Ekte hussopp – en mangel ved boligen?
Ekte hussopp er den mest aggressive sopptypen, som ødelegger trematerialet i boligen, samt forringer verdien på boligen. Dersom du har avdekket hussopp er det viktig å sjekke at du ikke ble opplyst om dette i salgsoppgaven, og deretter reklamere innen 2-3 måneden fra avdekkelsen. Da kan du ha krav på prisavslag og erstatning.
Har du kjøpt en bolig og etterpå avdekket hussopp? Da er dette artikkelen du bør lese. Funn av hussopp etter kjøp av bolig kan nemlig gi deg rett på et betydelig prisavslag fra selger.
I denne artikkelen går vi gjennom:
- Hva er hussopp? Er hussopp helseskadelig?
- Jeg har avdekket hussopp – hva kan jeg gjøre?
- Klient avdekket hussopp – ble tilkjent 2,9 MKR i prisavslag og erstatning
- Råd på veien
Hva er hussopp? Er hussopp helseskadelig?
Hussopp er en samlebetegnelse på flere ulike sopptyper som angriper bygninger. Hussoppen som er mest alvorlig og som forårsaker størst skade er den som kalles «ekte hussopp» (serpula lacrymans).
Hussopp angriper fuktig treverk i bygninger og ødelegger veden slik at den blir brunfarget og sprø, og til slutt sprekker opp (brunråte). I nedbrytningsprosessen produsere også CO2 og vanndamp, som igjen kan gjøre skade på mur. Med vedvarende gunstige vekstbetingelser (tilgang på bl.a. fuktighet og kalk), vil soppen i løpet av få år bryte ned angrepet treverk og spre seg hurtig slik at utbedringstiltak som regel blir omfattende og kostbare.
Hussopp er ikke bare farlig for bygninger, men kan også være skadelig for helsen til dem som bor i huset. Som vi vil vise lenger ned i artikkelen med et eksempel fra virkeligheten, kan ekte hussopp muligens forårsake bl.a. hodepine, vond hals og sviende øyne.
Årsaken til forekomst av hussopp er mest sannsynlig et underliggende fuktproblem. Når soppen angriper, har det antakelig dannet seg fukt over lengre tid. Dette kan gjøre det lettere å knytte eventuelt manglende vedlikehold til tidligere eier.
Les også gjerne vår artikkel om en av våre nylige saker i Finansklagenemda hvor kjøper fikk medhold i sitt krav etter reklamasjon på fukt- og råteskade.
Jeg har avdekket hussopp – hva kan jeg gjøre?
Nøytral reklamasjon
Dersom du har oppdaget hussopp i boligen du har kjøpt, bør du sende en nøytral reklamasjon til selger så fort som mulig.
En nøytral reklamasjon må sendes «innen rimelig tid». Dette er normalt forstått som innen 3 måneder fra du avdekket eller burde avdekket avviket (hussoppen).
Les gjerne vår artikkel om nøytral reklamasjon her.
Vi anbefaler på det sterkeste at du dokumenterer det du avdekker. Ta gjerne bilder eller video hvis det er mulig. Sørg også for at reklamasjonen du sender til selger er skriftlig, da dette vil kunne være til hjelp på senere tidspunkt.
En annen viktig grunn til å sende nøytral reklamasjon til selger så fort som mulig er fordi problemer med hussopp kan utvikle seg fort og ofte blir verre jo lengre tid som går uten at soppen blir håndtert.
Engasjer en fagspesialist (takstmann)
Her bør du ikke gå for en «Ola Dunk» av en takstmann. Vi anbefaler at du engasjerer en spesialist, da det krever en del erfaring for å stadfeste korrekt sopptype, samt vite hva man skal se etter.
Dette for å sikre kravet ditt – du må finne ut av hvilken sopptype du har i boligen, og hvilke utbedringer som eventuelt bør settes i gang for å løse problemet. Samtidig må man finne ut når soppforekomsten manifesterte seg (det må da være fra selgers eiertid). Endelig må man
En rapport fra en takstmann vil, i tillegg til bildene og videoene du tok, hjelpe med å dokumentere hussoppen så godt og tidlig som mulig i tilfellet en senere rettslig prosess.
Selger kan rette avviket og utbedre problemet med hussopp
Etter avhendingslova § 4-10 har selger en rettingsadgang.
Dersom selger tilbyr seg å rette mangelen ved eiendommen, må du som kjøper godta dette så lenge rettingen ikke vil være til ulempe for deg og du ikke har særlig grunn til å motsette deg rettingen.
