slike tvister relativt ofte, og vi har inngått mange avtaler på vegne av våre klienter. De aller fleste sakene finner sin løsning.
Lyst å snakke om din sak uten kostnader og forpliktelser? Vi kan tilby noe enda bedre: En strategisamtale hos varer ca 30-45 minutter. Du får snakke med erfarne eiendoms- og boligadvokater som ser på saken din, gir deg en vurdering og deretter tegner ut en plan for deg. Du står dermed fritt til å bestemme om du vil fortsette selv eller om behøver vår hjelp. Svaret får du uansett.
Bruk kontaktskjemaet på denne siden, ev. skriv mail til ajv@novalaw.no.
Du kan også ringe oss direkte på 416 50 321
