Borettslag og sameie – mål opp parkeringsplasser ved overtakelse
Har dere som et borettslag eller sameie overtatt eiendommen, men ikke målt opp parkeringsplassene? Dersom det ikke er avtalt i salgsopplysningene at disse skal være mindre enn Sintefs anbefalinger, da bør dere omgående kontrollere størrelsen på parkeringsplassene.
Det er slik frister for reklamasjon (og foreldelse) løper fra overtakelsestidspunktet. Dermed har dere maksimalt 2-3 måneder på å reklamere dersom parkeringsplassene er for små.
Denne artikkelen skal gi deg svaret på hva som er minimumskrav til parkeringsplasser, hvor reglene ble oppdatert for 26. oktober 2023.
En type tvist vi har bistått på «alle sider av bordet» er minimumskrav til lengde og bredde på parkeringsplasser. Her har størrelsen på parkeringsplassen definitivt noe å si. Denne artikkel er for borettslag og sameier for at en skal være kjent med krav til lengde og bredde på parkeringsplasser, herunder unngå å tape kravet.
Hvilken byggeteknisk forskrift gjelder?
Om utbygger skal oppføre en ny bolig, vil det normalt være avtalt at den skal bygges i samsvar med offentligrettslige krav. Dette kalles ofte for en forutsetning for byggeprosjektet.
Dersom utbygger er en del av en forbrukerentreprise, vil bustadoppføringslova stille krav til oppfyllelse av offentligrettslige krav.
I tilfelle man ikke følger disse vil det utgjøre en såkalt mangel, og da kan forbrukerne ofte kreve prisavslag og erstatning som kompensasjon.
Det mest sentrale offentligrettslige kravet for akkurat parkeringsplasser er oppstilt i TEK17, som er en byggeteknisk forskrift.
Der fremgår i utgangspunktet minimumskravene til parkeringsplasser hva gjelder lengde og bredde. La oss se litt nærmere på TEK17 og hvor dette står.
TEK17 om minimumskrav til parkeringsplasser
Dagens byggetekniske forskrift, TEK17, har oppstilt regler om «uteareal» i § 8-1. Hvorfor ser vi på «uteareal»-bestemmelsen? Tidligere, i TEK10, var det stadfestet at parkeringsareal er en del av utearealet. Litt spennende at det ikke var inntatt som en egen bestemmelse, men den gang ei. Dette er noe alle ikke har vært klart over.
Da er spørsmålet; hvis det stod i TEK10, gjelder det også for TEK17? Det står faktisk ikke rett ut i TEK17, men du kan trygt legge det til grunn.
Det som fremgår av minimumskrav til parkeringsplass der er at utearealet skal utformes på en slik måte at det er tilstrekkelig egnet til sin funksjon. Men hva betyr det da i meter og centimeter? Det står ikke. Her ser du et godt eksempel på en vag og skjønnsmessig bestemmelse, som kun beskriver det som heter et funksjonskrav.
Med andre ord, det er krav til at det skal «fungere» til sitt formål. Sagt enda mer banalt, parkeringsplassen skal fungere som en parkeringsplass hvor det er mulig å parkere. Jaja, det avklarte vel ikke akkurat problemstillingene vi har på bordet.
Det har vært en lei tendens at utbyggere har sett denne bestemmelsen og utformet meget små parkeringsplasser. Dette for å få plass til flest mulig biler på parkeringsplassen, herunder tjene mest mulig.
Nye minimumskrav til parkeringsplasser om bredde og lengde – retten slår fast hva utbygger må følge
Hva er de nye minimumskravene til lengde og bredde for parkeringsplasser? Nå er Sintefs nye anbefaling at parkeringsplassen skal være 2,6 meter i bredde og 5 meter i lengde. Det skal være større parkeringsplasser dersom det er ved en vegg eller søyler som vanskeliggjør parkering. Det er vist til at det bør i så fall være 3 m hvis de er noe på den ene siden. Hvis du har hindre på begge sider bør plassen være 3,3 m bred.
Hvordan vurderes funksjonskravet? Man skal kunne parkere der med relativt enkle grep og bilen alle dører må kunne åpnes for inn- og utstigning.
Før oppdateringen var anbefalingen 2,5 meter. Lengden måtte være minimum 5 meter for å tilfredsstille funksjonskravet. Dette er en utvikling som skjer i hele Europa, hvor blant annet Tyskland oppdaterte sine tekniske anvisninger til 2,65 m i bredde.