Dersom selger skal rette mangelen og du godtar dette, skal rettingen skje innen «rimelig tid» etter at du gjorde mangelen gjeldende og det var mulig for selger å rette. Rettingen skal da skje for selgers regning.
Dersom benytter rettingsadgangen er det viktig at utbedringen følges opp slik at den skjer innen rimelig tid og at hussoppen til slutt forsvinner og ikke kommer tilbake.
Prisavslag og erstatning som følge av hussopp
Dersom selger ikke ønsker å rette, eller retting er en lite praktisk løsning, er det normale å kreve prisavslag og eventuelt erstatning.
Med mindre noe annet blir godtgjort, skal prisavslaget fastsettes til kostnadene ved å få mangelen rettet.
Erstatning kan kreves for ekstrakostnader du som kjøper måtte ha på grunn av hussoppen.
I enkelte særlige tilfeller kan du kreve heving av boligkjøpet. Dersom dette fører frem, betyr det at boligen (og de tilhørende problemene) tilbakeføres til selger, mens du får tilbake penge du betalte (kjøpesummen). Hussopp kan være så alvorlig at heving fører frem, men det er da viktig å tenke på at mangelen må være et «vesentlig avtalebrudd» for at boligkjøpet kan heves.
Hvis du vurderer å heve, les vår artikkel om heving av boligkjøp og «vesentlig avtalebrudd» her.
Avdekket hussopp – ble tilkjent snaut 3 MKR
Innledning
Ekko Advokatfirma bisto nylig fem klienter i en sak om hussopp i Bergen.
I saken gjorde saksøkerne gjeldende at forekomstene av sopp, råte, mugg og ufagmessig arbeid var noe som selger skulle ha opplyst om. Det ble anført at det i hvert fall var mangler av såpass alvorlighetsgrad at det måtte føre til prisavslag og erstatning, selv om selger ikke visste om det.
Sagt på fint: manglesgrunnlaget var brudd på selgers opplysningsplikt, jf. avhendingslova (avhl.) §§ 3-7 og 3-8. Som alternativt mangelsgrunnlag ble det anført at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn det kjøperne hadde grunn til å regne med, jf. avhl. § 3-9.
Dette var med andre ord en sak før loven ble endret i 2022.
Det samlede kravet fra saksøkerne utgjorde 2 919 908 kroner (ca. 2,9 MKR).
Bakgrunn for saken
Eiendommen var en gammel bygård i mur bygget i begynnelsen av 1900-tallet. Før eiendommen ble seksjonert og solgt til saksøkerne, bestod bygget av en uinnredet kjeller og loft, samt tre etasjer med boenheter. Saksøkte hadde overtatt eiendommen i 2018 og utarbeidet en plan for vesentlige oppgraderinger av bygget.
De eksisterende boenhetene var totalrehabilitert før salget i 2018.
Sammenfattet ga alle salgsopplysninger inntrykk av at dette var boliger av høy standard.
Kort tid etter overtakelse reagerte eier av seksjon 1, på det vedkommende beskrev som en vedvarende ‘kjemisk’ lukt i underetasjen.
Megler på sin side mente at dette var normalt i nyoppussede leiligheter og at lukten kom til å forsvinne.
Det gjorde det ikke.
Eierne reklamerte straks etter at de ble obs på forholdet. Videre undersøkelser avdekket også problemer med brannsikring, forskjellige typer mugg- og råtesopp i seksjon 1, 2 og 4, midd og asbestholdige materialer.
Selger, som var en profesjonell utbygger, ønsket ikke å utbedre forholdet.
Hvordan så retten på det rettslige her?
Siden boligkjøpene ble gjort før 1. januar 2022, fulgte saken de gamle reglene i avhendingslova.
Retten fant det bevist at både hussoppen og råtesoppen var til stede i bygget under selgers eiertid. I vurderingen ble det lagt særlig vekt på takstmanns forklaring i retten. Retten fant videre støtte i bildematerialet i takstmannsrapport.
Etter den samlede bevisførselen, kom retten til at selger minst «måtte kjenne til» forekomsten av ekte hussopp og råtesopp i bygningen.
Derfor skulle selger ha opplyst om dette ved salget. Dette alene gir grunnlag til prisavslag og erstatning.
Retten vurderte også om økningen av felleskostnader for seksjonene, samt forekomstene av manglene i de andre leilighetene ville være en alvorlige nok mangler som fører til prisavslag og erstatning.
Litt juss: Etter den gamle bestemmelsen i § 3-9 (2) foreligger det en mangel dersom eiendommen samlet sett var i vesentlig dårligere stand enn det kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Med andre ord, ikke feil og mangler fører til at selger må ut med penger. Dette er endret i dagens lov, da alle forhold over kr 10 000 som det ikke var opplyst om anses å være mangler.
