3 ting du må vite før tvangsoppløsning av sameie

#1 Du kan nesten alltid komme deg ut av et sameie

Et sameie er så enkelt som at du eier noe sammen med noen andre. I de fleste situasjoner har du enten kjøpt bolig eller fritidshus med venner, slekt eller andre. Det som skjer altfor ofte er at forholdet surner, og plutselig vil du ut av sameiet.

Da kan du møte et par scenarioer;

• i) de sier at «vi var enige om at alle var sammen om dette, og nå får du vær så god respektere det» eller
• ii) «jeg har ikke råd til dette uten deg, derfor må du bli igjen».

Vel, du trenger nok ikke å høre på noe av dette. Hovedregelen er at du ikke kan tvinges til å bli i et sameie. Det beste er likevel om dere klarer å løse dette på frivillig basis. Første steget er at man prøver å forsøke løse dette i minnelighet mellom partene, og hvis ikke det går, da kan man tvangsoppløse sameiet. Det er derfor det fremgår av sameielovens regler at sameierne normalt kan kreve oppløsning, evt. tvangsoppløsning, av et sameie. 

Det første steget, uansett om du krever frivillig eller tvangsoppløsning, er at du sender en skriftlig meddelelse (f.eks e-post) til de øvrige eierne om at du ønsker å oppløse sameiet. Det viktigste er at de varsles med en romslig frist, slik at de har anledning til å områ seg. Kan du gi de en måned eller mer, desto bedre ser det ut. Dersom de nekter å oppløse sameiet, evt. unnlater å svare, da må du gå videre med tvangsoppløsning. Derfor må du også ha med at konsekvensen av å nekte dette, evt. unnlate å svare er at sameiet begjæres tvangsoppløst.

Hvordan et sameie tvangsoppløses fremgår av sameielovens bestemmelser. Boligen som eies av sameie skal selges av namsmyndighetene i tråd med regelen i tvangsfullbyrdelsesloven. Vilkåret er at boligen ikke kan deles uten skade. I de aller fleste tilfeller selges hele boligen. Tvangsoppløsning er derfor hovedregelen. Tvangsoppløsning kan unngås dersom det enten følger av en avtale eller at særlige omstendigheter taler for at sameie ikke kan oppløses. 

#2: Avtale: «Men vi har avtalt at ….»

Det du kommer til å høre i 9/10 av saker er at motpart mener at dere har avtalt at man ikke kan forlate sameiet. Det må sies; hvis partene har inngått en avtale om oppløsningsforbud, må dette fremgå klart av avtalen. Det må med andre fremgå at sameierne har gitt avkall på retten til oppløsning. Problemstillingen om å inngå avtaler om oppløsningsforbud har i den siste tiden blitt grundig behandlet i rettspraksis. Nylig avsagt høyesterettspraksis slår klart fast at det må kreves klare holdepunkter i en avtale for at hovedregelen om oppløsningsretten kan fravikes.

Avtalen må være klar og entydig. I en rekke saker har øvrige sameiere anført at de har muntlig avtalt noe om oppløsningsforbud. I tråd med ovennevnte rettspraksis må det mye til for at en muntlig avtale skal gi et godt nok grunnlag for at retten konkluderer med at sameiet ikke kan oppløses.

Sameiernes rett til oppløsning er grunnleggende og vel gjennomtenkt rettsregel. Høyesterett har uttalt at sameier skal normalt alltid ha anledning til å komme seg ut av sameiet, samt få fristilt sin egenandel. Reglene om oppløsning skal nettopp gi sameierne et sikkerhetsnett hvis det skjærer seg mellom de øvrige sameierne, uavhengig om sameiet består av to eller ti personer.  Hvis det ikke settes klare vilkår for oppløsningsforbud, ville de ha vært et vesentlig inngrep i eierens handlefrihet.  

#3 Hva skjer i retten? 

For å tvangsoppløse et sameie må du sende et dokument til retten som heter «begjæring om tvangsoppløsning av sameie». Retten i det her tilfellet er din lokale tingrett. En dommer hos retten vil da kontrollere om du har sendt noe til de øvrige eierne med en romslig frist, om det finnes avtale eller «særlege rettshøve» som kan medføre at tvangsoppløsning ikke kan gjennomføres. 

Hvis retten finner å gi deg medhold, dvs. akseptere begjæringen din, vil de engasjere en advokat eller eiendomsmegler til å gjennomføre salget. Boligen blir da annonsert som et vanlig salg, men slik at potensielle kjøpere skal få kunnskap om tvangssalget ved visning. Deretter blir det naturlig nok en budrunde, og tingretten må vurdere de innkomne bud. Det fungerer på vanlig måte at høyeste bud vinner, men det du må vite er at sameierne har anledning til å kjøpe boligen foran andre potensielle kjøpere. For å gjøre dette må de betale det samme som det høyeste budet som er inngitt. Det betyr at du trenger ikke å ha dårlig samvittighet for å oppløse sameiet, ettersom de andre fortsatt kan beholde hytta i slekten.

Alt dette koster en del. Det utstedes både rettsgebyr og sakskostnader til medhjelper. Det er imidlertid viktig å vite at sakskostnadene dekkes normalt forskuddsvis av salgssummen. Salgssummen etter gebyr/sakskostnader m.m skal i utgangspunkt deles etter de respektive eierandeler. Det kan gjøres ulike typer fradrag, i hvert fall dersom en av sameierne har innbetalt en større andel av egenkapital, håndtert større låneavdrag o.l.

Husk at dine kostnader vil i stor grad (80 % inntil kr 100 000) dekkes av rettshjelpsdekningen. Det gjør heller ingenting om forsikringen står i navnet til en av de andre eierne. Lurer du på hvordan man skal gå frem i en slik sak? Bruk kontaktskjemaet nedenfor, så setter vi opp et vederlagsfri strategimøte. I møtet mottar du en strategi for hvordan du skal komme deg i mål raskest mulig og vederlagsfri mal for søknad om rettshjelpsdekning.