Rettspraksis om parkeringsplasser
Etter 2017 har vi måttet håndtere en rekke tvister om parkeringsplasser, og det var i nettopp i 2017, 2021 og 2023 det kom interessante dommer rundt dette temaet.
I den første saken i 2021 var det en flere seksjonseiere som tok ut stevning mot utbygger, hvor det ble anført at parkeringsplassene var for små. Utbygger tapte den saken.
Retten så på de samme bestemmelsene som vi har nevnt ovenfor, og kom til samme konklusjon; det var for vagt til å konkludere noe rundt dette.
Deretter rettet retten blikket mot tekniske anvisninger i Byggforsk og Statens vegvesenets Håndbok 017 (som gjaldt på daværende tidspunkt). Retten så da på minimumskravene i disse anvisningene, og konkluderte med at utbygger hadde bygd for små parkeringsplasser. Da ble anbefalingene «fulgt slavisk» av retten.
Deretter, i 2021, ble det avsagt en ny dom av lagmannsretten. Også denne tvisten gjaldt størrelsen på parkeringsplasser. Som i saken ovenfor, også her tapte utbygger. I denne saken tok man utgangspunkt i den forrige dommen, og bygget videre på anvisninger fra Byggforsk detaljblad for å se nærmere på minimumskravene for parkeringsplasser.
Her kommer det viktige; i 2021 kom retten til at parkeringsplassene må være i samsvar med de tekniske anvisningene oppstilt i Byggforsk av Sintef.
Med andre ord, funksjonskravet var ansett som oppfylt dersom man fulgte anvisningene i Byggforsk (eller lignende) detaljblad.
Det har imidlertid skjedd en utvikling i 2023 som gjør dette noe vanskeligere igjen. I siste dom om temaet har lagmannsretten kommet til at disse anbefalingene bør følges, men at ikke ethvert avvik er noe man kreve penger for. Det ble da gjort skjønnsmessige vurderinger, men ikke alt ble satt på spissen i den saken ettersom kravene var foreldet. ¨
Konklusjon er at retten tar utgangspunkt i disse, men at man må likevel vurdere hver sak konkret. Spørsmålet som stilles – er det egentlig mulig å parkere der eller ikke?
Er dette absolutte regler for parkeringsplasser?
Nei, dette gjelder ikke absolutt og anvisninger kan være dynamiske (les: kan endre seg). Dette er matematisk utgangspunkter, men utbygger bør legge til grunn de gjeldende minimumskrav for lengde og bredde på parkeringsplasser som blir nevnt i slike tekniske anvisninger, så fremt TEK ikke endres til noe mer spesifikt.
2 minimumskrav til parkeringsplasser borettslag og sameier må kjenne til
Husk: Dagens (2024) tekniske anvisning på parkeringsplasser er B: 2,6m og L: 5m. Dette kan igjen endre seg i samsvar med bilparkene våre. Se nærmere i Byggforsk detaljblad. Det koster med abonnement der, men det er rimeligere enn søksmål. Byggforskbladene finner du her og som nevnt oppgir de anvisninger på minimumskrav til parkeringsplasser.
Men; dersom det er søyler på plassen, så må disse kompenseres fullt ut. I tillegg må det være en manøvreringsareal foran bilen også. Det er også egne krav dersom det er plass ved vegg.
Mye å tenke på! En regel er sjeldent helt bastant og absolutt, og derfor bør en alltid være på den «trygge siden» av uttalte minimumskrav.
Borettslag og sameier som har for små parkeringsplasser– advokatbistand
Vi bistår borettslag og sameier i det daglige, med både store og små spørsmål. Send oss en melding nå, og få avtalt en strategisamtale umiddelbart.
Hvorfor ikke? Det koster deg ingenting annet enn ca 30-45 minutter av din tid, og trolig så får du en anbefaling om veien videre. Om du velger å gjøre det selv eller bruke oss, det bestemmer du helt selv. Svaret får du uansett.
Vi behandlet nylig lignende sak for et borettslag i Oslo med 91 parkeringsplasser mot en et av Norges største utbyggere. Vi fikk til at utbygger utbedret manglene og betalte erstatning. Se hvordan klienten opplevde vår bistand:
Mer du lurer på? Du kan jo se vår seneste video om hvordan velge den beste boligadvokaten for deg.