Retten viste til at det etter bestemmelsens ordlyd skal foretas en skjønnsmessig helhetsvurdering av om vesentlighetskravet er oppfylt.
Ved helhetsvurderingen la retten først vekt på at salgsmaterialet som ble presentert da saksøkerne kjøpte sine leiligheter, ga inntrykk av en eiendom som både for den enkelte seksjon og bygget som sådan hadde gjennomgått en betydelig rehabilitering. Innholdet i både takstrapporten og egenerklæringen fra selger underbygget dette inntrykket.
I takstrapporten var det stort sett gitt TG1 på alle forhold, og det var i begge dokumentene gitt opplysninger om at alt arbeid på eiendommen var utført av profesjonelle håndverkere. Selv om kjøperne var klar over at de kjøpte leiligheter i en eldre bygård, kunne de forvente at arbeidene var utført på en måte som holdt faglig god kvalitet. Dette var også noe som gjenspeilte seg i kjøpesummen for seksjonene.
Med dette utgangspunktet, la retten til grunn at det var et betydelig avvik mellom kjøpernes berettigede forventninger og de funnene som senere ble gjort av sopp i leilighetene. Retten viste her også til at soppen er helseskadelig, slik at det dermed var påkrevd at forholdet ble utbedret.
Forekomstene av sopp, og økningen i felleskostnader, var derfor å anse som mangler etter avhendingsloven § 3-9.
Hvordan bestemte retten størrelse på prisavslaget og erstatningen?
Det samlede kravet fra saksøkerne var som tidligere nevnt på 2 919 908 kroner. Vi hadde på vegne av kjøperne gjort et grundig arbeid med å dokumentere forholdene ved flere takstrapporter, samt la frem alle kostnader det faktisk kostet å utbedre boligene.
Rettens konklusjon var at saksøkerne ble tilkjent fullt prisavslag og erstatning på bakgrunn av ovennevnte vurdering.
Saksøkerne fikk dermed alt de hadde krav på.
Ovennevnte eksempel viser at dersom du har oppdaget hussopp i din bolig, kan det være at du kommer til å trenge hjelp fra fagkyndige, advokater eller andre. Her er det viktig at du gjør ting riktig slik at du får det du har krav på.
Gode råd når du skal reklamere på ekte hussopp
To særlig nyttige tips vi har lyst til å fremheve enda en gang er at du bør
- dokumentere godt (i form av bilder, videoer og fagkyndige vurderinger), og
- være tidlig ute (slik at du ikke oversitter reklamasjonsfristen på 3 mnd.).
Ekko Advokatfirma ønsker her å fremheve at vi har bygget opp et sterkt faglig miljø innen eiendom. Vi jobber kun med entreprise og eiendom, og holder ikke på med andreting. Vi vil derfor raskt kunne se om du har en sak og eventuelt hjelpe deg i mål. Som sagt bør du reagere raskt hvis du tenker på å reklamere på et boligkjøp.
Ta kontakt med oss i dag for en vederlagsfri vurdering av din sak enten gjennom
- vårt kontaktskjema eller
- ved å ringe oss direkte på 24 02 24 80
Husk på at du har rett til å velge din advokat dersom du får dekket kostnadene av en boligkjøper- eller innboforsikring.
FAQ – ofte stilte spørsmål om ekte hussopp
Hva er ekte hussopp?
Ekte hussopp er en samlebetegnelse på flere ulike sopptyper som angriper fuktig treverk i bygninger og ødelegger veden slik at den blir brunfarget og sprø, og til slutt sprekker opp (brunråte). Den mest alvorlige hussoppen er «ekte hussopp».
Årsaken til hussopp er sannsynligvis et underliggende fuktproblem og det har antakelig dannet seg fukt over lengre tid. Dette kan gjøre det lettere å knytte eventuelt manglende vedlikehold til tidligere eier i en reklamasjonssak.
Hva kan jeg gjøre dersom jeg har oppdaget hussopp?
Send en nøytral reklamasjon til selger så fort som mulig. Ta gjerne også kontakt med forsikringsselskapet ditt. I tillegg bør du høre med en fagspesialist (takstmann) for å finne ut av sopptypen, og hvilke utbedringer som bør settes i gang for å løse problemet.
Er det noe annet jeg bør huske på etter jeg har oppdaget hussopp?
To særlig nyttige tips er at du bør
- dokumentere godt (i form av bilder, videoer og fagkyndige vurderinger), og
- være tidlig ute (slik at du ikke oversitter reklamasjonsfristen på 3 mnd.).
Les gjerne med om ekte hussopp her.
